中科管理局證實，因導入更先進製程，產值屆時可能達5,000億元

國科會三大科學園區24日召開「國科會科學園區2025年上半年營運記者會」，針對台積電中科1.4奈米新廠進度，中部科學園區管理局局長許茂新證實，第四季將會動土，最新進度廠商還在規劃動工時程；且因導入更先進製程，原預估產值4,857億元，屆時可能達5,000億元，就業人數則維持在4,500人左右。

許茂新說明，中科擴建二期用地取得程序已經完成，6月2日土地已交付需地廠商，公共工程6月中已開始動工，正進行水土保持，因有坡地需水保計劃，目前審查中。但對於確切動土時間則還未收到廠商通知。

依台積電規劃，中科二期擴建將蓋四座1.4奈米先進製程廠，首座2027年進行風險性試產，2028年下半年量產。

此外，竹科寶山二期2奈米廠，第一期廠房辦公大樓已完工，啟用後將增加2,500個就業機會；南科嘉義園區一期台積電AP7、P1、P2建廠中，楠梓園區P2、P3也在建。

但以產業別來看，上半年積體電路在園區占比已達到83％，營業額年成長34.33％，但包括光電、電腦及周邊、通訊、精密機械、生物技術或其他類占比都不到1成，半導體產業占比是否過高？

吳誠文解釋，一是過去台灣半導體產業多仰賴國外，但現在晶圓製造、封測連結本地自有供應鏈比重增加，尤其三大園區有些廠商過去不在供應鏈中，但半導體業發展快速、且優質，其他產業如精密機械、工具機等結合到半導體產業，積體電路連結廠商數量增加。

另一原因，吳誠文分析，可能因產業特質、版圖改變，像是經濟部、部分地方政府努力開發其他園區，而園區寶貴的土地，因半導體產業擴充，廠商收購其他產業舊廠房投資先進封裝等，原來其他事業也因版圖改變可能移到園區外，很多因素造成積體電路比重成長，但不擔心這情況，目前產業發展還是非常正向。

法人指出，台積電先進製程藍圖已明確規劃至2030年。2025年下半年將進入2奈米（N2）量產，導入GAA半導體架構，是自FinFET以來最大轉變。2026年下半年導入A16製程，效能與能效將再提升約15％～20％。

中科新建的1.4奈米廠計劃於2028年下半年量產，成為全球最先進製程之一，台積電持續研發更先進節點（如A10以下），預期在2030年前後延伸摩爾定律效益。


中科二期預計下季動工
經濟日報

外界關切台積電（2330）擴廠動向。國科會竹科管理局長許茂新昨（24）日表示，中科二期用地已於6月交給需地廠商，預期今年第4季動工，但確切時間點未定。

他提及，廠商在中科二期將採先進製程，原預估可創造4,857億元產值，有望再突破至5,000億元以上。

市場盛傳，台積電中科二期預計10月動工，規劃在二期園區興建四座1.4奈米晶圓廠，建廠期程約兩年，目標是2027年底完成風險性試產，2028年下半年量產。

對於媒體關注中科二期進度，許茂新表示，何時動工，現廠商和包商還在規劃，確切日期尚未通知中科管理局。中科二期已於6月交地，由中科負責的公共建設現已開工，現在水保計畫也在審查中。

此外，國發會日前通過南科沙崙生態科學園區計畫，之後將送環評會審查。近日有民眾認為沙崙生態科學園區將破壞瀕危「草鴞」棲地，南科管理局昨日強調，在推動沙崙生態科學園區的同時，也要守護草鴞的生存環境，讓「科技發展」與「生態永續」並行不悖。

南科管理局表示，為保護「草鴞」棲地，已依據各界意見，研擬短、中、長期行動方案，並已於5月提出「南部科學園區東方草鴞保育推動小組」討論，目前已陸續啟動相關行動方案，於園區內規劃鑲嵌草生地、盡可能保留原牧草區，已認養二仁溪高灘地18公頃，並即將展開棲地營造，協調相關單位增加生態給付，讓周邊農地都能以有機耕作共同營造覓食區。未來將持續滾動檢討精進園區內棲地營造成果。


保護草鴞棲地 南科：沙崙園區 科技、生態並重
聯合報

國發會日前通過南科沙崙生態科學園區計畫，之後將送環評會審查。外界關切沙崙生態科學園區將破壞瀕危保育鳥類草鴞棲地，南科管理局昨表示，在推動沙崙生態科學園區的同時，也要守護草鴞生存環境，讓「科技發展」與「生態永續」並行不悖。

國科會昨舉行「國科會科學園區二○二五年上半年營運記者會」，針對外界關切台積電擴廠動向，國科會竹科管理局長許茂新表示，中科二期用地已於六月交給需地廠商，預期今年第四季動工，但確切時間未定。他說，廠商在中科二期將採先進製程，原預估可創造四八五七億元產值，有望再突破至五千億元以上。

市場傳出台積電中科二期預計十月動工，規畫在二期園區興建四座一點四奈米晶圓廠，目標二○二八年下半年量產。

此外，針對籌設沙崙科學園區引發的生態隱憂，南科管理局表示，為保護草鴞棲地，已研擬短、中、長期行動方案，並於五月提出「南部科學園區東方草鴞保育推動小組」討論，已陸續啟動相關行動方案，於園區內規畫鑲嵌草生地、盡可能保留原牧草區，已認養二仁溪高灘地十八公頃，並將展開棲地營造，協調相關單位增加生態給付，讓周邊農地都能以有機耕作共同營造覓食區。未來將會持續滾動檢討精進園區內棲地的營造成果。

老宅延壽與擴大自主都更、虛坪改革、近零建築

內政部定調老宅延壽與擴大自主都更、虛坪改革，及近零碳建築為三大住宅政策。內政部表示，透過整合科技、法制與產業，將強化住宅政策、擴大內需，發展不動產業，創造出新的經濟動能。與此同時，國土署將研議修正都更容獎辦法，將新增社宅容獎項目，規範符合一定樣態的公辦都更案優先提供社宅，落實居住正義。

三大政策中，又以台灣建物面臨「人屋雙老」挑戰最為凸顯，使內政部決定加速推動「老宅延壽計畫」。將優先針對屋齡超過30年、無結構安全疑慮的4至6層集合住宅或6層以下透天住宅，提供耐震評估及修繕經費補助，結合衛生部長照3.0及經濟部深度節能政策，讓長者可在地安養，並改善建築能耗、降低建築碳排。

內政部24日在高雄舉行最終場住宅政策座談會，次長董建宏強調，都更是政府最重要的都市發展政策，內政部規劃以資金融資的財政支持，降低民眾自主都更常見的籌資困難，進而增加更新效率。因此，將洽商中央銀行研議銀行放寬自主都更貸款集中度管理，規劃由中央都市更新基金提供信用擔保，協助民眾向金融機構申請貸款，擴大推動自主都更。

在既有居住政策外，國土署也研議修正「都更建築容積獎勵辦法」，將新增社宅容積獎勵項目，規範符合一定樣態的公辦都更案優先提供社宅。此外，內政部未來也會透過金融支持、稅賦減免與專業輔導等管理策略，與民間共同合作，擴充房產供應來源，以提供民眾或青年使用，一同落實社會照顧與責任。

另一方面，內政部檢討住宅公共設施配置比例與購屋合理負擔等問題，推動「虛坪改革」，將一般電梯增列為免計容積項目，另增訂管委會設置面積的合理標準及上下限，導入「適質適量」設計思維，引導住宅產品之公設回歸合理配置。

同時，針對《公寓大廈管理條例》現行將法定停車空間列為共用部分的規定，也將研議修法，明確區分「停車空間」與「居住公設」，未來停車空間將朝調整為「專有部分」方向規劃，除可核發權狀並出售，以貼近實際使用外，民眾能更清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」，讓購屋資訊更透明，市場運作也更公平合理。

2025-09-24 14:20

政府宣布新青安房貸將不再受銀行法72-2條限制，由於新青安最高貸款額度為1,000萬元，若以貸款八成回推，最受惠的是總價1,250萬元以內的成屋。根據「591實價登錄」統計，今年上半年七都有十個區域，超過八成五的交易量總價皆不超過1,250萬元，很可能成為新青安放寬後的最大贏家。

值得注意的是，上榜行政區全為雙北以外的蛋白區，凸顯雙北及蛋黃區房價過高。觀察十大受惠區域，桃園觀音居冠，上半年成交總價幾乎全數落在1,250萬元以內，該區憑藉2字頭房價優勢及工業區就業人口支撐，交易熱區多集中於草漯重劃區與觀音工業區周邊。而高雄大寮成交總價也幾乎不超過新青安條件，該區有捷運橘線、和發產業園區等建設題材加持，且房價仍維持在1字頭水位。

桃園楊梅與龍潭緊隨其後，上半年成交量中逾九成總價不超過1,250萬元，兩區具有聯外交通便利優勢，且房價相對親民，同時承接新竹及雙北外溢買盤。高雄小港排名第五，區域因機場與工業區帶來龐大就業人口，自住需求強勁；還有捷運延伸及國道7號等建設題材。。

另外，台中梧棲上半年也有近九成交易價符合新青安資格，區域房價仍在2字頭行情，交易集中於台中港特定區，受惠三井OUTLET、特五號快速道路、捷運藍線等利多。新竹湖口買氣則受竹科以及湖口工業區人口帶動。

台南市中西區與南區雙雙入榜，上半年逾八成五成交總價落在新青安範圍。中西區因開發較早，以老屋交易為主，總價相對親民；南區則以86特區為主，區域交通便利、生活機能成熟。最後是台中豐原，則因交通便捷，且有捷運紅線延伸及亞大健康產業園區等建設題材持續發酵，支撐房價坐2望3。

2025-09-25 02:29

台灣房屋彙整實價登錄最新資料，在今年5月輝達（NVIDIA）宣布海外總部落腳北士科重劃區後，區內新商辦「遠雄商舟」6月以總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下此商辦每坪單價新高紀錄。

據實價登錄資料，目前北士科重劃區商辦最高每坪成交價落在文承路上的「士科之芯」，每坪成交價逾86萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，輝達相中的北士科T17、T18基地，地上權為新光人壽得標，土地則為台北市政府所有，目前該案仍處於三方商議的階段，最快9月底輝達總部的興建方案就能拍板；不過，無論輝達總部最終是採用哪種方案推進，北士科都是檯面上的唯一選項，也讓北士科的產業紅利不斷發酵，吸引企業布局卡位。

據實價資料顯示，北士科重劃區內、位在福善路的「遠雄商舟」，去年預售時每坪成交均價約在65~69萬元，但今年4月前、每坪成交均價已達73~75萬元，短期漲幅約在一成左右。

不過，今年5月輝達宣布海外總部進駐北士科重劃區後，最新6月「遠雄商舟」商辦一口氣成交兩戶、共446.32坪，交易總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下該商辦每坪單價新高紀錄，去年與今年入手價差約一、二成。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前已購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區未來發展的投資型買方，搶先卡位等待增值與獲利機會，接下來若輝達正式進駐，可望再掀新一波北士科房市買氣，「輝達效應」威力展現。

陳定中指出，由於輝達與新壽的MOU在今年9月底屆滿，最快本（9）月底輝達總部的興建方案就能拍板，若屆時三方仍喬不攏，也還有兩個可能備案，包括北市府先與新壽合議解約後，再跟輝達直接接洽，或是另擇北士科的其他市有地，並整合周邊土地滿足輝達需求。


輝達效應發威 北士科商辦每坪成交價衝78萬新高
2025-09-24 14:09

輝達（NVIDIA）於今年5月宣布新總部將落腳北士科，帶動此區的商辦和住宅的買氣及詢問度，最新實價登錄揭露，北士科的新商辦「遠雄商舟」6月一口氣交易兩戶，共446.32坪，總價約3.18億元、每坪成交均價約達78萬元，創下該商辦每坪單價新高紀錄，該商辦鄰近未來輝達總部基地，企業搶先卡位，也期盼此區形成AI產業聚落。

第一建經研究中心副理張菱育指出，「遠雄商舟」位在福善路，去年預售時每坪成交均價約在65~69萬元，但今年該商辦交易價格每坪紛紛站上7字頭，4月以前、每坪成交均價約73~75萬元，不過5月輝達宣布進駐後，該商辦最新每坪成交價攀高至78萬元，再創該商辦每坪單價天花板，展現「輝達效應」威力。

據實價資料顯示，目前北士科重劃區商辦最高每坪成交價落在文承路上的「士科之芯」，每坪成交價逾86萬元。

張菱育分析，目前已購入北士科商辦的法人，不乏有企業總部需求的科技業、電子業，以及看好此區未來發展的投資型買方，搶先卡位等待增值與獲利機會，接下來若輝達正式進駐，可望再掀新一波北士科房市買氣。

北士科周邊房市蓄勢待發，不過輝達總部卻遲遲未見下一步；目前輝達相中的北士科T17、T18基地，地上權為新光人壽得標，土地則為台北市政府所有，目前該案仍處於三方商議的階段。

據台北市副市長李四川先前接受專訪時表示，該案最有可能的執行方案，是新壽蓋完地上物後，再將地上物移轉給輝達做為企業總部，過程中若涉及兩街廓整併，市府也會盡力協助；市府爭取輝達落腳的態度積極。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，由於輝達與新壽的MOU在今年9月底屆滿，最快本月底輝達總部的興建方案就能拍板，若三方到月底仍喬不攏，也還有兩個可能備案，包括北市府先與新壽合議解約後，再跟輝達直接接洽，或是另擇北士科的其他市有地，並整合周邊土地滿足輝達需求。

陳定中強調，無論最終輝達總部是採用哪種方案推進，北士科都是檯面上的唯一選項，也讓北士科的產業紅利持續發酵，吸引企業布局卡位。

2025-09-24 12:52

新北市地政局公布114年第2季住宅價格指數，今年4月至6月新北住宅價格指數分別為129.12、128.81、130.12，月漲幅介於-0.24%至1.02%之間，另大樓及公寓指數與上季相較亦呈現平穩走勢。

地政局表示，觀察新北8大次分區，包括板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹三鶯、汐止及淡水，今年4月至6月指數漲跌互見，各月份變動率介於-2.74%至2.12%的漲跌幅，與去年同期相較則大概有-0.14%至15.45%年變動率。

整體來說，新北各區域住宅市場雖受央行第7波選擇性信用管制影響成交量縮減，惟仍因剛性需求有效支撐區域房地產市場，價格呈現持穩。

本季各捷運線指數亦有漲有跌，三重新莊線、新店線、淡水線及環狀線較上季略跌-0.13%至-1.32%；板南線（土城段）、板南線（板橋段）、中和永和線及三重蘆洲線等指數則較上季上漲0.34%至1.30%，整體呈現平穩，主要原因係捷運沿線住宅交通便利，生活圈發展較成熟，購屋者需求仍有支撐，住宅價格因而持穩。

地政局指出，整體開發區及新成屋與上季相較呈現微漲趨勢。在整體開發區方面，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為114.66、117.72、118.91及104.62，季變動率呈現-0.35%至0.57%之漲跌幅，分析原因係整體開發區受到前述信用管制措施影響，市場漸趨保守，導致出現買方觀望與賣方惜售狀況，整體價格略跌至持穩趨勢。

2025-09-24 21:03

「高鐵雲林站專用區（三）開發經營案」、「板橋車站大樓地下一樓東、西兩側租賃案」兩大案招商啟動；負責招商作業的第一太平戴維斯表示，前者截標日期為115年1月8日、後者為114年10月15日，兩大案在招商說明會時，吸引國內大型業者，包括壽險業、零售業、開發商與雲林在地建商等多家代表性廠商參與，顯見投資者對軌道經濟開發、參與有高度認同。

第一太平戴維斯指出，「高速鐵路雲林車站特定區車站專用區（三）開發經營案」位於高鐵雲林站西側土地，基地面積逾6.1公頃，土地使用分區為車站專用地(三)，容積率為350%、建蔽率為60%，採50年地上權的開發方式。

「高速鐵路雲林車站特定區車站專用區（三）開發經營案」全案基地周邊近年重大建設持續進行，包含臺大醫院雲林分院虎尾院區、虎尾科大高鐵校區皆已完工啟用，雲林縣立田徑場亦在今年7月竣工，將於10月提供全國運動會做為開幕場地。

此外，第一太平戴維斯表示，雲林縣為串聯中部及南部科技廊帶的重要節點，高鐵雲林站特定區西側的中科虎尾園區產業用地出租率已逾98%，縣政府亦在周邊持續推動虎尾產業園區、虎尾航太機械產業園區等園區建置計畫，藉由各項建設推動，可為雲林地區引進多元之產業、就業及居住人口，持續朝「農工商科技城」的方向發展。

「高速鐵路雲林車站特定區車站專用區（三）開發經營案」招商基地面積完整且方正，可開發做為辦公、旅館、商場、會展中心等各類型商業使用，先前招商會吸引指標零售業、壽險業及在地開發商積極參與。

至於「板橋車站大樓地下一層東、西兩側商業空間建物租賃案」部分，第一太平戴維斯指出，本案位於高鐵板橋站出站處，是高鐵乘客出站必經空間，本次招租的東、西側商業空間面積分別為171.9坪及163.9坪，具備交通便利、曝光度佳等優勢。

第一太平戴維斯指出，板橋車站屬高鐵、臺鐵、捷運等三鐵共構之車站大樓，為出入板橋核心商圈主要門戶。2024年進出站總人次約5,839萬，平均每日進出站人次16萬，包含短、中、長程等多種旅程，旅客涵蓋上班族、洽公者、通勤者、周邊居民等，零售商業活動活絡。

兩大案招商顧問第一太平戴維斯協理戴廣平表示，隨著軌道經濟持續發酵，重大交通節點具備著匯聚人流與商業動能的優勢，高鐵特區與捷運周邊開發案，皆成為投資人重點評估項目。

戴廣平指出，本次協助鐵道局招商的兩個案件，一案緊鄰雲林高鐵站的大型地上權案，具備大面積土地、空間可塑性、交通條件便利以及地上權的財務優勢；另一案位於板橋高鐵站出口處的商業空間租賃案，兩案適合不同規模的投資人。

2025-09-24 15:48

台中海線沙鹿，在重大建設與人口紅利的雙重推動下，正迎來最燦爛的發展時刻。富旺國際開發（6219）24日宣布，心海系列第三期代表作「富旺心海綻」正式公開，以上市櫃品牌實力與高規格規劃，為區域揭開全新的甜美篇章。

富旺國際更加碼宣布富旺心海綻推行「延長保固・服務先行」政策，以「5年防水精工保固」及「2年免繳管理費」雙重守護機制，讓住戶安心入厝、無憂長住！多數建案防水僅提供1年保固，觀察到近年極端降雨頻率與強度上升，富旺國際更以審慎思維應對，氣候失序，防水保固不失守，建商主動升級延長保固，讓住戶更安心。

再者市場常態交屋即收管理費，讓住戶自行搭配物業運作。富旺國際此次採「服務先行」模式：由富旺國際先投入專業物業+飯店式五星服務，在前2年建立禮賓生活管家制度、公設精準維運…等標準，使住戶甫入住即享高規格的生活品質，亦協助住戶入住裝潢安頓、家具購置等大筆支出下，享兩年免繳管理費大大降低家庭負擔，為消費者增進生活品質，搶佔首購自住族的青睞。

富旺國際總經理林祐任指出，沙鹿的發展不僅來自建設，更來自於「穩定的人口與完善的生活資源」，更同時坐擁「三校三院」優勢圈：東海大學、靜宜大學、弘光科大，為區域注入知識能量、穩定住屋與消費需求；光田醫院、台中榮總、童綜合醫院分據海線要角，吸引專業醫護與就醫人口進駐。學術與醫療形成「知識與健康的雙引擎」，支撐在地人口紅利與居住需求，為未來生活品質立下「雙重支柱，六層保障」。

富旺心海綻鄰近捷運藍線B4站僅四分鐘，隨著藍線捷運動工、鐵路高架化啟動，西台中交通網絡加速成形，便捷交通將推升沙鹿明日之星地位；加上台積電（2330）中科二期擴廠，聯合矽品、友達（2409）、群創（3481）等半導體與光電大廠，目前中科整體就業人口突破5萬人，成為中部最強大的人才磁吸基地，進一步串聯周邊大雅、龍井、梧棲關連工業區，涵蓋電子零組件、精密機械、航太產業，提供完整的就業鏈，吸引大批年輕家庭進駐，讓沙鹿突破10萬人口大關，成為海線首屈一指的宜居重鎮。加上三井Outlet二期、COSTCO進駐、台中海洋館開幕，國際機場升級等多重建設題材，沙鹿生活與投資價值雙雙升溫。

「富旺心海綻」正位於沙鹿新站特區核心街廓，基地三面臨路，鄰30米民族路門戶大道，交通動線順暢，視野與棟距兼具稀有尺度。全案規劃2至3房產品，格局方正、衛浴全開窗，實用坪效貼近首購與小家庭需求，更鄰近校園預定地第一排，為未來生活鋪上安心基礎。

建築規劃品質有上市櫃公司背書與自有甲級營造為後盾，嚴謹監造每一個細節，並引進耐震權威戴雲發的AlfaSafe工法，讓安全與耐用成為家的核心承諾。更邀請建築規劃巨擘林環金操刀新古典美學完美比例外觀，其作品橫跨豪宅地標與星級喜來登飯店，屢獲台灣建築金獎肯定；仝育設計團隊則打造名品公設空間，是美國MUSE設計金獎常勝軍，將奢雅質感引入日常，提供宛如度假般的舒心歸屬。

嚴選上市櫃品牌建材：櫻花（9911）系統廚具、TOTO衛浴、冠軍磁磚、太格木地板與國產混凝土等建材，主次浴皆搭配Panasonic暖風機、電梯更搭載Sharp空氣清淨機、BWT淨水器等國際品牌設備，完整體現舒適與美學的細膩層次。富旺國際秉持「建築如樹，綠動未來」的初心，35年來為超過5,000個家庭打造甜美家園，如今再度以「富旺心海綻」擘劃沙鹿新生活藍圖，見證西台中甜美綻放的未來。

創辦近一甲子的知名營造大廠利晉工程，2025年承接住宅案即台北市松山區的重磅大案「利晉．崧喆」，也是創意家行銷團隊今年下半年在北台灣規模最大的指標案，建築耐震係數一舉拉升至0.288g，令人驚艷，也是松山區歷年來稀有的水岸都會雙景觀宅；儘管比照大戶豪宅等級，採高規格打造，但最小入手門檻僅20坪，早鳥簽約升等禮祭出Panasonic隱藏型清淨除濕機等大禮，預計9月27日舉辦正式開市典禮。

房市「928檔期」即將登場，首善之都台北市也將有赫赫有名的利晉工程，2025年營造工程直接叫陣一級戰區的松山區，選在核心路段八德路四段首排，籌備推出由利晉工程關係企業弘新建設結合燾鼎建設聯手投資興建的「利晉．崧喆」，利晉工程負責營造工程。

利晉工程創辦於民國55年，自1980年代即積極參與新竹科學園區的廠房興建工程，目前資本額達20億元，承載創辦近一甲子，迄今已完成262座建築地標的營造工程實績及口碑，作品涵蓋住宅、商場、商辦、藝文、飯店、廠辦、學校、醫療、及宗教等領域的建築工程，名列全台十大營造廠，秉持追求完美、維持最高規格的品質要求，勇於迎接建築美學挑戰。

光是知名營造工程代表作，就包括有：台北市信義計畫區「貴婦百貨」BELLAVITA精品百貨大樓、華南金控總部、宜蘭縣立蘭陽博物館、全台灣第六高摩天地標「富邦信義A25園區」總部摩天大樓等膾炙人口的建築地標。

此次營造台北市住宅市場「利晉．崧喆」，不論地點、建材的選材用料，都下重本全面拉高規格打造。

負責代銷「利晉．崧喆」的創意家行銷團隊副總經理柯仲武表示，松山區位處台北市核心地帶，亦有匯集機場、鐵道、捷運等的交通優勢，而「利晉．崧喆」基地位於八德路四段499號第一排，經都更近8年才完成整合，基地面積達512.13坪，規劃為地上25樓、地下6層SRC結構的住宅大樓，每戶坪數自20坪1+1房～57坪4房不等，每樓層設置電梯4部；其中主力坪數，為20坪1+1房～42坪3房。

1～3樓規劃為一般事務所，每坪開價平均約120萬元；住家樓層方面，4樓以上至23樓標準層，每一樓層規劃有8戶住家，24樓至25樓一樓層規劃有5戶，平均每坪開價約158萬元。

柯仲武表示，「利晉每一件作品，都非常用心想要蓋好成未來的地標！」早在他與利晉工程結緣的第一案-桃園「利晉學府」，利晉就是秉持以自住、專業和品質的角度來為客戶思考，而不是考慮成本會增加多少，他也為了是否以增加預拌混凝土強度的磅數、來縮小樑柱斷面縮小，以擴大室內可用空間，而下重本，寧可承受營建成本增加、提高混凝土磅數，也要讓客戶住得很舒適。

柯仲武表示，因此，在創意家從都更整合階段就參與「利晉．崧喆」的產品定位以來，利晉在工法、建材選用和產品規劃上，都不惜成本，拉高規格。

直擊「利晉．崧喆」的接待中心會館，產品規劃設計，也令人驚艷。

以建築耐震係數來說，「利晉．崧喆」即提升至0.288g，是一般雙北市耐震設計法規標準門檻0.24g的1.2倍；基樁深度方面，達地表下逾60公尺並深入岩盤2公尺多；預拌混凝土抗壓強度提升至6,000psi（每平方英尺可以承載重量達6,000磅）起跳，柱內灌漿最高採用8,000psi；至於連續壁深度，達44米，厚度達120公分。上述這些客戶看不見的地方，利晉都霸氣拉高規格。

在建材的選材用料方面，「利晉．崧喆」也大器捨得配備「每坪200萬俱樂部」超豪宅等級的進口建材和設備。以玄關大門來說，即升級採用義大利百年門神之稱的頂級玄關門敵銳門，遠優於一般鋼木門，室內門則採用日本大建DAIKEN室內門，也大勝一般常見的室內門，更為住戶節省許多入住後可能敲掉重裝的裝修費用。

另外，大樓電梯採用日本三菱，並配備類似汽車Keyless免鑰匙概念的Smart Key感應裝置，自動開啟B1～B6梯廳及電梯、社區大門，讓回家自此解放雙手、不必一直費時找鑰匙，門禁安全更加分。

地下室停車場和電梯，設置有行動電話強波系統，手機通話或訊號全社區暢通，不致被中斷。此外，全棟大樓規劃有三道淨水系統，鋁門窗則採用日本知名氣密窗，廚具則是德國廚具百年第一品牌NOBLESSA，另外還有微波烤、洗碗機、嵌入式冰箱等，衛浴設備和龍頭等則採全套日本TOTO。

柯仲武表示，「利晉崧喆」9月1日才剛進場，全案每戶總價以3千多萬元至近7千萬元居多，總銷約88億元，迄今頗獲客戶認同和肯定，每周賞屋客戶組數平均約30組。

觀察當前房市市況，柯仲武表示，現在市況確實不好，由於政策實施新規定，銀行貸款從嚴，部分因個人條件因素，而面臨貸款排撥時間拉長、遞延，甚至貸不到款，如果在期間內補足不了差額，就面臨違約風險。我們支持政策衝擊投機炒作，現在市場上也都沒有短線投機客，政策已收到成效；但是，政策一打下來，也錯殺許多無辜，產生不少民怨和交屋糾紛。

柯仲武分析，儘管政策和大環境，已造成房市信心受影響，總體市場持續盤整；連四、五年後完工交屋才會碰到交屋貸款的預售屋，客戶也會擔心以後有貸不到的可能，影響預售屋市場。但是，台灣經濟基本面佳、台股創高、企業競爭力強韌，儘管有美國關稅和政策的影響，但剛性需求一直都在，現在出來看房子的客戶，都是自住剛性需求的客戶。

柯仲武表示，創意家行銷團隊接下來，還有5筆新案，會陸續開案，包括：總銷88億元「利晉．崧喆」、23億元「仁愛自在」、12億元「崇利華漾」、47億元「富品南京」及25億元「統元極美」等，提供自住客戶多樣化選擇。希望政策適度調整，讓有需要買房的客戶，排得到、貸得到、買得到房。

利晉大案崧喆 耐震係數達0.288g

創辦近一甲子的知名營造大廠利晉工程，2025年承接住宅案即台北市松山區的重磅大案「崧喆」，也是創意家行銷團隊今年下半年在北台灣規模最大的指標案，建築耐震係數一舉拉升至0.288g，令人驚艷，是松山區歷年來稀有的水岸都會雙景觀宅；儘管比照大戶豪宅等級，採高規格打造，但最小入手門檻僅20坪，早鳥簽約升等禮祭出Panasonic隱藏型清淨除濕機等大禮，預計9月27日舉辦正式開市典禮。

928檔期即將登場，台北市也將有赫赫有名的利晉工程，選在松山區核心路段八德路四段首排，籌備推出由利晉工程關係企業弘新建設結合燾鼎建設聯手投資興建的「崧喆」，利晉工程負責營造工程。

利晉工程創辦近一甲子，擁有262座建築的營造工程實績及口碑，作品涵蓋住宅、商場、商辦、藝文、飯店、廠辦、學校、醫療及宗教等領域，代表作包括寶麗廣場、華南金控總部、富邦信義A25園區等膾炙人口的建築地標；此次營造台北市住宅「崧喆」，不論地點、建材的選材用料，都下重本全面拉高規格打造。

負責代銷「崧喆」的創意家行銷團隊副總經理柯仲武表示，「崧喆」經都更近8年才完成整合，基地達512.13坪，規劃為地上25樓、地下6層SRC結構住宅大樓，每戶自20坪1+1房～57坪4房不等。1～3樓規劃為一般事務所，每坪開價平均約120萬元；4～23樓為住家，每樓層規劃8戶，24～25樓每樓層規劃5戶，平均每坪開價約158萬元。

直擊「崧喆」的接待中心會館，產品規劃設計也令人驚艷。以建築耐震係數來說，即提升至0.288g，是雙北市耐震設計法規標準0.24g的1.2倍；基樁深度達地表下逾60公尺並深入岩盤2公尺多；預拌混凝土抗壓強度提升至6,000psi起跳，柱內灌漿最高採8,000psi，連續壁深度達44米，厚度達120公分。上述這些客戶看不見的地方，利晉都霸氣拉高規格。選材用料方面，「崧喆」也大器配備「每坪200萬俱樂部」超豪宅等級的進口建材和設備，玄關大門更升級採用義大利百年門神之稱的頂級玄關門敵銳門，遠優於一般鋼木門。

柯仲武表示，「崧喆」9月1日甫進場，總銷約88億元，迄今頗獲客戶認同和肯定，每周賞屋組數平均約30組。

在房價高漲、家庭結構變化等趨勢下，累計迄今達248.8萬戶，小宅蔚為風潮

單身獨居風潮夯，據央行及內政部統計，全台「一人宅」在短短5年內激增3成2、約61萬戶之多，累計迄今已達248.8萬戶，在房價高漲、家庭結構變化等趨勢下，也催出小宅風潮。

隨房價居高不下，小宅成交單價逐年攀升，市場上也出現政府應鬆綁豪宅管制令的聲浪，認為小宅化現象的原因，是房市管制豪宅貸款成數所間接造成，積極呼籲央行應解除購置高價住宅貸款規定，或提高高價住宅認定標準。

不過攤開央行和內政部的統計顯示，近年不動產業者推案小宅化，主因之一是由於房價高漲，購屋者考量購屋負擔而縮小購屋面積；其二是家戶人口愈來越少，較小面積住宅需求增加，並非因央行管制高價住宅貸款所致。

據聯合徵信中心統計，金融機構新承做購置住宅貸款，平均每戶面積已由2020年第四季的45.7坪，降至今年第二季的41.1坪，累計近五年減幅達1成之多。

再看全台住宅戶籍變化，「一人宅」也反映出家庭結構變化，包括單身族增加、三代同堂減少；戶內人口減少下，使得「一人宅」逐年增加，以今年第一季來說，全台設有戶籍住宅約793.6萬宅，較2020年第四季增加71.7萬宅，其中以1人一宅者增加61萬戶最多，5年內大增32％；2人一宅、3人一宅分別增加22.6萬宅與10.1萬宅；反觀4人以上一宅者，則減少22.1萬宅。

《住展雜誌》調查，房市在政策及買方仍有觀望心態下，區域溫差、產品個案表現明顯，有些小宅、親民總價產品，相對較易順銷，部分台北市精華地段，每坪單價百萬元也將成常態；至於小宅的坪數，也愈來愈小，以2025年來說，市場上最小坪數的小宅產品，已壓縮到7坪，為桃園大園「福興豐藏II」，台北市也出現一戶8坪的小宅案「后麗昕」、「伊寧橋寓」等，其中不乏傳出銷售佳績，顯示小宅的不敗地位。

中工（2515）工程承攬量超過1,500億元，未來房地產開發案將邁向完工交屋高峰，預計自明年起的連續三年，陸續有「中工碧硯閣」、「中工雲宇宙」、「鳴森苑」和「中工雋詠」等四大案將密集完工入帳，營造工程、房地產開發雙引擎將帶動業績邁向高成長無虞。

中工24日舉行法說會，原本今年業績重點會在下半年，台北市松山區都更大案「碧硯閣」將交屋入帳，總銷50億元，但目前交屋時間將遞延至明年第一季，今年業績將以營造工程收入及工業區開發案為主。

中工表示，目前公共工程承攬量達25個，工程合約含稅總價1,503億元，待執行量還有933億元。其中最大指標案為「台北雙星」C1D1工程，及台塑集團總部都更案工程等。

在房地產開發案方面，中工正積極耕耘雙北市九筆新案。至於已推出銷售、施工中及開發中新案，進度以台北市松山區都更大案「碧硯閣」進度最快，總銷約50億元，目前銷售率超過8成，營建工程進度已取使用執照，預計2026年第一季交屋。

新北市土城廠辦大案「中工雲宇宙」，總銷近500億元，鴻海集團旗下鴻運科先前已簽署意向書。中工表示，目前與有望客戶數組進行洽談中，營建工程預計2027年第一季完工交屋，未來可能部分出售、部分出租。

2028年則可望有兩筆房地產開發案完工交屋，包括松山區「鳴森苑」，總銷約百億元，目前銷售率約3成；南港區「中工雋詠」，今年9月開始公開銷售，目前銷售率達1成。

9月23日，深交所網站資訊顯示，華夏中海商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金審核狀態均更新為“註冊生效”。

據中指研究院統計，截至9月24日，我國公募REITs市場累計上市74只，累計募集資金（含擴募）達1991.5億元。其中，包括園區基礎設施類19只，總規模達到318.35億元；消費基礎設施10只，總規模達251.94億元；倉儲物流10只，總規模達211.21億元；保障性租賃住房8只，總規模達121.48億元。

自2020年4月份試點啟動以來，中國公募REITs市場經過五年的發展已進入常態化發行階段，規模逐漸壯大，包括理財公司在內的投資者投資公募REITs熱情高漲。在筆者看來，這一創新金融工具不僅豐富了資本市場的產品矩陣，更在房地產行業轉型的關鍵時期，搭建起連接“重資產開發”與“輕資產運營”的關鍵橋樑，這絕非簡單的補充性融資手段，更是助力房地產企業重構發展邏輯、實現價值重塑的重要管道。

第一，降低企業資產負債率，開拓新融資路徑。隨著房地產行業進入調整期，“拿地—開發—銷售—再拿地”的重資產傳統模式的可持續性受到挑戰，“向輕資產轉型”成為行業共識，但轉型過程中核心難題是盤活存量資產，尤其大量沉澱在商業地產、產業園區等領域的資產無法快速變現，制約企業資金周轉。

公募REITs的出現，可以將地產企業原本沉澱在自持物業中的資金釋放出來，用於償還債務、補充流動資金或投入新的輕資產項目。比如，招商基金蛇口租賃住房REIT由招商蛇口(9.620, 0.23, 2.45%)與招商基金攜手發起設立，專注於租賃住房項目投資，通過專項計畫100%持有兩處位於深圳市南山區的租賃住房專案。該項目通過發行REITs最終募集資金達到13.635億元，招商蛇口通過出售這些資產相關權益，提前回籠大量資金，減少企業自身對項目的資金投入，從而降低資產負債率。這種“非背負有息負債”的融資模式，打破了傳統信貸依賴的局限，幫助企業降杠杆的同時，避免了因壓縮投資而錯失轉型機遇，亦為企業謀求後續發展穩住財務盤面。

第二，打通商業地產“開發—運營—退出”堵點，形成良性迴圈通道。以往商業地產項目往往面臨“建成易、盤活難、退出更難”的困境，大量專案因缺乏退出管道，只能長期自持卻無法轉化為現金流，陷入“重投入、低回報”僵局。

公募REITs通過將成熟物業打包上市，為投資者提供標準化的交易標的，也為地產企業搭建了清晰的退出通道——企業可在項目運營成熟後，通過注入公募REITs實現退出，回籠的資金再投入新的專案開發或升級運營服務，形成“開發培育—成熟上市—資金回籠—再投資”的閉環。

比如，華夏華潤商業REIT底層資產是青島萬象城，華潤置地將專案出售給特殊目的載體（SPV）實現資產退出，通過發行上市的退出機制募集資金，將募集到的資金投入到在建或新建消費基礎設施項目中，形成新的優質資產，實現“投、融、建、管、退”的良性迴圈。這種迴圈模式不僅提升資產周轉效率，更讓商業地產從“重資產沉澱池”轉變為“輕資產現金流引擎”，契合行業轉型的核心需求。

第三，倒逼企業錘煉專業化運營能力，構建輕資產轉型內核。公募REITs的收益主要依賴底層資產的租金收入、物業費等運營收益，投資者對資產的運營效率、現金流穩定性、可預測的盈利能力有著嚴格要求，這會倒逼多數企業跳出“重開發、輕運營”的慣性思維，從“開發商思維”轉向“運營商思維”。

這意味著，地產企業若想通過公募REITs實現資產證券化，必須要在項目定位、招商管理、客戶服務、資產增值等環節提升專業能力。例如，部分參與公募REITs的產業地產運營商，通過優化產業生態、引入優質企業、提供定制化服務，提升園區的出租率和租金水準；倉儲物流運營商則通過智慧化管理、優化配送效率、構建多資產組合及多元化租戶體系等手段，增強底層資產盈利能力。這種“以市場需求倒逼能力提升”的機制，推動地產行業從“拼土地、拼資金”的粗放模式，轉向“拼運營、拼服務”的精細化模式，為輕資產轉型注入可持續動力。

五年實踐證明，公募REITs搭建起房地產行業從重到輕、從粗放到精細的轉型橋樑。對擁有優質運營性資產的房企而言，要積極抓住公募REITs帶來的機遇，加速整合底層資產股權結構，構建以專業化運營為核心的新發展模式，持續為投資者創造長期價值。未來，公募REITs將持續作為連接金融資本與產業資產的紐帶，為房地產行業高品質發展注入新動能。

9月24日，南京今年規模最大一場土拍在波瀾不驚中落幕：7宗涉宅用地均以底價成交，總成交金額44.45億元，全程未出現競價爭奪。

與上半年南部新城G07地塊38輪競價、鼓樓江漢東街地塊89輪廝殺的場景形成鮮明對比。

本次出讓的7宗地塊覆蓋江寧、棲霞、雨花臺等多個區域，包含6宗宅地與1宗老年公寓用地，總出讓面積約31.8萬平方米，規劃建築面積約43.5萬平方米。

低容積率地塊集中供應

從成交結果看，“零溢價”成為統一標籤，最高總價地塊為江甯方山G62地塊，被南京市卓學置業（江甯區國資）以9.3億元底價收入囊中；仙林湖G64地塊緊隨其後，由南京智臻置業（南京市國資）底價9.08億元競得。

此外，雨花人居森林G57地塊由中建國際投資集團以7.2億元摘得，成交樓面價12097元/平方米；棲霞山G65地塊由棲霞東麓開發建設摘得，成交總價6.24億元，成交樓面價10203元/平方米；棲霞山G66地塊同樣由棲霞西麓開發建設摘得，成交總價2.93億元，成交樓面價10835元/平方米；江甯濱江G61地塊由濱盛置業摘得，成交總價6.31億元，成交樓面價5501元/平方米；江甯湯山G63地塊由泉樂地產摘得，成交總價3.39億元，成交樓面價6098元/平方米。

板塊分化在本次土拍中尤為突出，仙林湖、方山等配套成熟或斷供已久的板塊，雖未引發競價，但地塊迅速被國資兜底；部分近郊地塊則因缺乏競爭熱度，同樣以底價成交。

值得注意的是，即便是仙林湖這類傳統熱門板塊，G64地塊作為配套成熟的低密宅地，也未出現民企身影。

本次土拍最鮮明的特徵是低密地塊集中供應，7宗地塊中有4宗容積率低於1.8，其中棲霞山G66地塊容積率低至1.2，仙林湖G64、雨花人居森林G57地塊容積率均為1.5。

這一供應結構並非偶然，而是南京“優供應、按需供”調控策略的直接落地。

2025年上半年南京新建商品住宅中，144平方米以上改善戶型成交占比已突破30%，改善需求持續釋放。但與之形成反差的是，市場主力供應仍以早年出讓的高容積率地塊為主，剛需產品過剩與改善產品稀缺的“供需錯配”問題日益凸顯。此次集中推出低密宅地，正是對這一市場缺口的精准回應。

“斷供板塊補貨”成為本次供地的另一核心邏輯，方山板塊G62地塊是區域近五年來首次供應宅地，周邊聚集南京醫科大學、南京工程學院等高校及江蘇軟體園等產業載體，積累了大量改善需求。

雨花人居森林G57地塊所在板塊已斷供2年，目前僅越秀天萃有少量房源在售，低密屬性疊加板塊庫存空白，成為本次土拍“潛力股”。

雨花G57地塊容積率1.5、建築限高60米的規劃條件，支援打造“洋房+小高層”組合產品，甚至有望引入空中庭院、垂直綠化等第四代住宅設計。

拿地房企以央國企為主

本次土拍參與企業呈現“國資全包、民企缺位元”的特徵：7宗地塊中6宗被央企或地方國資競得，僅江甯湯山G63老年公寓用地由民企南京泉樂地產獲取。

資料顯示，今年南京已成交宅地中，民企拿地占比不足20%，且多集中於邊緣板塊或特殊用途地塊。

其中，央企戰略性佈局尤為值得關注，中建國際旗下南京海鑄建設發展有限公司競得人居森林G57地塊，是首次切入南京普通住宅市場。

中建國際此前在南京主要聚焦保障房與定向回購地塊，2024年曾連續斬獲江甯濱江4幅定向回購房地塊。

“核心城市的優質改善型項目是我們未來的重點方向。”中建國際相關負責人對外表示，G57地塊的生態資源、教育配套與低密屬性，符合企業打造高端產品線需求，既能分散業務風險，也能提升品牌溢價。

地方國資則承擔起“區域穩市”核心角色，本次拿地的南京市智臻置業、棲霞東麓開發、江甯卓學置業等，均為深耕本地的國資平臺。這類企業拿地既避免了流拍風險，又能通過開發低密產品啟動斷供板塊。

以江甯區國資為例，連續獲取濱江、方山地塊，正是為了填補區域5年內供應空白，支撐高校與產業園區的產城融合需求。

綜合來看，南京本次土拍表現，與近期密集出臺的房地產優化政策形成對照。

為提振市場信心，南京近期已全面取消限購、推廣房票安置制度，並優化土地出讓條件，包括降低保證金比例、將付款週期放寬等，旨在降低房企資金壓力。

政策效果已在局部顯現，江寧濱江、方山等板塊依託房票政策，上半年新房去化率較去年提升15%-20%。但從土拍表現看，政策尚未根本扭轉企業的謹慎預期。

這場44億土拍，雖未出現預期中的競爭熱潮，卻也指明了南京土地市場的未來方向。

隨著低容積率地塊的集中入市，南京新房市場將加速向“低密改善”轉型，洋房、小高層及第四代住宅有望取代高層產品成為主流。

下一場定於10月11日的土拍，建鄴區河西中勝NO.2025G72地塊亦受關注，該地塊容積率1.35、起拍價13.19億元。

9月24日消息，華潤置地旗下租賃住房品牌“有巢”宣佈，深圳龍崗區兩家全新門店——有巢公寓寶龍店、龍崗中心城店近日投入運營，合計供應近800套（間）保障性租賃住房，面向青年人才開放申請。

其中，寶龍店位於龍崗區寶龍街道，提供710套建築面積約27平方米的單身公寓，距14號線寶龍地鐵站步行可達，駕車17分鐘可抵坪山高鐵站。

龍崗中心城店毗鄰萬科廣場，坐擁16號線雙地鐵口，40天即實現滿租，刷新有巢最快滿租紀錄。

近期，房地產上市公司密集披露相關並購重組方案。其中，多家上市房企加速剝離房地產開發業務，向輕資產運營轉型；一些中小房企則通過並購重組切入新賽道。

近期，房地產上市公司密集披露相關並購重組方案。其中，多家上市房企加速剝離房地產開發業務，向輕資產運營轉型；一些中小房企則通過並購重組切入新賽道。

向輕資產運營轉型

9月18日，南國置業股份有限公司（以下簡稱“南國置業”）公佈重大資產出售暨關聯交易報告書（草案），南國置業擬向控股股東中國電建地產集團有限公司全資子公司轉讓房地產開發、租賃業務相關資產及負債，交易價格為1元。

通過重組，南國置業將聚焦商業運營、產業運營等城市運營輕資產業務方向，實現向綜合性城市運營服務商的轉型。

同樣動作出現在中交房地產集團有限公司（以下簡稱“中交房地產集團”）旗下的中交地產股份有限公司（以下簡稱“中交地產”）。中交地產以象徵性的1元對價，將其房地產開發業務相關的資產與負債整體剝離至控股股東中交房地產集團，聚焦穩定性更強的物業服務和資產管理與運營（含商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，近期，公司宣告已完成重大資產重組交割工作。

事實上，將房地產開發業務剝離至控股股東並非個例。例如，美的置業控股有限公司在進行業務重構後，今年上半年，實現營業收入20億元，同比增長41%，增速位居行業前列。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，房企頻頻以“1元”剝離開發業務，並非“賤賣”，或是因為相關資產評估值已為負數，繼續持有會拖累淨資產和償債能力。實施轉讓則可實現風險隔離。

“剝離之後，上市公司反而輕裝上陣，能夠集中資源發展物業服務、商業運營、產業服務等輕資產業務。”嚴躍進表示，這類業務資金佔用小、現金流穩定，更契合行業轉型方向，也有利於提升資本市場對企業的估值。

謀求增長點

也有一些中小上市地產公司選擇通過並購重組拓寬業務邊界。9月15日，新大正物業集團股份有限公司（以下簡稱“新大正”）公告，公司正在籌畫發行股份及支付現金購買嘉信立恒設施管理（上海）有限公司（以下簡稱“嘉信立恒”）不低於51%股權並募集配套資金事項暨關聯交易事項。本次交易預計構成重大資產重組。

公開資料顯示，新大正系獨立協力廠商物業服務企業，主要為各類城市公共建築提供物業服務，而嘉信立恒深耕IFM綜合設施管理領域近30年，以駐場綜合服務、綠色能源管理、大型活動安防為3大主營業務，兩家公司之間存在一定業務協同。

還有房企的跨界並購獲得資本市場關注。例如，衢州信安發展股份有限公司、北京萬通新發展集團股份有限公司通過並購以切入科技領域。天津海泰科技發展股份有限公司則通過收購知學雲（北京）科技股份有限公司控股權，進入數字教育與線上學習賽道。

同策研究院聯席院長宋紅衛對《證券日報》記者表示，當前房地產行業進入存量時代，開發業務放緩，一些房企選擇有序退出開發業務，有助於加速行業出清、提升集中度。

德商產投服務(02270)公布，以1000萬元人民幣向成都邦泰錦宸增資以取得50%股權，邦泰躍尚持成都邦泰錦宸置股權由100%攤薄至50%。

該集團指，成都邦泰錦宸從事房地產開發，持有由邦泰躍尚於8月28日以2.16億元人民幣競得的成都市郫都區犀浦街道片區地皮，該集團指，有意對該公司增資並參與地塊皮開發合作，推動業務與收入多元化，而成都邦泰錦宸不會成為該集團附屬公司，其財務業績將不會綜合入帳至綜合財務報表。

企查查APP顯示，近日，廣州宏保企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）成立，出資額6.27億元人民幣，經營範圍包含：企業管理；以自有資金從事投資活動；非居住房地產租賃。

企查查股權穿透顯示，該合夥企業由嘉興熠茂企業管理合夥企業（有限合夥）、保利發展全資子公司保利（四川）投資發展有限公司等共同持股。

住房和城鄉建設部今日發布消息，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.17萬個。

分地區看，河北、遼寧、重慶、江蘇、安徽、重慶、新疆建設兵團已全部開工。

摩根士丹利研究報告指出，儘管第四季度中國房地產市場整體可能依然低迷，政策不及預期導致的行業疲軟反而為優質國企房地產股提供了良好的入場機會，因這些公司在利潤率回升的同時，可能擁有強勁的銷售業績。該行偏好華潤置地(01109)及建發國際(01908)，另外鑑於中國海外發展(00688)、中國金茂(00817)和越秀地產(00123)的市淨率低於同行，也可能作為基本面受益者跑贏大盤。

該行指出，8月份房價跌幅溫和，加上地方政府的邊際放鬆政策，可能會降低市場對增量刺激措施的預期，從而可能導致行業在短期內回調。市場亦正計入第四季度房地產銷售同比跌幅更深的預期，因高頻數據顯示近期跌幅擴大、二手房掛牌價格與成交量齊跌等。

該行認為，現在是吸納優質國企股票的好時機，因其銷售可能超預期。相比之下，對民企持謹慎態度，因其土地儲備老舊且不斷枯竭，或長期拖累銷售和盈利。

*編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

北京市昌平區北七家鎮歇甲莊地塊正式掛牌出讓，起始總價26.012億元。值得注意的是，該地塊於9月22日進入掛牌預申請程序，隔天即轉為正式掛牌。

該地塊屬於「北京市第七輪擬供應商品住宅用地清單」中的一宗，全稱為北京市昌平區北七家鎮歇甲莊村（A地塊）土地一級開發項目CP02-0704-00 38、0046、0035、0043、0044、0045地塊，位於昌平區北七家鎮，五環至六環之間，鄰近地鐵17號線、在建18號線換乘站天通苑東站。週邊配套涵蓋國泰百貨、溫榆河公園、清河郊野公園及天通苑中醫醫院等。

該地塊包括R2二類居住用地、A8社區綜合服務設施用地、A33基礎教育用地、A2文化設施用地及A4體育用地，土地面積約6.35萬平方米，規劃建築面積約10.47萬平方米。其中，住宅部分容積率分別為2.03與2.1，建築控高60公尺。

根據土地出讓文件，兩宗住宅地塊可統籌規劃住宅佈局，其餘配套用地須由競得人建成後無償移交相關主管機關。此外，計畫鼓勵興建全齡友善社區與超低能耗建築，其中托幼用地須全部實施超低能耗標準。該地塊競買申請截止時間為10月27日，掛牌競價期自10月14日開始，至10月28日結束。

值得一提的是，9月22日，昌平區東小口鎮賀村中灘村組團一宗住宅用地也發布了預申請公告。該地塊為北京「第五輪擬供應商品住宅用地清單」中的項目，建設用地面積約3.13萬平方米，規劃建築面積約8.78萬平方米，起始價28.09億元。地塊接近興建地鐵13B號線建材城東站，週邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閒公園、賀新公園等，生活配套完善。

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成都中心城區迎來3宗涉宅用地出讓，龍泉驛區2宗、新都區1宗，總土地出讓面積8.58萬平方米，總規劃建築面積17.96萬平方米，總起始價12.84億元。最終，3宗地塊均以底價成功出讓。

其中，編號LQ22(252)：2024-22號地塊，位於龍泉驛區東安街道蒲草村2、3、4組（原蒲草村3、4、5組），用地性質為住宅用地，總用地面積58235.57平方米，規劃建築面積116471.14平方米，容積率2.0，起始樓面價7200元/平方米，起始價8.39億元。該地塊最終由成都經開發展置業有限公司以底價摘得。

另一宗編號LQ23(252)：2024-23號地塊，位於龍泉驛區十陵街道來龍村十七組、十八組、二十三組。土地性質為住宅用地，總用地面積19776.49平方米，規劃建築面積47463.57平方米，容積率2.4，起始樓面價8000元/平方米，起始價3.80億元。該地塊最終由成都嘉禾興房地產開發有限公司以底價摘得。

此外，編號XD2025-04(1208/070102/0901)號地塊，位於新都區新都街道五四社區二組。用地性質為交通場站用地混合二類城鎮住宅用地混合商業用地，總用地面積7822.02平方米，規劃建築面積15644平方米，容積率2.0，起始樓面價4200元/平方米，起始價6570萬元。該地塊最終由四川眾盈匯景房地產開發有限公司以底價摘得。

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擬公私合營發展 總樓面212萬呎

位於深圳河兩岸的河套深港科技創新合作區正全速發展，當中河套香港園區（即港深創新及科技園或港深創科園）有新動作，港深創科園公司昨天就河套香港園區其中10幅地塊招收意向書，擬引入私人發展商以公私營合作方式發展，涉及研發大樓、人才公寓和國際學校等用途，總樓面面積接近212萬方呎，11月6日截止。

佔地約87公頃的港深創科園，分為第一期和第二期，當中第一期再分為3個批次，其中第一批次由港深創科園公司自行發展，總樓面面積約125.45萬方呎，包括8幢大樓，今年內港深創科園可望隨着其中3幢大樓落成而正式進入營運階段，餘下5幢將於2027年起落成。

至於第二及第三批次，初步劃分為22幅地皮，總樓面面積約950.95萬方呎，港深創科園公司表示，現邀請市場就發展園區選訂地塊發表意見，從而擬定未來招標規劃方向，以期透過市場力量，合力促進園區發展。港深創科園公司正考慮以組合方式推出土地招標，並先推兩個地塊組合了解市場的發展意向，共涉及10幅土地。

建公寓研發樓及學校

該10幅用地位於香港園區的東面部分，每幅佔地4.15萬至7.17萬方呎，總地盤面積約55.72萬方呎。該批土地的總樓面面積約211.93萬方呎，其中7幅用作興建人才公寓，部分是為創科人才提供為期一至兩年的中間居住空間，也有用作訪客住所和其他商業配套之用，7幅用地的總樓面面積約114.51萬方呎；另外兩幅用作研發用途，總樓面面積約92.04萬方呎；尚有一幅用作興建國際學校。

招意向文件顯示，若最終落實採取公私營模式招標，土地的契約年期最長約50年，而中標財團負責設計、融資、施工、管理和營運等工作，須在取得地皮的48個月內完成建設工程。

地皮批出後，港深創科園公司將繼續為相關土地的業主，惟發展商可以在建設工程完成前，與該公司簽訂分租契，落成後發展商可以轉讓或抵押其在分租契中的權益。不過，在契約年期屆滿後，港深創科園公司將會收回土地和相關的建築物。

美聯料可吸引大發展商

港深創科園公司將於10月9日就邀請意向書舉辦網上簡介會，並擬在招收意向書收集市場意見後，明年開始相關的招標工作。

美聯測量師行董事林子彬認為，是次推出的土地，多幅可發展成為人才公寓，而每幅所涉的規模不算大，料可以吸引大型發展商，甚或一些有類似項目發展經驗之基金的興趣。至於人才公寓等的住客身份是否有限制，以及相關定位等，料成為發展商考慮的重要因素。

半新盤續現蝕讓，長沙灣維港滙有低層一房戶以低市價2%的620萬元沽出，原業主持貨逾3年半，賬面蝕173萬元離場。

南昌站匯璽連錄兩蝕讓

美聯物業首席區域營業董事張曉盈表示，長沙灣維港滙II 3B座低層F室，實用面積328方呎，一房間隔，原以650萬元放盤，放盤約一個半月，獲首置客以620萬元承接，造價略低於市價2%，呎價為18902元。

原業主於2022年1月以792.7萬元一手購入上述單位，持貨逾3年半，轉手賬面虧蝕約172.7萬元，跌幅約21.8%。

中原地產高級分區營業經理黃永財稱，長沙灣南昌站上蓋匯璽發展項目連錄兩宗成交，其中匯璽II 3B座低層D室，實用面積436方呎2房戶，成交價910萬元，呎價約20872元。原業主於2017年11月斥資1066.52萬元一手入市，持貨8年，賬面損失156.52萬元或14.7%。

另一宗為匯璽III 8座中層G室，實用面積354方呎，一房間隔，以715萬元易手，呎價約20198元。原業主2019年9月以747.82萬元一手買入，賬面虧損32.82萬元或4.4%。

啟德天璽．天二手賬賺16%

不過，九龍東啟德天璽．天第1期本月暫錄8宗二手成交，原業主悉數有賺，最新一宗為5座低層A1室，實用面積501方呎兩房戶，以1242.28萬元沽售，呎價約24796元。原業主於2024年10月以1073.55萬元一手入市，未夠一年賬面賺168.73萬元，升值15.7%。

市場消息指出，元朗洪水橋滙都3座中層A7室，實用面積431方呎，兩房間隔，成交價510萬元，呎價約11833元。原業主今年4月以485.12萬元一手購入，5個月賺面獲利24.88萬元，單位升值5.1%。

金融市場表現向好，仲量聯行發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓租賃市場於8月錄得31.4萬方呎淨吸納量，租金雖按月續跌0.2%，但已屬今年以來最小單月跌幅。

仲量聯行香港、澳門及台灣董事總經理鮑雅歷（Alex Barnes）表示，受惠於新股市場活躍，金融機構與專業服務公司的租賃需求持續上升，進一步支撐了地標級寫字樓的租賃表現。在8月的主要成交包括來自北京的君合律師事務所承租中環友邦金融中心全層，租用面積約14830方呎。

中環空置率回升至11.2%

雖然淨吸納量強勁，不過期內有銅鑼灣港島壹號中心新供應落成，令截至8月底的整體寫字樓空置率微升0.1個百分點，至13.5%；中環空置率由7月的11.7%改善至11.2%。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如稱，租金逐步回穩，8月整體甲級寫字樓租金按月微跌0.2%，為今年以來最小的單月跌幅。

此外，美聯旺舖營業董事林雍坤表示，佐敦白加士街13至15號Y CENTRE全幢，為一幢17層高商業大廈，總建築面積約22000方呎，業主連租約放售，意向售價約2.48億元，呎價約1.13萬元。業主於2010年斥資1.25億元購入，叫價較買入價賬面高1.23億元或98.4%。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事馬振順說，灣仔駱克道161至165號恒達樓地下C舖，建築面積約1214方呎，業主意向價約4000萬元，呎價約3.3萬元。

料全年有力挑戰2萬宗 滶晨成吸金王

雖然上周本港銀行才啟動減息，但由於一手庫存量高企，令發展商紛低價推盤，刺激今年首9個月一手交投量已突破1.4萬宗，較去年同期增34%。業界料全年新盤交投有力挑戰2萬宗，創2013年一手例後新高。

據一手住宅物業銷售資訊網及市場統計，由年初起，截至9月22日，整體新盤市場錄14,932宗，較去年首9個月的11,155宗，已增加約3,777宗，更追貼去年整年約15,800宗水平，同時為約6年來同期新高。若以金額計算，涉及約1,421億元，亦較去年同期增7%。

SIERRA SEA沽1500伙 銷情最佳

至於9月暫錄得1,510宗一手成交，尚未能追趕8月約2,050宗交投，但已連續8個月成交量錄逾千宗，追平2019年3至10月的情況。

若以成交量計算，今年推售的全新項目中，以西沙SIERRA SEA銷情最理想，其1A(2)及1B期已沽出約1,522伙，佔現時全年一手銷售量約10%，並套現逾82億元。

至於目前的一手吸金王，為黃竹坑滶晨I及II，自5月開售以來累沽約627伙，套現約107億元，同時為目前唯一套現突破100億元的項目。

萬科香港發展的大埔上然1至3期，由3月起開售，並推出1「家」1付款計劃（即買家選購大單位後，可用低價再加購細單位）吸客，目前合共售出約845伙，吸金逾38億元。

另外，部分發展商趁勢推出項目拆售，包括希慎 （00014） 持有中半山竹林苑，由本月起拆售，消息指暫售出68伙，早前準備加推新一座應市。

內地客首8月逾8600宗 按年增15%

至於南豐等持有的灣仔Queen’s Cube，於8月推出拆售，即售出逾85伙，佔全盤約9成，更吸引投資者以公司名義掃貨，涉資逾4,600萬元，連環買入8伙。

除此之外，內地客亦積極入市，據代理行統計，今年首8個月錄得8,621宗普通話拼音的買家入市，較去年同期7,520宗，按年增加15%，反映撤辣措施成功釋放購買力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，在銀行減息及施政報告推提振樓市措施下，市場承接力理想，相信全年一手交投可達1.9萬宗，甚至上望2萬宗水平；隨着市況好轉，已有部分餘貨盤加價，相信第4季推出的新盤，除非有個別發展商急於沽貨套現，否則在定價上會愈來愈貼市，由年初時往往低市價15%至20%，目前已逐步收窄至10%至15%，甚至有部分市區盤更以貼市價推售。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期無論一手及整體樓市成交量，均有所上升，但樓價尚待反彈，目前離樓市價量齊升全面復甦，仍要等待一段時間。

今年首9個月一手銷情突出，更頻錄大額成交及投資者掃貨，若以逾億元新盤交投計，第3季已錄約24宗，創3個季度以來新高。業界指，早前施政報告放寬投資移民相關措施，有機會進一步推動豪宅交投。

山頂南區最受捧 佔交投近半

截至9月22日，第3季逾億元一手成交涉及約24宗，較第二季的17宗，增加7宗或41%，同為去年第四季錄約28宗後，約3個季度以來的新高，作為傳統豪宅地段的山頂及南區最受追捧，共涉10宗交投，佔季內交投總數近一半。

寬投資移民措施 料推動交投

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指，相關調整不僅能吸引更多投資者來港，亦有助帶動高端住宅及非住宅物業市場流轉，為資本市場注入新動力。

今年初以來，逾億元的一手交投涉約54宗，尚未追上去年同期水平，但不乏矚目交投，包括山頂MOUNT NICHOLSON 2期B座Penthouse B室，實用面積4,217平方呎，以逾6.09億元易手，呎價逾14.4萬元，創亞洲分層戶呎價新高。

山頂歌賦山道1號屋，於上月底以逾10.8億元易手，呎價95,014元，成交價屬今年以來最貴一手單位。另外，九龍站天璽天鑽璽91樓C室，以2.3億元沽出，呎價12.9萬元，創九龍區分層戶呎價新高。

除豪宅交投向好，投資者由年初起亦積極掃貨，年內涉及金額最高為京東集團前高層，斥近4.4億元大手掃鴨脷洲凱玥6伙，成交價由6,526.4萬至8,100.5萬元，呎價約27,980至31,108元。

新近則有大手客以2.66億元，購入西半山the MVP29樓A室及30樓A室2伙，成交呎價逾4.4萬元。

內地客1242萬沽2房 帳面賺近170萬

銀行重啟減息後，樓價見底回穩訊號愈來愈多，二手市場連錄多宗短炒獲利個案。其中，啟德天璽．天最活躍，單月連錄8宗短炒個案，例如5座低層2房1242萬元易手，帳面賺近170萬元離場。

根據前綫代理統計資料顯示，啟德區9月份暫錄25宗二手買賣，當中10宗屬於持貨不足1年的短炒賺錢個案，而去年年底熱賣的天璽．天佔其中8宗，大部分業主持貨10至11個月之間，帳面炒升7%至17%平等。例如天璽．天5座低層A1室，實用面積501平方呎，屬於2房間隔，剛以1,242.3萬元易手，呎價約24,796元，屬於理想價水平。

原業主為內地客（姓名以普通話拼音登記）去年10月以約1,073.6萬元購入，是次易手帳面獲利約169萬元離場，期內單位升值16%。

區內代理透露，天璽．天去年銷情熱烈，大量向隅客回落二手市場，故屋苑收約3個月錄得逾10宗短炒獲利個案，算是近年獲利最多的入伙新盤。

其次，市場消息透露，跑馬地宏德街One Jardine's Lookout高層B室，實用面積535平方呎，屬於3房間隔，原本叫價1,438萬元放盤，議價後以1,170萬元易手，呎價21,869元，呎價較去年10月升10%，是次易手帳面獲利約109萬元。

深水埗尚都開放戶 5個月升值6.4%

再者，深水埗順寧道尚都高層E室，實用面積277平方呎，屬於開放式間隔，業主今年5月以375萬元購入，上周以399萬萬元易手，呎價約1.4萬元，持資者持貨約5個月帳面獲利24萬元離場，期內升值6.4%。

另外，市場消息透露，受銀行減息利好帶動，美孚新邨9月暫錄約18宗二手買賣，平均呎價約10,032元。其中，美孚新邨7期萬事達廣場3號低層C室，實用面積467平方呎，屬於2房間隔，原本叫價548萬元，議價後以538萬元易手，與銀行網上估價524萬元相若。

事實上，銀行減息後二手交投轉活，有買家趕10號風球前入市，例如西灣河嘉亨灣6座中高層A室，實用面積675平方呎，海景套3房，原叫價1,485萬元，獲外區換樓客以1,300萬元入市，呎價19,259元。原業主於2004年9月以629萬元購入，轉手帳面獲利671萬元，21年間升值逾1倍。

二手樓價見底回穩，不少名人趁旺沽貨，美心集團主席兼董事總經理伍偉國剛以約6,580萬元，沽出中半山御花園一個單位，帳面勁賺4,630萬元。

市場消息透露，中半山堅尼地道御花園1座高層A室，實用面積2,072平方呎，原本叫價6,700萬元放盤，議價後以6,580萬元易手，呎價31,757元，較銀行網上估價6,299萬元，稍高約4%，屬於市價水平。

資料顯示，單位由CASHIN PROFITS LTD名義持有，公司董事為美心集團主席兼董事總經理伍偉國及相關人士，其於1995年以約1,950萬元購入上述單位，持貨約30年，是次沽貨帳面獲利約4,630萬元，單位期內升值2.4倍。

持貨30年賺4630萬 升值2.4倍

資料顯示，作為美心集團第三代掌舵人的伍偉國，可謂十分鍾情投資本港豪宅物業，近年頻頻有買有賣，例如今年4月以1.19億元，沽出嘉慧園低層G室，實用面積3,349平方呎，4房間隔，呎價35,533元，帳面獲利9,772萬元。而新買家為前特首董建華胞妹彭董小萍家族。

至於其他豪宅買賣方面，薄扶林貝沙灣2期8座高層A室，實用面積1,376平呎，屬於3房間隔，原本叫價3,600萬元放盤，議價後以3,170萬元易手，呎價23,038元。原業主早於2006年以約1,450萬元購入，是次易手帳面勁賺1,720萬元離場。

新樓備受租客歡迎，吸引投資者入市作長綫出租用，其中，全新入伙的香港仔澄天1房，業主今年4月入市，持貨5個月，現租出即享逾4厘回報。

利嘉閣營業董事鍾肇基稱，成交為澄天高層B室，實用面積287平方呎，1房連開放式廚房間隔，望海景及城市景觀。本地租客因家人於南區居住，有意在區內尋找心水租盤，鍾情屋苑全新入伙，即議價至17,500元承租，呎租61元。業主於今年4月以513萬元一手購入單位，持貨5個月，即享租金回報4.1厘。

油塘親海駅1房 呎租53元

另外，油塘親海駅1房，業主持貨2年放租，亦享逾4厘回報。中原高級資深分區營業經理廖忠堅指，成交為親海駅1座中層G室，實用面積274平方呎，1房，業主於2023年9月以422.2萬元購入單位，持貨近2年，現以14,500元租出，呎租53元，租金回報達4.1厘。

市場消息指，紅磡半島豪庭2座中層H室，實用面積590平方呎，3房間隔，單位放盤1星期，原叫租32,000元，外區夫婦客因有穩定工作，獲業主提供租金優惠，以低市價5%，月租至30,500元承租，呎租52元。以業主於2020年6月以1,000萬元買入價計，租金回報約3.7厘。

超強颱風樺加沙襲港下，昨日一手市場接近停市，部分項目在打風前夕連錄承接，西半山the MVP日前連沽5伙，吸金逾1.3億元，薄扶林御海園洋房則以1.8億元易手。

英皇國際 （00163） 發展的the MVP，以招標形式售出5伙，成交價由2,204.9萬至4,063.8萬元，呎價由23,000至31,527元。當中包括21樓A室，實用面積1,289平方呎，屬3房連套房間隔，連一個車位，成交價4,063.8萬元，呎價31,527元。該盤累沽56伙，吸金逾14億元。

薄扶林御海園洋房 呎售29126元

該盤上周公布首張價單50伙，並於周六開售，單位實用面積425至899平方呎，折實價884.7萬至1,895.8萬元，折實呎價17,888至23,294元。

另外，華業控股發展的薄扶林御海園，早於2004年入伙，樓齡約21年，日前再錄一手成交，其洋房A錄買家承接，成交價為1.8億元，大屋實用面積6,180平方呎，屬4房間隔，呎價29,126元，成交期近3個月。

該大屋另連375平方呎平台、336平方呎天台，以及3,604平方呎花園，同時亦設有807平方呎停車位。

九龍建業 （00034） 發展的西營盤半山名滙，亦於日前以招標形式售出1伙，17樓A室，實用面積320平方呎，成交價780.1萬元，呎價24,378元，該盤於9月暫沽出9伙，全盤則累沽77伙。

細價樓供應較多的元朗，暫未受惠減息及施政報告等有利因素，按月同期成交回落4成，細價單位連蝕讓沽貨個案，其中PARK YOHO開放式戶，7年間帳面虧蝕130萬元離場。

元朗區本月至今暫錄約54宗成交，成交量按月同期減少約4成，原因與平盤陸續被吸納所致，加上施政報告及減息雙重利好消息下，業主可接納的議價空間收窄，至令交投放緩，當中樓價低於400萬元的成交，約佔24%，但即使價平部分仍難敵蝕讓離場。

其中元朗PARK YOHO Milano 32A座低層E室，實用面積254平方呎，開放式戶型，原業主於2018年以440.8萬元買入，現以310萬元沽出，呎價12,205元，單位持貨7年帳面損失130.8萬元，樓價貶值3成；屋苑本月暫錄2宗成交，另一宗為2房戶，帳面亦需虧蝕218萬元沽。

南昌站維港滙1房 3年貶值22%

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗水車館街東輝閣頂層連天台單位，實用面積284平方呎，2房間隔，原叫價308萬元，獲買家議價後270萬元沽出，減幅12%，呎價9,507元，減幅達12%。原業主於2019年10月以420萬元買入，持貨6年，帳面蝕150萬元，單位貶值約36%。

至於剛促成本月首宗成交的南昌站維港滙，放盤1個半月的1房戶，以低於市價易手兼蝕讓逾2成成交。美聯物業首席區域營業董事張曉盈指，成交為維港滙2期3B座低層F室，實用面積327平方呎，1房間隔，望園海雙景。

單位放盤1個半月，原叫價650萬元，首置客心儀屋苑鄰近港鐵南昌站，睇樓1次即以620萬元承接，呎價為18,960元，略低於市價2%。原業主於2022年1月以793萬元購入單位，持貨3年，轉手帳面虧蝕173萬元，樓價回落22%。