協助高齡者建構安全網

不動產詐騙案件時有所聞，加上手法層出不窮，導致部分高齡者後續退休安養居無定所。為協助高齡者建構不動產資產安全網，信託公會提出三解方，一是信託前的調查與確認，事先篩選適合交付信託之不動產標的；二是透過責任保險轉嫁風險或信託契約約款明確受託義務與責任；三是訂定委託第三人代為處理不動產管理事務之標準化流程。

信託公會秘書長呂蕙容指出，我國今年邁入超高齡社會，市場上詢問以信託機制管理不動產的需求殷切。老年後帶來財產管理及人身照顧等安養問題，也逐步顯現。而高齡者隨著年齡的增長，面臨到子女成年空巢、房子整理與打掃負擔、既有設施不符生活便利性，或舊房子已不適合居住，不少民眾考量搬遷至安養中心，或移居至有電梯的住宅。

但現行實務上，信託銀行受理不動產信託件數並不多，重要原因之一就是受託不動產可能衍生相關風險問題，像建築物維護責任、有關土地上之建築物或其他工作物所致他人權利損害侵權責任、甚至建物因管理不善（如：外牆磁磚掉落致路人死傷事件）衍生刑事責任等，因此信託銀行擔憂無法管控本項業務的風險。

呂蕙容表示，為此，公會研議「信託業受託不動產之風險管理策略」，推出不動產信託三道錦囊策略，應對業務風險。一是信託前之調查與確認，事先篩選適合交付信託之不動產標的，建議信託銀行事先可委由專業機構進行建物安全性評估或等不動產現勘，如發現建物或設備有安全性疑慮，可先請委託人進行必要之修繕或結構安全補強作業，確保安全後再行信託。

二是透過責任保險轉嫁風險或信託契約約款明確受託義務與責任，可透過投保第三人責任險之住宅火災及地震基本保險或居家綜合保險，以涵蓋不動產意外事故所造成第三人損害之賠償風險，而達到風險管控之目的。

三是訂定委託第三人代為處理不動產管理事務之標準化流程。不動產管理事務涉及層面廣泛，尤其涉及委託他業如清潔、保全、水電、維修等，此外如有出租需求，亦有委由包租代管或代租代管業等租賃住宅服務公司，處理不動產出租與管理事務。

依信託公會研議，可參照日本實務做法，就不動產管理事務委由第三人辦理，提出建立相關內部作業流程之建議，訂定選任標準與建立監督機制等較為明確之執行標準，透過制度化、標準化之流程供業者遵循，以降低相關責任風險的疑慮。

內政部表示最快明年上路，修法後坪數更扎實，購屋回歸總價考量

內政部推動虛坪改革，涉及容積計算與車位權屬調整等重大修正內容。內政部25日表示，規劃修正《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》，前者9月底預告修正，主要包括一般電梯改為免計容積、增訂管委會上下限；並透過差額轉入專有面積設計，總面積不變，增加實坪面積、減少虛坪面積，進而降低公設比。

國土署長吳欣修表示，修法後對建商總銷坪沒有影響，預期建案公設比下降5％、坪數更扎實，可使購屋市場更聚焦在「總價考量」。

據了解，虛坪改革重點包括：一、修正《建築技術規則》，調整容積計算；二、修正《公寓大廈管理條例》，將停車空間改為「專有部分」。吳欣修說，過去免計容積未包含升降機，但當前超高齡化社會，電梯已等同建築必要項目，因此，修正《建技規則》設計施工篇相關條例，將一般電梯納入免計容積空間，透過充實免計容積，可有效節制免計容積項目被挪作他用。

此外也新增條款，規範管委會空間總容積1％上限，並保障小基地建案基本需求20平方公尺，訂定上限100平方公尺，不足20平方公尺可補足差額。

《建技規則》預計最快明年1月上路。為不影響當前市場運作，吳欣修強調，上路前將設定過渡時期的關門條款，在特定時間內已請領建照或已報核的都更、危老案件可維持適用舊制。

吳欣修還說，免計容積調整後，預計降低約1％到2％公設比，未來加上停車空間計算後，可讓公設比降低5％，且不會影響建設公司的總銷售坪數，讓購屋市場轉向更明確、更公平；民眾買到的坪數更扎實。至於會否變相使房屋單價上漲，他強調，改革後將會減少模糊計算坪數空間，評估對房價不會有太大影響，購屋市場會回歸聚焦在「總價考量」。

在停車空間改為專有部分，涉及《公寓大廈管理條例》修正，內政部力拚本會期送立院審議。地政司長林家正說，未來法定停車空間將有獨立權狀，但需無償提供住戶通行，並以車格計算基地持分，沒有購買車位的住戶不會再負擔車道面積公設，僅由買車位的住戶分擔，同時也可區別機電、梯廳等居住公設。


內政部推虛坪改革 可降5%公設比
聯合報

內政部力推虛坪改革，預計提出「公寓大廈管理條例」修正草案，並在本月公告「建築技術規則」。國土署長吳欣修表示，修法內容包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」，以及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等三大重點，整體預計可降低百分之五公設比。

內政部長劉世芳表示，住宅空間在扣除避難、救災及機電維生等必要設施後，許多免計容積額度之剩餘空間，常被包裝成非必要之娛樂交誼設施並銷售，導致高公設比住宅產品充斥於市場，增加民眾購屋的負擔，因此內政部將透過修法手段，推動虛坪改革，以打造合理、公平的住宅市場。

依現行公寓大廈管理條例規定，法定停車空間附屬於防空避難空間，屬共有公共設施；但現行實務上停車空間為個人專屬使用，具獨立性且為交易標的。虛坪改革重點之一要將停車位及車道使用空間調整為專有部分，可核發權狀、明確歸屬，且可與機電、梯廳等居住公設明顯區別，讓購屋負擔項目更透明。

內政部將修正「建築技術規則」設計施工篇第一六二條，將一般電梯增列為免計容積項目。吳欣修表示，過去免計容積涵蓋的項目並無升降機，但現在公寓大廈必要項目中，升降機幾乎等同必要項目，因此把升降機納入免計容積，可以把免計容積做得更充實，並有效節制免計容積項目被挪作其他使用空間。

而在停車空間分配改革上，內政部將修正「公寓大廈管理條例」。地政司長林家正表示，在停車空間裡大概包含三部分，第一是停車格、第二是車子在走的車道、第三是必要空間，例如下車處或是車子開出去的迴轉道空間，所以這次修法也會有相關配套，包括車道可供整個社區住戶通行、停車空間的基地持分依停車格的面積比例計算、法定停車位只能在社區住戶裡轉移，不能賣給社區以外的人。

吳欣修補充，免計容積調整後，預計降低約百分之一到百分之二公設比，加上停車空間計算後，不買車位的人，就少了車道負擔，整體計算下來，認為縮減百分之五是沒有問題，消費者也不會遇到坪數灌水的問題。至於停車位價格是否會上漲？吳說，應該是說建商比較可以回歸總價去算，不會有重複買到的問題，用總價去談，再加上規則都一致，很難再用不同的話術去含糊。

吳欣修說，「建築技術規則」月底前會預告，預告廿天後修正，之後就會直接對外公布。至於「公寓大廈管理條例」涉及修法，還要先報請行政院，再送立法院審議，預計十月底之前會送行政院。

台南「悦讀耶魯」每坪3字頭開盤

興富發集團開出南台灣「有感讓利」第一槍，旗下金駿營造25日祭出超殺震撼讓利價！台南總銷98億元「悦讀耶魯」將以每坪3字頭開盤，相當區域內實價登錄行情的七五折至八五折，震撼房市。

興富發建設執行長林志龍表示，市場已有轉變，因此「悦讀耶魯」決定祭出市場震撼價活絡市場，廣告戶2戶產品每戶總價798萬元起、每坪平均約31萬多元，相較台南上半年實價登錄單價「見7」，以有感讓利的價格，加上九份子明星國際學校學區和區域重大建設等優勢，拚買氣，預計27日公開。

「悦讀耶魯」位台南市安南區九份子重劃區，銷售人員分析，若以九份子區域內幾筆新案2025年實價登錄價格自每坪38～42萬元來參考，此次有感震撼讓利價自每戶798萬元、每坪31.9萬元起，比起附近鄰近個案實價，價差達16～25％。在目前台南北區、西區、安南區、安平區等都找不到這個價格，具市場競爭力。

林志龍表示，隨北中南房市買氣明顯放緩，銷售速度不如以往許多個案都能順利完銷，主要受政策、市場信心影響，客戶期待降價，所以興富發希望縮短客戶思考猶豫期，「悦讀耶魯」一推出就祭出震撼讓利價，這個價格已經是兩年前附近成交價。

興富發自928檔期至第四季，將陸續推出新莊總銷300億元的商辦大案「國家壹號廣場」、台中總銷90億元的「當代一邸」。


興富發開「有感讓利」第一槍 百億大案「悦讀耶魯」價格重回2022年
經濟日報 2025-09-25 16:52

市場派大咖上市建商興富發（2542）集團開出台南新建案讓利第一槍，集團位於台南九份子重劃區將登場建案「悦讀耶魯」本周末正式開賣，將以最低每坪31.9萬元起、至35萬元，最低讓利約兩成且限量40戶開賣，價格重回2022年，震撼市場。

負責興富發集團集團南部銷售作業的興富發建設執行長林志龍25日表示，去年9月第七波信用管制上路後，北、中、南房市買氣明顯放緩，銷售速度不若以往，「限貸令」前新案多能順利完銷，惟近一年來在政策、市場信心受影響下，房市氛圍轉趨保守，為了因應市場變局，集團在台南全新推案採「讓利價」，價格堪稱回到三、四年前價位，要讓民眾有感讓利。

「悦讀耶魯」專案經理吳將廷表示，總銷100億元的「悦讀耶魯」，位於台南市安南區的九份子重劃區，該區以「國際低碳示範特區」為定位，順應全球淨零碳排與智慧城市潮流，規劃低碳社區、完善交通與優質學區，吸引科技人才與新創企業移居。

另外，吳將廷指出，區域結合北外環通車利多及南科等五大科技園區產業動能，具備永續發展、教育資源與宜居環境三大優勢，且位於市區與產業帶交界，不僅生活便利，更具長遠升值潛力，加上這次在每坪4字頭房價的重劃區內、以每坪最低31.9萬元至35萬元共40戶釋出下，在建案地段、房價極具優勢下，認為在新案極具競爭力，相信將獲得首購買方青睞。

「悦讀耶魯」是興富發集團旗下金駿營造投資興建，該案基地面積約2,183坪，共797戶，其中782戶為住家、店面15戶，為地上24樓、地下5樓新案。

吳將廷指出，該案共40戶以每坪31.9～35萬元銷售，其餘742戶每坪開價45～48萬元、每坪成交均價會落在36～40萬元間；不僅40戶震撼讓利價，且全案訂簽只需15萬起，總價798萬元起（車位另計），結構工程期零付款，希望能讓首購族輕鬆入手2至3房。

中央社 2025-09-25 16:24

紡織廠宜進近年淡出生產事業，轉型不動產投資與開發；今天公告處分位在內湖及汐止的2筆不動產，合計交易金額新台幣10.59億元，可獲處分利益約2.09億元。依宜進股本31.67億元推估，每股獲利貢獻度約0.66元。

宜進今天公告處分台北內湖新湖二路228號的不動產，售予實威國際公司，土地面積約449.41坪，建物面積約996.95坪，交易總金額7.58億元，宜進可獲處分利益約1.67億元。

宜進另處分新北市汐止中興路的不動產予某興櫃公司，土地面積約194.99坪，含車位建物面積約987.85坪，交易總金額3.01億元，宜進可獲處分利益約4191萬元。

宜進表示，此次出售投資性不動產，取得資金將用於償還銀行借款及充實營運資金。

宜進近年淡出生產事業，營運主要靠業外收入。宜進今年前8月營收21.23億元，年減5.9%；上半年歸屬母公司淨利9205萬元，年增49.1%，每股稅後純益0.39元。此次出售不動產預計可獲處分利益2.09億元，將為今年整體獲利提供挹注。

2025-09-25 10:35

以新青安可貸至最高1,000萬元、貸款八成的條件推算，約在總價1,250萬元以下房產可相符新青安概念宅，住展雜誌據實價揭露，統計近兩年台北市推出的總價1,250萬元以下新案，僅只一案，為今年推出大同區延三夜市附近的套房宅「伊寧橋寓」，平均交易總價為926.5萬元。

其餘包括文山區景美一帶的「怡富景絵」、萬華區龍山寺生活圈的「大理ONE」、中山區中崙區域的「葉財記愛瑪市」，和大同區大橋頭地帶的「毅聯WIN」 等案，平均要價都是1,300多萬元，台北市房產的低總水位實已與官方認定版本有所落差。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，9月初官方宣布新青安排除在不動產放款比率限制水位之外，但預售市場未起波瀾，買氣依舊無起色。

陳炳辰分析，一方面這類方案本是需即刻與銀行往來的成屋，或將交屋的新案才有受惠空間，且將在明年7月底到期，對當前預售案並無好處。

另一方面，以高房價台北市來說，符合新青安低總價碼的新案已是少之又少，難有相呼應產品提供購置，若未來還有類似政策推出，相關標準得更切合市況，以免美意大打折扣。

陳炳辰指出，羊毛出在羊身上，台北市新案還能買在低總價，代表的恐怕是單價面的反向走高，這些低總案中，只有去年推出的「大理ONE」可以低於每坪百萬元水位。

其餘皆為百萬宅，甚至多有坪數上的限制，總價最低的「伊寧橋寓」坪數規劃最大才10坪，而「葉財記愛瑪市」最大12坪，其他案至大也是20多坪，且5案當中還有公設比來到四成者，空間使用上買方得有強大心理素質。

陳炳辰指出，事實上，這些社區的買盤組成以投資性質為主，自住客較難青睞宜居性欠奉的室內面積，由於多位於交通、採買機能便利的市中心，有利投資客租賃或之後轉手的報酬獲利，這又是另一與新青安絕緣的情況。

展望後況，陳炳辰指出，由於造價、房價居高不下，首購方案針對的低總產品在台北市逐步絕跡，房價上只能以相對親民而論，後續在大同區、中山區、萬華區雖然尚有類似新案推出，但案數零星，建商多因應寸土寸金特性開發小基地危老迷你案，又主訴求投資族群，首都新案與首購自住客之間漸行漸遠，終將分道揚鑣。

2025-09-25 15:17

住商機構觀察實價登錄資料，今年8月台北市南港重陽重劃區內一處停車場約1,470坪以約33.19億元成交，經查該停車場擁有兩筆地號，為同一私法人取得，背景為開發商；大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，國內房市趨冷，惟蛋黃區土地保值、抗跌，在市中心土地一地難求下，吸引建商布局卡位。

根據實價，台北市南港區向陽段22-2、22-1地號土地，該停車場為兩筆地號，坪數各約1,365.9、104.9坪，兩筆土地在8月分別以總價30億8,222萬元、2億3,678萬元成交，換算土地單價約為225.66萬元。

無獨有偶，上述停車場周邊，同樣現況為停車場的向陽段13-8地號，土地坪數約168.9坪，1月以總價3億5168萬元成交，土地單價約208.2萬元，不過買方則為自然人。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠分析，南港重陽重劃區發展多年，區域過去吸引不少知名建商進駐，並有大片綠地，為南港乃至於整個北市東區少見的純住宅環境，區域近期新案每坪成交價已達每坪110~130萬元，若未來品牌建商進駐推案，有望推升區域每坪成交單價達130萬元以上。

中時新聞網 2025.09.26 07:15

近期有不少民眾接到管委會通知，為了符合公安申報，必須拆除外推式防盜鐵門，引發關注。據了解，是因為今（114）年起推出新制，6至7樓之集合住宅也必須4年公安申報1次，未依規定辦理者，將依法進行最高30萬元的裁罰，可連續處罰。對此，國土署也給出解釋，外開防盜鐵門是否要拆，要看會不會妨礙到樓梯避難。

內政部指出，近期發生數起住宅火警之意外事故，導致民眾傷亡、建築物毀損及財產損失，為維護民眾居住及建物安全管理，內政部自112年起，就將8樓以上未達16樓的集合住宅正式納入公共安全檢查申報範圍，依法每3年須申報1次；自今（114）年起擴大申報範圍，6至7樓之集合住宅必須4年申報1次。

然而近來有些民眾在網路反應，突然接到社區管委會通知，為了符合公安檢查申報的規定，自家門口加裝多年的外開防盜鐵門恐怕面臨要拆除的命運，甚至有住戶為了通過檢查，考慮先拆掉等檢查完後再裝回去。

對於上述疑問，營建署回應，走廊並不在住宅類建築物的公安檢查項目內，關鍵在外開防盜鐵門是否會妨礙「樓梯避難」，才是個案檢查的重點，請各縣市政府執行抽查時確實掌握並提供說明，讓民眾了解，減少對政策的誤解。

營建署解釋，住宅類建築物的檢查項目共有兩大類六項，第一大類與避難逃生有關，包括避難層出入口、直通樓梯及安全梯三項；第二大類則是設備檢查，包括電梯、避雷設備及緊急供電系統，每一項都與住家安全息息相關，缺少任何一項都有可能造成嚴重後果。

僅185億，創近9年次低紀錄，前三季總額1,222億，年減4成，惟商用不動產市場相對穩健

金龍海嘯後一年房市價量俱疲，全台土地市場面臨重創，最新調查顯示，2025年第三季土地市場成交額僅185億元，創下2016年房地合一稅上路以來近9年次低紀錄，累計前三季交易總額1,222億元，年減達4成。

受到央行土地融資限期18個月開工令，以及第七波不動產信用管制發威衝擊，全台土地市場急凍。

第一太平戴維斯25日公布最新統計，土地市場連凍兩季，受央行第七波選擇性信用管制及銀行貸款緊縮影響，第三季交易金額僅185億元，年減高達84.2％，累計前三季土地交易總額1,222億元、年減4成。

其中，土地市場最大買家建商幾乎停擺，住宅市場買氣受壓抑，第三季建商購地金額僅114億元，累積前三季購地金額709億元，僅達去年同期5成，京城、長虹與亞昕等建商皆宣布暫緩購地。

商用不動產市場相對穩健，第三季商用不動產成交額349億元，維持前季水準，然受去年同期台積電購廠拉高基期影響，年減44.6％；合計前三季交易總額1,224億元、減少9％。

綜觀第三季，廠房交易最活絡、金額達203億元，集中在桃園市編定工業區，有利迅速投產，其次為辦公室、廠辦交易金額分別為43億元、34億元。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，預期2026年的經濟依然穩健成長，半導體相關供應鏈擴廠需求，將成為商用不動產市場指標。根據過往科技業擴廠的市場經驗，可望帶動辦公空間升級需求，預售或新建廠辦產品成為下一波受惠標的。

黃瑞楠表示，上週Fed宣布降息1碼，多家機構估計台灣要到明年才有機會跟進降息，若今年底前利率不變，明年起保險業投報率門檻將由2.545％提升至2.72％，預期保險業投資動能將受限。

隨著各產業景氣發展強弱差異擴大，傳產製造業在營運環境充滿挑戰下，將更積極盤點手上資源，處分活化閒置空間。

從去年 9 月 19 日台灣央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資買盤大幅減少，加上銀行房貸緊縮持續下，市場氛圍轉趨保守觀望，民眾對於房價上漲的預期已改變，預售屋買氣也迅速降溫，而今年上半年延續去年下半年低迷的市況，與去年上半年相比，預售屋交易量縮幅度超過 7 成。

此外，永慶房產集團統計 2025 上半年全台預售屋的交易價量，發現全台只剩 14 個建案交易量體破百件，相較去年同期的高達 146 個建案，減幅逾 9 成，顯示今年上半年預售市場相當低迷。

數據顯示，從近四年上半年的預售成交資料來看，今年上半年全台僅成交 20,536 件，較 2022 和 2023 的上半年交易件數腰斬之外，若和去年同期相比，更是量縮達 73.5%，交易量衰退幅度顯著。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，今年上半年全台房市仍受房貸緊縮及第七波信用管制的衝擊，交易量較去年下滑不少，而預售屋買氣更是大受打擊，交易量也迅速下修。今年上半年全台僅剩 14 個建案交易量達百件以上，相比去年同期的 146 個，減幅達 90.4%，若較 2022 和 2023 上半年的個數，減幅也達 77%，顯示今年上半年預售市場量縮明顯，為近四年 H1 最慘的預售市況。

雖然今年預售屋交易量縮明顯，但中和區的「大同新紀元」表現仍十分亮眼，今年來短短 6 個月間共成交 591 件，相當於平均每月成交近百件，居全台之首。

陳金萍分析，「大同新紀元」位於人口稠密、寸土寸金的中和區，具有稀缺的大坪數基地，且是捷運萬大線 LG07 站的聯開案，未來待萬大線通車後，交通機能將進一步提升。而且，該建案鄰近錦和公園、COSTCO 等，生活機能也成熟，加上遠東世紀廣場、台灣科技廣場等科技重點發展聚落成形，有望再提升區域發展，因此也吸引許多購屋族群的目光。

陳金萍補充，相較於中古屋市場，購買預售屋的買方對資金調度與市場前景更為敏感，一旦政策收緊或貸款難度提升，成交量立刻反映降溫。因此，當前市場大幅量縮的狀況下，僅有具備地段、品牌或產品規劃優勢的建案能維持較穩定的銷售動能，明顯呈現個案表現。

台南因為有南科與台積電發展、以及相關產應鏈帶動，這幾年房市能量爆發，居住需求也變大，並推升房價走升，不過近年在政府房市政策與去年至今的央行第七波信用管制調控之下，房市逐步走弱。以台南九份子重劃區來說，被房市數據點名「銷售情況不佳、推案退燒」，對此，台慶不動產台南鳳凰怡安加盟店郭南江店長表示，九份子重劃區經多年發展，生活機能更趨成熟，但如今受到房市冷卻影響，「現況的房價已難再往上衝」。

觀察新建案最新統計資訊，今（2025）年928檔期六都及新竹，總銷金額約7106.5億元，較去年量縮約2,670 億元、年減近3成，創有統計以來最大跌幅，進場個數312件，年減幅逾2成。各縣市除新北、桃園推案量逆勢成長，其餘台北、新竹、台中、台南、高雄量能紛紛跌回數年前水位。

而台南目前不只土地交易量銳減，包括永康鹽行重劃區、安南九份子等重劃區都逐漸退燒，928新案總銷及個案雙雙衰退，年減幅都超過五成，可見得房市降溫明顯，業者推案更保守及謹慎。

難道九份子重劃區，郭南江說，九份子重劃區的所在位置其實不錯，鄰近台江國家公園，標榜生態與低碳重劃區，純住宅規劃、幾乎無商業區，發展至今已10多年，且該重劃區又距離台南市中心、火車站都不遠，機能不錯，區域發展已頗為穩定。

郭南江指出，因為之前「平均地權條例」修法限制預售屋換約，加上去年9月央行第七波信用管制出手，以及銀行限貸，都讓台南房市走弱，九份子也不例外，這幾個月預售屋銷售表現都不太好，來客數大減一半以上，「房價已無法再更上去，要上衝有難度」。

郭南江表示，九份子重劃區目前大樓新案平均單價約在38萬元上下，目前房市偏冷，要突破40萬元以上並不容易，僅有少數案子單價到40萬以上；此外，隨著北外環快速道路陸續完工，可大幅縮短南科至市區的通勤時間，安南區也會受惠，加上未來安南區還有商60重劃區整合都市計畫的全商業區街廓及公共設施，將商業服務與周邊居住環境功能全面升級，進一步強化安南區的機能，可為市民提供更多元便利的生活與商業選擇，長期發展仍是可期。

上海樓市新政實施滿月，市場回饋逐步顯現。澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪瞭解到，雖然不同區域市場表現仍呈現分化特徵，但新政後剛需與改善需求均有釋放，特別是外環外成交占比明顯上升。

今年8月25日，上海市六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優化調整房地產政策“組合拳”。

外環外成交占比提升明顯

“外環外限購鬆綁”有效推動了上海多個外環外板塊成交資料實現增長。按照新政，符合條件的家庭，外環外購房不限套數、成年單身按照居民家庭執行住房限購政策。

據上海鏈家川沙江鎮板塊資深經紀人倪彥鵬介紹，該板塊位於外環邊上，新政前一個月最多成交十五六套二手房，新政後目前網簽量已沖至60套左右，創了板塊新高；帶看量也明顯增加，現在週末的帶看量差不多能趕上以前一整周的量。

太平洋房屋松江區域總監劉思甯則以閔行莘莊板塊與松江大學城板塊為例，兩大板塊受新政影響，均呈現房源量、客源量、帶看量同步上升態勢，對比新政實施前後（9月1日-23日對比8月1日-23日），兩大板塊的新增客戶數量提升13.93%，買賣單量提升20.75%。

多平臺資料進一步佐證市場變化，且外環外增長態勢更為突出。上海鏈家資料顯示，新政後四周，同比近2月同期，新增掛牌量增長14%，其中外環外新增增長19%；新增客戶諮詢量增長11%，其中外環外增長18%；帶看量持平，其中外環外增長4%；二手房成交量增長11%，其中外環外增長16%。

太平洋房屋資料也顯示，8月25日新政後，“外環以外”成交占比同比環比均上升明顯，新政後四周，“外環以外”成交占比同比環比均上升超18%。同時，“300萬以下”“500萬-700萬”房源成交占比提升明顯，置換鏈條有被推動的跡象。

網簽資料也印證市場熱度回升。根據網上房地產資料，截至9月24日，9月單月二手房（含商業）已網簽16080套，其中9月20日、9月21日雙休日均出現單日網簽量破千套的紀錄。

新房市場同樣表現亮眼。上海中原地產分析師盧文曦指出，新房市場在政策落地後首周，成交量環比便提升超30%，近兩周成交穩定在9萬平方米以上，顯示需求端對政策的接受度已轉化為持續的購買力。從市場結構來看，外環至郊環區域的新房專案，認籌情況較此前有明顯改善；同時，內環內的高端豪宅產品同樣獲得市場青睞，金陵華庭、上海壹號院等項目開盤即售罄，改善型需求也得以有效釋放，各產品梯隊均受益于政策紅利。

買家入市節奏加快，成交轉化率改善

新政不僅推動成交增長，更帶動客群入市節奏加快與成交效率提升。

劉思寧指出，帶看、成交量同步上升的同時，更關鍵的是成交轉化率出現改善——以往需要多次帶看才能促成的交易，新政後平均所需帶看次數有所減少，部分匹配度高的房源甚至能快速達成成交意向。以松江大學城板塊一套總價2600萬元的改善型房源為例，在新政後僅經過兩次帶看，便有二套置業需求的客戶果斷入手。

倪彥鵬所在川沙江鎮板塊的客戶入市節奏也有加快。新政出臺前，不少當地拆遷房東受限於限購政策，沒有太多購房動作，“現在不一樣了，他們想置換品質更好的商品房，有一些房東就把手裡的房源掛牌後入市，有些就直接先入手心儀的房子了。”

外地客戶的入場軌跡同樣清晰。“相比新政前，外地客戶多了上車的機會，板塊內剛需房源成為這部分客群的首選。”倪彥鵬說道。

新政的另一重要影響，是推動了此前觀望客戶的決策。“新政確實推動了不少潛在客戶入市，有些客戶我們叫‘百家客’，就是門店裡大部分經紀人都有他微信，然後帶看過很多房源。新政落地後，也有客戶直接簽了購房合同。”

58安居客研究院院長張波指出，限購放鬆後對於外環外的拉動還是可以清晰看出，青浦、松江、嘉定等週邊區域的熱度持續提升，青浦區最近一周的熱度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分別位於第2和第4位。但金山、奉賢的熱度還是處於下行，這也顯示出本輪政策對於週邊不同區域和板塊的影響力有所差異，市場的分化還在持續。

張波提到，目前房產經紀行業景氣度指數環比上升2.8至47.26，創年內最大漲幅，同時市場上大量優質房源降價意願呈現減弱，疊加房產稅優化政策落地，預計9月二手房價格將維持穩定，一二手房總銷售量將超過8月，“金九銀十”市場依然值得期待。

業內普遍認為，新政效應仍在持續釋放，後續市場有望進一步穩價增量。

中華企業聯合體29.87億元競得上海城市更新建設旗下公司100％股權，參與開發徐匯東安專案

9月25日，中華企業股份有限公司（中華企業，600675.SH）發佈公告，公司全資子公司上海瀾鑽置業有限公司與宸嘉發展集團有限公司全資子公司上海新祺弘創置業有限公司組成聯合體，以29.87億元成交總價成功競得上海城市更新建設發展有限公司全資子公司上海新楓安企業發展有限公司100%股權。其中，瀾鑽置業出資20.91億元受讓新楓安公司70%股權及相應債權。

中華企業指出，本次成功競拍，符合公司戰略發展佈局與整體經營需要，增加公司專案儲備。

公告顯示，新楓安公司擁有徐匯斜土社區C030301 單元127b-23地塊。公開信息顯示，2024年初，上海徐匯區啟動東安片區舊城區改建，這是上海史上最大單地塊一次性徵收項目。2025年，東安片區舊改專案以協定方式陸續成功出讓三宗涉住宅地塊，分別為徐匯區C030301單元125-31、127b-23、127b-24地塊，出讓總金額約523.03億元，用地面積15.93萬平方米，地上計容面積60.05萬平方米。

此次，中華企業聯合體競得的即是東安舊改項目的三宗涉宅地塊之一——徐匯斜土社區C030301 單元127b-23地塊；另2宗涉宅地塊此前已由中海地產、招商蛇口、徐匯城投和中旅投資聯合競得。

從區位來看，地塊位於上海市徐匯區內環內楓林板塊，毗鄰徐匯濱江，距離區政府 1.7 公里、徐家匯2 公里，是徐匯較早的成熟居住區、商務區，醫療資源及相關科研院所密集，緊鄰內環、地鐵4、7、12 號線。地塊四至範圍為東至東安路，北至東安大樓/零陵路，西至音樂學院/東安四村，南至規劃住宅地塊。

據瞭解，該地塊定位為高端純住宅，占地2.52萬平方米，容積率2.63，地上計容建築面積6.62萬平方米，規劃建設5棟17至25層住宅，總戶數206戶。產品戶型面積覆蓋260至360平方米，套均面積約330平方米，預計套均總價將超過6000萬元。

徐匯濱江板塊已成為上海高端住宅市場熱門區域，與東安路距離最近的西岸譽府，一季度開盤即售罄，合計銷售約48億元。再往東，即頂著全國最高樓面價紀錄光環的潮鳴東方，5月11日開盤，一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米，銷售總金額69.88億元。

中華企業半年報顯示，公司上半年營業收入為66.79億元，同比增長526.09%；歸母淨利潤為5.21億元，同比扭虧為盈；扣非歸母淨利潤為4.96億元。截至2025年6月末，其貨幣資金為178.14億元，遠超短期有息負債水準。

中華企業表示，公司將積極探索城市生活服務領域，深化新賽道的培育與佈局，構建市場化拓展機制，積極融入城市更新建設，致力於成為上海具有重要影響力的城市更新綜合開發運營企業，為城市發展貢獻更多力量。

“東莞市住房和城鄉建設局”微信公號9月25日發佈關於進一步優化房地產政策措施的通知，全文如下：

為深入貫徹落實黨中央、國務院及省委、省政府相關決策部署和工作要求，更好滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：

一、實施購房補貼政策。對於2025年9月25日至2025年12月31日期間在我市購買新建商品住房（“三限房”及人才房、回遷房等非市場化商品房除外）、完成合同網簽及備案，並在2026年3月31日前足額繳納契稅的購房人，給予購房合同總價2%、最高不超過3萬元的購房補貼。具體實施細則另行制定。

二、優化個人住房貸款首套房認定標準。居民家庭在申請個人住房貸款購買新建商品住房時，在擬購房屋所在地鎮街（園區）名下無住房的，可按首套住房認定（屬於住房公積金貸款的需同時滿足全國範圍內未使用過公積金貸款）。公積金中心及銀行業金融機構根據不動產登記情況查詢結果，核算住房套數並執行相應的住房信貸政策。

三、加大住房公積金支持力度。首套房、二套房最高貸款額度統一提高至150萬元。對繳存人購買配售型保障性住房的，住房公積金最高貸款額度上浮50%，不超最高貸款額度上限。供收比僅核定公積金貸款部分。支持繳存人提取住房公積金支付住房貸款首付款。

四、合理供應房地產用地。細化房地聯動土地供應調節機制，結合各鎮街（園區）新建商品房庫存去化週期情況，合理控制新增房地產用地供應。對新建商品住房去化週期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地出讓；對商業辦公類商品房去化週期連續3個月超過36個月的，暫停新增商業辦公用地出讓。

五、支援存量商業辦公用房業態功能合理轉換。在符合結構安全、消防要求的前提下，允許相關主體通過改建改造、增配設施等方式，優化調整存量商業辦公用房功能，用於保障性租賃住房、教育、養老、托幼、社會福利等公共服務用途，或用於發展文化創意、體育健身、旅遊休閒等經營性用途，免于辦理建設工程規劃許可證，依程式直接辦理施工許可、消防設計審查驗收或者備案。

六、優化房地產專案行政審批服務。開發企業在首次申報新建商品住房銷售價格後，可根據市場供需情況自主調整申報價格。大力推行“交房即發證”，分期規劃核實驗收和分棟首次登記。優化我市在建建築物抵押權登記，允許以單套房屋為基本單位，辦理在建建築物抵押權首次登記及後續的註銷登記。參照存量房“帶押過戶”的模式，加快推進新建商品房帶押過戶業務落地，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

本通知自印發之日起施行。此前相關檔內容與本通知不一致的，以本通知為准。

9月26日，福州新投發展集團有限公司（福州新投）在福州發佈租賃住房基礎設施公募REITs發行服務機構遴選專案招標公告，旨在盤活租賃住房資產。專案規模與期限暫未確定。

招標設最高限價，發行階段服務費上限700萬元，存續期服務費按基金淨資產3‰每年收取。投標截止於10月15日。

福州新投作為福州新區開發投資集團全資子公司，此次發行將推動其租賃住房業務向專業化、市場化發展。

不動產信託財產登記試點擴圍至五城。繼北京、上海、廣州、廈門先後開展不動產信託財產登記試點後，天津也加入了試點行列。近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局等多部門聯合印發《關於開展不動產信託財產登記試點的通知》（以下簡稱《通知》），標誌著試點範圍進一步擴大。

受訪業內人士認為，不動產信託應用場景廣泛，尤其在人口老齡化背景下，不動產信託作為普惠性養老工具潛力巨大，既能盤活老年人存量資產以補充養老資金來源，又能通過信託安排實現財富分配和傳承，有助於優化家庭財富管理和社會資源配置。

試點城市再擴容

不動產信託財產登記試點呈現加速推進態勢。

北京于2024年底率先開啟試點，今年4月初，中國外貿信託和國投泰康信託分別在昌平區和通州區的不動產登記中心完成了首次不動產信託財產登記。今年5月份，上海啟動試點，並於6月份由愛建信託、上海信託成功落地案例。廣州、廈門兩地於7月份接力推進試點，亦有案例落地。此次天津加入，試點城市增至五個。

公開信息顯示，天津相關部門發佈的《通知》有多項開創性制度設計。例如，在傳統“委託人已持有的不動產轉入信託”之外，創新性地增加了“委託受託人購買不動產”方式。這種委託購買方式充分考慮了不同類型委託人的需求，從而實現“存量資產盤活+增量資產配置”雙覆蓋。同時，《通知》適當擴大了不動產信託的受益主體範圍，更具靈活性。

中國外貿信託特殊資產服務信託部總經理王張悅對記者表示：“不動產信託的應用場景頗為廣泛，可適用於信託業務分類中的資產管理信託，實現用信託資金進行不動產投融資管理並持有；在風險處置服務信託領域，可用於破產重整企業不動產資產的管理與持有，保障重整計畫債權人的信託受益權實現；在資產服務信託項下，家庭財富管理領域的應用場景更為寬泛。”

解決養老痛點

隨著試點城市擴圍，不動產信託在解決居民養老問題上的價值備受關注。

中國信託業協會特約研究員周萍對記者表示，傳統信託財產登記確權模糊，不動產作為信託財產面臨權屬認定難題。北京、上海等地的試點政策明確登記申請主體、權利轉移要件及流程，以規則具象化打通不動產“裝入”信託的“最後一公里”。同時，不動產信託財產登記採用“產權轉移登記+信託財產登記”模式，不動產轉移至受託人名下並登記後，獨立于委託人和受託人的固有資產，有利於保障受益人財產權益。

上海信託表示，不動產信託對於居民養老來說，一是可以盤活存量資產，為老年人解決養老資金來源的問題；二是信託制度的財產隔離屬性能夠有效保護老年人的財產安全。

服務鏈條延伸

人口老齡化背景下，養老需求日益迫切，信託公司正積極行動，探索創新服務模式。

周萍認為，與傳統養老方式相比，不動產信託在一定程度上可以降低養老成本，提高資產利用效率和收益水準，同時有助於緩解社會養老壓力，促進養老產業發展，優化家庭財富管理和社會資源配置。

不過，不動產信託的普惠化推廣，有賴於登記流程、產品供給及公眾認知等多方面的進一步提升，需要各方共同努力。

記者獲悉，多家信託公司正在持續推動不動產信託業務，發力養老金融。上海信託表示：“我們將不斷完善不動產信託的商業模式，引入更多金融機構和養老服務機構參與相關生態圈的建設，讓不動產信託更便捷地觸達社會大眾，為寫好金融‘五篇大文章’貢獻信託特色化力量。”

愛建信託總經理吳淳對記者表示：“愛建信託正通過創新‘存房養老’模式，在保障老年人房產控制權的前提下，聯動優質養老機構，將不動產信託服務深度融入養老生態，提供資金管理、支付結算、養老服務對接等一站式解決方案。未來，愛建信託將進一步延伸服務鏈條，整合醫療保障、臨終關懷等增值服務，全方位守護老年群體生活品質，助力構建多層次養老保障體系。”

受惠於息口回落，香港樓市氣氛逐步回暖，發展商積極推售現樓餘貨，加快清理庫存。根據中原地產住宅部的統計，截至9月24日，香港一手貨尾單位數量降至約19690個單位，較上月減少185個單位，跌幅接近1%，並已連續第三個月維持在2萬個單位以下。與年初高峰的22816個單位相比，貨尾量減少超過3100個單位，跌幅達14%。

與今年1月相比，各區一手貨尾量出現明顯變化，其中以新界西跌幅最為顯著，由4147個單位減至2902個單位，減少約30%。九龍區緊隨其後，貨尾量由12763個單位降至10556個單位，跌幅達17%。港島區亦錄得輕微回落，由3676個單位減至3374個單位，跌幅約8.2%。相反，新界東成為唯一錄得升幅的地區，由2230個單位增至2858個單位，升幅達28.2%，反映區內新盤供應持續增加。另外，九龍區仍是貨尾重災區，累計超過一萬個單位，占香港逾半，其中啟德比例最高，有超過5400個單位待售。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市民入市信心明顯回升，帶動一手市場表現理想。今年首九個月一手成交量突破15000宗，較2022年全年9200宗及2023年全年10790宗，分別大增63%及39%。累計成交量已達去年全年15839宗的95%，全年有望突破20000宗，不僅超越去年水準，更有機會創下自2013年一手住宅新例實施以來的新高紀錄。

陳永傑指出，隨著減息週期展開，發展商將加快推售步伐，並以貼近市價策略吸引買家。他預計，今年底一手貨尾量有望回落至約18000個單位。部分于樓市高峰期推出的樓花項目，近期轉為現樓並下調售價兩至三成，加快去庫存並刺激交投。9月份一手市場暫錄逾1500宗成交，其中逾六成屬現樓，涉及近1000個單位。已屆現樓的將軍澳日出康城凱柏峰系列，9月錄得逾130宗成交，是本月全香港成交量最多新盤。

前兩天，證監會主席吳清說對恒大地產及其審計機構普華永道，開出了史上最大罰單，分別被罰41.75億元、3.25億元。

乍一聽，罰的確實挺重的。但我們看看恒大地產的財務造假行為有多惡劣，2019年虛增收入2139.89億元，占當年營收的50.14%。虛增利潤407.22億元，占當年利潤總額的63.31%。也就是說超過一半的收入，6成的利潤都是假的。

到了2020年，變得更加惡劣，虛增收入3501.57億元，占當年營收的78.54%。虛增利潤512.89億元，占當年利潤總額的86.88%，就差100%造假了。

兩年營收合計造假5641.46億元，利潤合計造假920.11億元，創下了有史以來的最大財務造假紀錄，真的是膽大包天。

但罰款41.75億元，只相當於營收造假的0.74%。雖然已經是史上最大的罰單，但相信大多數人都會覺得不算重。

需要注意的是這是對恒大地產的罰款，要知道一家公司財務造假，都是人為在操作，背後的負責人才是罪魁禍首。

根據證監會的通報，參與恒大財務造假的6名高管受到處罰，一共被罰款7620萬元，許家印作為主要負責人，被罰4700萬元。

這幫人搞財務造假的目的是什麼呢？當然是為了騙錢。光是2020年到2021年4月，恒大就發行了5只債券，共計208億元。除了債券，應該還有銀行貸款，供應商欠款等等。

還有通過財務造假粉飾業績，然後大手筆分紅，將錢裝入自己的口袋。比如2019年，恒大巨額分紅近94億元，許家印就分了72億元。2020年恒大再次分紅24億元，許家印又拿走了18.5億元。

也就是說財務造假的2年，許家印光分紅就有90.5億，但罰款只有4700萬元，只占分紅的0.52%。據說許家印這4700萬元罰款，還不一定交了，因為他在進去之前，已經和丁玉梅技術性離婚了，錢估計也讓她帶走了。

之前許家印已經三次被限制高消費，說明名下已經沒有財產可執行了。所以，不確定許老闆交了沒有。

大家發現沒有，許老闆進去之後，就再也沒有消息了，也沒聽說要把他從恒大掏走的錢給追回來。你看丁玉梅帶著一家老小在境外瀟灑的很，半年要花費400萬美元，按照現在的匯率，接近3000萬元人民幣，真的太奢靡了。

反倒是香港那邊有些動作，清盤人一直在向許家印、丁玉梅等人追討債務，還申請法院凍結了丁玉梅600億港元的資產。

但其實恒大在境內的債務更多，債權人更多，不少供應商，合作夥伴被許家印坑慘了，比如正威的王文銀，蘇甯的張近東。

恒大這家公司之所以至今還能活著，完全是因為它有任務要完成，那就是還有很多房子沒有交付。一旦這些做完了，估計就進入破產重整倒計時，把資產打包售賣，然後用來還債。

至於許老闆的個人財產，只能說隔離的太好了，除了2019年和2020年違規分紅，其它年份的分紅，你也不能說什麼。

許老闆自知無法逃脫法律的制裁，子女和財產都在境外，沒有了後顧之憂。所以，香港法院要求他披露個人資產詳情，他一直拒絕，還不老實。

所以，對於恒大和許家印，只有從嚴從重處罰，才能起到威懾作用。

資本策略（00497）陸續拆售旗下中環商廈LL Tower的商舖樓面，剛售出2樓全層，成交價3000萬元，較叫價低近29%。

較叫價低29% 租金回報6厘

資料顯示，中環些利街2至4號商廈LL Tower 2樓全層，建築面積約2276方呎，原以4200萬元放售，終由內地背景買家斥資3000萬元購入，呎價約13181元，成交價較開價低1200萬元或28.6%。目前該層由餐廳租用，月租約15萬元，買家可享6厘租金回報。

資本策略上月亦售出LL Tower地下舖位，建築面積約2256方呎，成交價4130萬元，呎價約18307元，較放售價7000萬元，低2870萬元或41%。據了解，買家為跨國貨運公司均輝集團首席執行官李均輝或有關人士，舖位現由餐廳以每月18萬元承租，租金回報約5.2厘。

另外，北角屈臣道15號維多利中心4樓3室商業樓面，建築面積約2500方呎，由香港福建社團聯會斥資1460萬元購入，呎價約5840元。上址原業主為銅鑼灣浸信會，於2005年4月以398萬元入市作為辦公室，現持貨逾20年，賬面大幅獲利1062萬元，升值2.7倍。據悉，香港福建社團聯會會址位於同層1室，建築面積約9150方呎，於2009年11月以3036萬元買入。

據《中國房地產報》，近日，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》，重點圍繞土地制度、產業用地、存量盤活、地下空間、城鄉市場、海洋開發6個方面出台31條支持措施。

《方案》其中提出，在房地產熱時期採取「競自持」方式調控地價而產生的自持商品住房，在去化周期18個月以下區域，企業可在依法補繳出讓金後，轉為可售入市。《方案》並提出，支持存量商辦改建為保障性租賃住房，允許自持商辦物業招商入市等。

房企自持商品住房即是在土地拍賣時要求房企承諾拍地建成後自持一部分住房，不得分割轉讓或銷售，只能自行持有並出租。廣州一位業內人士認為，《方案》的落地意味著這些自持住宅有機會由租轉售，減輕房企的資金壓力。相較已建成的舊規產品，未開發的地塊更具實操性和經濟價值。

中指研究院發布報告指出，2025上半年，上市房企營收明顯下降、持續虧損，負債率繼續上升，償債能力繼續下滑。頭部房企中，華潤置地與龍湖集團展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特徵，輕資產及運營服務業務貢獻了更高的利潤。下半年頭部房企經營策略主要是，加快存量去化、優化增量質量；加速產品迭代，建設好房子；打造第二增長曲線。

2025上半年，中國房地產上市公司財務風險持續攀升，償債能力進一步弱化。數據顯示，上市房企剔除預收帳款後的資產負債率達66.5%，同比上升0.9個百分點；淨負債率大幅上升至171.8%，同比激增55.8個百分點，反映出行業整體槓桿水平居高不下。這一現象主要源於貨幣資金規模的持續收縮，疊加市場低迷導致的存貨及投資性物業資產貶值壓力加劇。

2025年上半年，中國房地產上市公司業績延續低迷態勢。數據顯示，上市房企營業收入均值為104.2億元人民幣，同比下降16.9%，且降幅較2024年同期擴大了3.2個百分點，營收端收縮壓力持續升級，反映出市場需求疲軟與銷售端持續承壓的現狀。

盈利表現更加不容樂觀，行業淨利潤均值跌至-8.3億元人民幣，虧損規模呈現逐漸擴大的趨勢，約六成上市房企出現不同程度虧損，部分高槓桿房企面臨債務重組壓力。

樓面呎價1729 較鄰地3年前平八成

住宅市場有喘定跡象，發展商趁勢就手上項目進行補地價。最新一宗屬於嘉里建設（00683）與新地（00016）合作的長沙灣嘉里鴻基貨倉住宅重建項目，近月完成約7.97億元的補地價，每方呎樓面補地價（樓面補價）僅約1729元，較毗鄰用地接近3年前的樓面補價低近八成，預計可興建單幢商住物業，提供逾1000個住宅單位。

料提供逾千住宅單位

最新曝光的補地價個案，屬於發祥街西與荔發街交界的嘉里鴻基貨倉，由嘉里建設和新地各持一半權益。嘉里建設昨天公布，該財團已就嘉里鴻基貨倉重建項目順利完成換地程序，涉及補地價約7.97億元，將發展成集住宅與商業設施於一體的項目。

該項目佔地約5.76萬方呎，嘉里指出，該區配套完善，交通便利，步行可抵達港鐵荔枝角站及長沙灣站，重建後總樓面面積約46.09萬方呎，其中住宅樓面面積約43.21萬方呎，其餘作商業用途。嘉里對順利完成換地程序深感榮幸，認為可為該集團長期可持續發展奠定穩固基礎。以嘉里鴻基貨倉的補地價約7.97億元計算，樓面補價約1729元。

資料顯示，城規會早於2020年已就該用地批准興建單幢商住樓宇，當時預計提供1147個住宅單位。

屋宇署2023年1月就該項目批出建築圖則，可興建一幢38層（另設兩層地庫）的商住樓宇。發展局局長甯漢豪今年7月公布最新季度賣地計劃時透露，一個位於長沙灣發祥街的倉儲用地有望在本季完成補地價，當時市場已估計是嘉里鴻基貨倉重建項目。

近年陸續有工廈項目進行補地價以重建為住宅，惟樓面補價罕見低於2000元。以毗鄰嘉里鴻基貨倉的潤發倉庫為例，華潤集團等在2022年底就該地盤接納約137.34億元的補地價，屬於市區歷來最大額的補地價個案，樓面補價達8692元。以此計算，同區用地的樓面補價接近3年時間急瀉近八成。

參考市場資訊，新地近兩年密密循補地價和官地招標等吸納土地儲備，單計補地價方面便先後完成5個項目，分布於粉嶺北、元朗洪水橋和沙田香粉寮等。

至於嘉里建設對上一次循補地價增加土地儲備，屬於元朗大棠路一幅用地，於2021年以約1.97億元完成補地價，現已發展成住宅項目「朗日峰」。

雖然嘉里鴻基貨倉的樓面補價遠低於毗鄰地盤，惟值得留意的是，地政總署就每幅地皮的位置、環境、原有和改變後的土地用途等釐定補地價，難以直接以樓面補價作比較。

未用盡樓面多寡 左右補價

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚解釋，以倉儲項目轉為住宅項目而言，換地前後的樓面面積差距，可能成為樓面補價高低的關鍵，「如果（現有貨倉物業）未用盡的樓面面積多，補地價睇落就好似好貴」。

張翹楚認為，發展商不會刻意「捕捉個市幾時跌完或者回升，都係睇返將來（重建後物業）嘅賣價會唔會再跌，如果扣返建築成本可以支撐到，就會落實補地價」。

港島新盤豪宅交投理想，恒地（00012）與新世界（00017）合作發展的西半山衛城道8號天御第一期，昨天首日推出50樓全層招標，即日開標，成交價約3.55億元，呎價75363元。

the MVP周六公開發售50伙

天御第一期昨天錄得項目首宗成交，以招標形式售出2座50樓全層，實用面積4710方呎，採3房間隔，連兩個車位及一個電單車車位等，以約3.55億元沽出，呎價75363元。該單位成交期150天，若提前45天內成交，可享樓價3.5%的提前付清售價優惠。

同區英皇國際（00163）the MVP昨天售出兩伙，其中一伙為22樓A室，實用面積1289方呎的3房戶，連一個車位成交價4373.24萬元，呎價33927元。該項目自本月13日以招標形式售出58伙，套現逾15億元，本周六（27日）首度公開發售50伙。

新地（00016）旗下北角海璇發展項目第1B期海璇售出5座7樓A室，實用面積1602方呎，連一個車位成交價6824.52萬元，呎價42600元；該單位選用720日提前入住付款計劃。

建灝地產赤柱One Stanley趁勢公布新一份銷售安排，下月9日起推出6伙招標，包括兩幢洋房，實用面積3059及3314方呎；以及4個分層戶，實用面積1805至3337方呎。由即日起至10月底，項目首5名買家可獲贈室內高爾夫球私人教授課程，優惠總值最高約26.8萬元。

另邊廂，香港房屋協會（房協）旗下觀塘安達臣道資助出售房屋項目朗然，昨天第二日揀樓，即日售出31伙，實用面積303至658方呎，涵蓋1房至3房戶，成交價262萬至638.6萬元，呎價8506至9720元。

發展商積極去庫存，根據中原地產住宅部統計，全港一手貨尾單位數量截至本月24日已降至約19690伙，連續第三個月維持在20000伙以下，預期今年年底回落至約18000伙。

九龍仍重災 啟德5400戶待售

截至本月24日，全港一手貨尾單位數量降至約19690伙，較上月減少約185伙或0.9%，已連續第三個月維持在20000伙以下；與今年初高峰更減約3126伙或13.7%。與今年1月相比，港島、九龍及新界西貨尾量均錄跌幅。九龍貨尾量由今年1月的12763伙降至本月的10556伙，跌幅達17.3%，惟仍是貨尾重災區，佔全港貨尾量逾一半，當中九龍東啟德有超過5400伙待售。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，隨着減息周期展開，發展商加快推售步伐，以貼近市價策略吸引買家，今年年底一手貨尾量有望回落至約18000伙。

美國聯儲局重啟減息之際，有金融管理局（金管局）高層卻止賺離場。金管局副總裁李達志及相關人士，新近以1888萬元售出東半山碧蘭閣一個原則4房改3房戶及一個車位，呎價15044元，樓價及呎價同創該廈逾14年新低。

消息透露，李達志及相關人士手持的碧蘭閣中層B室，實用面積1255方呎，享海景，放售約半年，近日累減112萬元或5.6%，連一個車位以1888萬元沽出，呎價15044元，撇除內部轉讓，售價及呎價均創該廈2011年後新低。李達志及相關人士2010年斥1800萬元購入上址連一個車位，約15年賬面賺88萬元或4.9%。

代理表示，李達志及相關人士過去持有該單位自住，其後遷出，於是把單位同步放租及放賣，期間一度收到多於一組客出價洽購，最終由一名本地客成功購入，不過該買家暫未決定作自用或投資用途。代理又補充，李達志本身持有其他物業，今次賣樓僅屬於資金調配的舉動。

中原地產黃浩賢指出，隨着專才持續流入本港，帶動中上價物業買賣需求，加上減息，料東半山豪宅樓價可逐步企穩，近期區內業主叫價已趨向硬淨。

資料顯示，李達志2009年加入金管局任分處主管，2018年獲委任為副總裁，負責儲備管理、金融基建及金融科技，亦為香港按揭證券有限公司執行董事。

差估署前署長2767萬購竹林苑

另外，希慎（00014）早前拆售中半山收租物業竹林苑，其中74座低層1室，實用面積1442方呎，近期獲差餉物業估價署前署長曾梅芬及相關人士斥2767萬元購入，呎價19189元。據悉，曾梅芬1977年加入政府任職二級助理估價員，輾轉至2008年出任差餉物業估價署署長，任期至2014年結束。

中半山寶雲山莊低層D室，實用面積1266方呎3房戶，連一個車位以3188萬元沽出，呎價25182元。

代理稱，原業主為著名男高音莫華倫的堂弟莫華昇。寶雲山莊由莫慶堯家族發展，莫華昇為該家族成員之一，而是次易手的單位及一個車位2013年以2390萬元轉至莫華昇名下。

長沙灣83瓊林街 跨企AECOM租11萬呎

九龍新甲廈質素高，吸引租客搬遷及整合業務。消息指啟德AIRSIDE 7萬平方呎樓面，獲上海商業銀行租用；長沙灣83瓊林街11萬平方呎則獲跨國工程顧問公司AECOM租用。業界料企業續趁租金回落紛升級。

市場消息稱，啟德AIRSIDE錄得大手租務，涉及物業9樓部分單位，以及10樓全層，面積合共約7萬平方呎，以每平方呎約30元租出。由於該單位為物業寫字樓部分極低層，因此呎租水平較低。

上商進駐AIRSIDE極低層 呎租30

消息指，新租客為上海商業銀行。該企業總部設於中環皇后大道中12號上海商業銀行大廈，集團同時租用其他地區物業作辦公室。據悉，集團將整合於觀塘Landmark East、尖東永安廣場等業務。由於AIRSIDE最大樓層達5.3萬平方呎，故是次可把多個辦公點整合於同層，易於日常業務運作。

AIRSIDE樓高47層，總樓面達190萬平方呎，當中甲級寫字樓佔32層，提供約120萬平方呎樓面，近一年該廈連錄多宗大手租務，涉及多間跨國企業、金融機構，包括華僑銀行租用兩層7萬平方呎樓面，預計目前該廈出租率已達8成。

AECOM呎租20 作辦公室升級

新甲廈獲跨國企業支持，市場消息指，長沙灣83瓊林街錄大租務，涉及A座兩層半樓面，合共約11萬平方呎，成交呎租約20元。

據了解，新租客為工程顧問公司AECOM，範疇包括交通、城市發展、環境可持續性等領域，為香港及大灣區提供規劃、工程、建築和項目管理等服務。

近一年亦參與本港大型項目，包括獲委任為香港北部都會區發展新階段提供工程顧問服務，負責新界北第一階段發展-新田/落馬洲發展樞紐-第三組的設計及建造工作。

翻查資料，該企業在港租用沙田新城市中央廣場，涉及逾10萬平方呎樓面，作為集團於亞洲區總部。相信是次轉租83瓊林街，可作辦公室升級。

分析：甲廈空置率高 叫租較平

新世界旗下「83瓊林街」由A、B兩座建築組成，採用雙子塔設計，中心位置活化為戶外達2.5萬平方呎的梯級式園林廣場。該廈近一年錄多宗租務，包括日資零售品牌LOJEL、時裝品牌Ralph Lauren等租用作升級。

分析指，近年多幢全新甲廈入伙，因本身甲廈空置率偏高，再遇上供應多，令業主採進取方案，叫租上較為便宜。

對企業來說，遷往新甲廈一方面可整合業務，同時可以較平租金，為辦公室升級，故令租務活動轉多。

測量師行報告指，9月份整體甲廈租務需求上升，而超甲廈較為受捧，料租金可率先回升。

9月超甲廈俏 租金料率先回升

第一太平戴維斯最新發表的2025年9月，香港寫字樓租賃市場報告指出，儘管面對利率壓力、需求疲弱及供應過剩等結構性挑戰，香港寫字樓市場正逐步展現需求回升迹象。金融板塊復甦、用家積極購置物業，以及政府政策引導的搬遷需求，正為市場注入新動能，尤其中環核心區的超甲級物業表現亮眼，租金有望於未來數年率先回升。

報告指，中環超甲級物業持續受追捧，租金穩步回升，因中小型對冲基金及量化基金積極進駐中環核心地段，租賃面積介乎1,500至5,000平方呎，推動國際金融中心、友邦金融中心及遮打大廈等地標物業受追捧，租金維持在每平方呎110至130元。

同區次級地段寫字樓，租金普遍介乎每平方呎40至60元，與銅鑼灣及西九龍的甲廈形成直接競爭，部分金融機構租戶已考慮遷往周邊區域。

另外，近月用家購置活躍，包括香港科技大學、香港律師會及僱員再培訓局合共吸納逾43萬平方呎樓面，長期持有策略有助遏制市場的持續下滑。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示，儘管利率壓力與需求疲軟為寫字樓租賃市場帶來短期挑戰，香港寫字樓湧現新的增長動力。金融板塊復蘇與終端使用者強勁的購置活動共同推動市場呈現需求回升迹象，預計中環區域寫字樓租金將於未來數年率先錄得回升。

商廈年度總吸納量 料達210萬呎

第一太平戴維斯香港董事總經理及租務部主管劉偉基指，若金融行業持續復蘇，預計寫字樓年度吸納量將回升至疫情前130萬平方呎的水準，加上用家購置帶來的40萬平方呎需求，以及搬遷需求產生的另外40萬平方呎，年度總吸納量將達到210萬平方呎。

豪宅再錄大額蝕讓個案，西貢清水灣傲瀧16座中層A室最新以2,100萬元沽予「新香港人」，造價屬同戶型新低，原業主帳面蝕1,124萬元。

利嘉閣地產將軍澳-西貢分行首席聯席董事歐柏倫稱，前述單位實用面積1,837平方呎，屬於4房雙套房連工人套房間隔，望山景。買家為「新香港人」，由租轉買，以2,100萬元入市，呎價11,432元。

原業主於2018年以約3,224萬元一手買入，7年間轉手帳面蝕1,124萬元，單位貶值約35%。

同區清水灣打鼓嶺別墅群翠巒小築最新亦錄蝕讓成交，單位為翠巒小築單數號別墅，物業實用面積1,692平方呎，屬於4房（1套）加工人房間隔，連約800平方呎花園，新近以2,450萬元成交，實用面積呎價14,480元。據了解，原業主於2015年10月購入上址，當時作價3,280萬元，持貨10年至今沽售，帳面大幅蝕讓830萬元離場，單位期內貶值逾25%，成屋苑罕有大幅蝕讓成交。

會景閣2房 12年貶18%

另外，港島豪宅難逃蝕讓命運，灣仔會景閣高層6室最新沽出，單位實用面積約706平方呎，採2房連工人房間隔，外望城市景及山景，原業主原以1,150萬元放售，經磋商後終以1,110萬元成交，呎價約15,722元。原業主在2013年以約1,350萬元買入單位，目前轉手帳面蝕240萬元，貶值約18%。

再其次，元朗朗城滙3座低層F室，實用面積490平方呎，屬於2房，業主原以650萬元放盤，議價後以638萬元成交，呎價13,020元。原業主於2018年以796.2萬元一手購入單位，持貨7年帳面蝕158.2萬元。

豪宅市場連錄大額成交個案，例如南區深水灣道39號一幢洋房，剛以3.19億元易手，呎價約8.2萬元，重回10年前水平。

區內代理透露，深水灣道39號單號屋，實用面積3,889平方呎，並連約1,087平方呎花園及549平方呎天台，原本叫價4億元放盤，議價後以3.19億元易手，呎價8.2萬元。原業主早於2004年以約8,880萬元購入，持貨約21年，帳面獲利2.3億元離場，期內單位升值2.6倍。

深水灣道39號一共有12座，實用面積由2,939至5,283平方呎，屋苑二手交投並不活躍。對上一宗買賣追溯至2023年，協成行方氏家族以2.66億元，向樂聲電子 （00213） 購入深水灣道39號8號屋，呎價9.05萬元。

另外，深水灣道39號2號屋，早於2015年以約3.52億元易手，呎價約8.9萬元，反映剛易手單號屋造價重返10年前水平。

貝沙灣3房套 6年蝕1430萬

至於其他豪宅買賣方面，薄扶林貝沙灣2期5座中層B室，實用面積1,376平方呎，3房套設計，原本叫價3,000萬元放盤，議價後以2,700萬元易手。原業主早於2019年以約4,130萬元購入，是次易手帳面蝕讓1,430萬元，單位期間貶值約35%。

根據中原地產住宅部的統計，截至9月24日，全港一手貨尾單位數量降至約19,690伙，與年初高峰的22,816伙相比，貨尾量減少超過3,100伙，跌幅達14%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受惠於息口回落，市民入市信心明顯回升，帶動一手市場表現理想。今年首9個月一手成交量突破15,000宗，累計成交量已達去年全年15,839宗的95%，全年有望突破20,000宗，更有機會創下自2013年一手住宅新例實施以來的新高紀錄。

貼市價推 年底望降至1.8萬伙

陳永傑指出，發展商以貼近市價推盤見效，預計今年底一手貨尾量有望回落至約18,000伙。

至於新盤成交方面，9月份一手市場暫錄逾1,500宗成交，當中英皇地產 （00163） 發展的西半山the MVP，昨錄2宗成交，包括22樓A室，實用面積1,289平方呎，屬3房連套房及儲物室戶型，連1個車位成交價為4,373萬元，呎價33,927元。項目至今累售58伙，合共套現逾15億元。

其次，黃竹坑滶晨系列，則錄「一客2食」個案，涉資約2,599.6萬元。成交單位為2座28及29樓B室，實用面積496平方呎，屬2套房間隔，成交價為1,294萬及1,305.6萬元，呎價26,089及26,323元。整個系列至今累售630伙，合共套現逾107億元。

土瓜灣北帝街地舖2400萬沽，25年升值近4倍。

消息指，土瓜灣北帝街22號地下舖位，面積約1,500平方呎，以約2,400萬元沽出，1萬元。舖位曾由餐廳租用，現時交吉。

原業主於2000年，以520萬元買入舖位，持貨25年沽出，獲利約1,880萬元，升值約3.6倍。

康諾維港大廈 公開招標出售

另仲量聯行資本市場部主管陳國章表示，香港康諾維港大廈自7月底由接管人委任該行為獨家代理公開出售後，公開要約期間接獲多組客戶表達收購意向，看好其改造為高端學生宿舍的潛力。接管人旋即決定以公開招標形式出售該物業，截標日期為2025年10月24日（星期五）中午12時正。