今年928檔期住宅推案大減三成，但商辦案量卻逆勢衝出400億元規模、不僅追平去年同期，更較前年大增逾五成，成為營建市場另一個新亮點。

據悉，今年商辦推案以興富發（2542）集團最積極，在新莊副都心「國家壹號廣場」商辦案，總銷高達300億元、成為今年國內928檔期單一量體最大的新推案。

591新建案新聞課組長林哲緯觀察，這幾年房市多頭，建商口袋資金充沛，且國內半導體相關等科技產業欣欣向榮，讓不少外商、上下游相關廠商對辦公室置產需求不斷升高，讓對市場具高敏感度的建商陸續在全台各插旗商辦市場推案。

林哲緯舉例，以今年928檔期來說，單一量體最大的商辦個案，由興富發集團在新北市新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」領跑，該案總銷金額高達300億元，有別於住宅案的低迷買氣，該商辦案成為不動產市場中為數不多的亮點之一。

據591新建案資料顯示，今年928檔期國內住宅推案數約312個，較去年同期減少22.2%，合計推案總銷金額約7,106.5億元、年減27.3%，顯見在國內外政經震盪，加上政府調控住宅市場，建商住宅推案轉趨保守許多；反觀商辦推案，今年928檔期推案金額達400億元、追平去年同期表現，更較2023年的264億元大增逾51%，看得出建商分散風險、推案上採住宅、商辦並進策略。

以今年928檔期商辦新推案來說，以興富發集團在新莊副都心重劃區的「國家壹號廣場」案量最大；由於該案總銷高達300億元、戶數高達476戶，是今年928檔期住宅、商辦新推案中，最大單一量體的新案。

其次為中麓建設在桃園、總銷約75億元「水汴頭段案」，總戶數約210戶；而冠德建設在新北市中和也有總銷25億元、總戶數約達225戶的「秀朗橋站案」，合計三大商辦新案總戶數達911戶。

信義全球資產總經理林三智分析，今年商用不動產交易市場呈現「工業強」、「辦公穩」格局，主因AI科技發展帶動產業升級，企業資產配置策略上、朝向「小換大」、「舊換新」布局。

林三智強調，在自用的企業買盤撐盤下，今年截至9月10日止，上市櫃法人辦公市場已成交的44件辦公室交易中，屋齡五年內的交易案就有24件，顯見企業對新辦公室的需求旺盛，包括中悅、遠雄、國揚、華固建設等開發商，近年都有全新或預售辦公產品釋出市場，讓建商除了住宅外，也多了商辦市場耕耘，不僅有利開發商在經營上分散風險，營運上也更加穩健。

建國工程（5515）表示，7、8月在經濟部華光特三基地新建辦公廳舍統包工程、桃園高鐵站前第一期開發區工程等兩大新承攬工程案加入下，推升集團總承攬工程金額大增近三成至714億元，其中在手未交工程案量達522億元，中長期業績無虞。

建國工程目前在建工程共22案，其中住宅五案、公共工程九案、商辦和廠辦案共八案，推升今年至8月的總承攬工程金額達714億元，較上半年的552億元增加近三成，其中在手未交工程案量達522億元。

建國工程表示，7、8月因新增兩大工程案，包括經濟部華光特三基地新建辦公廳舍統包工程、承攬金額約69.6億元，以及承攬金額約133億元的桃園高鐵站前第一期開發區工程等，因此推升公司總承攬工程金額量體。

建國工程指出，國內公共工程案持續釋出，加上市場對廠辦需求高，且集團旗下住宅案持續挹注，還有在手未實現收入逾500億元等，中長期業績無虞，看好後續營運持續穩健成長。

今年以來，商用市場繳出千億元的交易金額規模；不過商仲專家分析，國內商辦、廠辦市場因北部可能有供需失衡的問題，中南部則呈缺貨狀況，讓市場正出現「區域供需分化加劇」現象，加上美國對等關稅戰影響，前幾年商辦、廠辦買氣「雞犬升天不再」，市場動能僅自用為主。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，商用市場雖然今年以來繳出千億元的交易金額規模，但過去市場的投資大戶壽險業，因受限海外投資匯損壓力，難以大展拳腳，商用不動產市場僅剩AI供應鏈掀起企業對物流、工業地產需求撐盤。

黃舒衛強調，尤其是商辦、廠辦兩大商用產品，今年起北部市場有供過於求的壓力，但中南部卻因企業設廠效應、呈供不應求的缺貨狀態，接下來商辦、廠辦產品將因南北供需失衡下，將出現「區域供需分化加劇」現象；在此環境下，後續市場動能僅有自用需求，近年商辦、廠辦「全面綠燈、雞犬升天不再」，取而代之的是，「產業、區域、價格」成為商辦、廠辦買氣動能關鍵。

591新建案新聞課組長林哲緯認為，今年起商辦買氣恐未如前幾年吃香，區域將是企業是否出手購買辦公室或廠辦的關鍵決策點。

房市買氣低迷，連帶衝擊建商購地信心，專家分析，今年至9月中，商用市場土地交易金額較去年同期大減約四成，認為土地市場接下來除了企業自用外，投資買盤將熄火。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛認為，近期銀行法第72-2條已排除新青安房貸，央行對換屋族售舊屋放寬至18個月，惟僅小部分剛需買方受惠、避免政策誤殺，不過可看出央行打炒房決心、目標讓住宅房市加速趕底。

黃舒衛分析，截至9月中，今年前三季土地市場交易量年減約四成，土地市場交易動能萎縮。

他強調，由於當前土地市場買方因受到融資面、成本面、銷售面等三大面向前所未有的挑戰，認為短期內市場除了企業自用買盤外，任何投資需求都將回歸基本面、籌碼面，且價格沒有泡沫的空間。

2025/09/21 16:30:51

國際各大觀光飯店看好北台灣觀光住房市場商機。千禧酒店及度假村（MHR）首席商務長普拉卡希（Saurabh Prakash）訪台，他看好台灣北部市場的商務和休閒旅遊都具高度成長潛力；繼2012年台中千禧酒店後，將在北部開出首家千禧飯店。

千禧酒店及度假村（MHR）代理營運長兼首席商務長Saurabh Prakash及MHR台灣區總經理闞耀榮同步看好台灣商務和休閒旅遊高度發展潛力，台灣的物、自然風光獨特性對國際外觀光客來說很有魅力；另外，台灣廠商生產及研發能力都很強，台北的商務需求及國際性會議對國際型的公司都非常方便。

Saurabh Prakash指出，目前在台灣北部已經有找到合作伙伴，已與業主簽訂合作備忘錄（MOU），未來2、3年內會在北台灣開出首家千禧酒店及度假村（MHR），預計房間數約300間以內。

Saurabh Prakash為千禧酒店及度假村（Millennium Hotels and Resorts, MHR）代理營運長兼首席商務長，是一位擁有超過20年國際酒店業經驗的策略領導者，專精於商業營運、數位轉型與品牌成長策略，先後擔任全球數位行銷、收益策略與分銷業務的副總裁及資深副總裁，於2024年升任現職。

MHR 在今年迎來30周年慶，業務已拓展至80個目的地、145家飯店，包括倫敦與紐約。千禧國際酒店（M&C）主席郭令明（Kwek Leng Beng） 如此形容MHR品牌：「我們的服務風格是低調卻周到、精準卻溫暖。」

千禧國際酒店及度假村（MHR）從一間位於新加坡河畔的飯店起步，至今已拓展至全球145家據點。過去三十多年來，將效率與溫暖的人情味完美結合，帶入海外市場。

Saurabh Prakash進一步分享，在新加坡時尚的M Social飯店，住客只要在房內開口，就能請求額外的毛巾或枕頭。幾分鐘後，這些物品便會帶著親切的笑容送到門口。這並非魔法而是人工智慧驅動的待客服務。自2022年起，飯店導入具語音功能的AI助理，提供客房服務。住客不必再致電房務部，只需對「Aiello語音助理」提出需求即可這項優雅的解決方案，完美體現了新加坡高效率與創新精神。

2025/09/21 15:26:34

中台灣知名連鎖KTV「銀櫃」集團董事長江忠融，跨足建築產業逾25年，與雲極建設開發總經理盛玄燁攜手，成功打造高規格旗艦套房品牌。江忠融秉持「自地自建、自有資產」的經營哲學，帶領銀櫃集團築起穩健的收益體系，更透過頂尖設計與嚴格的品牌管理，奠定台中高階套房的標竿地位。

有別於一般建設公司，江忠融長年整合舊市區老舊建築，並重建為投資型套房、美化舊市區市容。至今，已整合80宗以上的危老建築，手上擁有套房數量更是高達2,500間以上。

江忠融從服飾業出身，之後進軍MTV、KTV，再到今日的房地產，江忠融的創業故事，完美詮釋了他的一句話：「所有的事業，最終都是為了套房而做。」

江忠融直言：「有關KTV，很多人租地經營，生意再好，租約一到還是得走人。唯有土地握在手裡，努力才不會白費。」

早在20年前，他就先行卡位頭份、竹南，如今隨著台積電（2330）進駐，地價翻倍漲，驗證了他的遠見。在台中一中商圈，他更掌握了上千間新套房，雖不求快，但每一步都穩紮穩打。

江忠融自稱是「做邊角料」的建築商，看似謙遜，卻正透露了他獨到的置產策略：將投資重心放在精華商圈，而非大規模開發。

銀櫃集團雲極建設開發總經理盛玄燁，從房地產銷售轉型為建商，更懂消費者真正的需求。他說：「建築是良心事業，好的東西會放大十倍回饋給品牌。」

在葳格建設時期，巡守工地成為他的日常，因為其挑剔的個性，曾經只為了一個寶特瓶空瓶，竟要求營造廠將整面已完成的水泥牆面，含接連的其他水泥牆面全部拆除重做。正是這種堅持，奠定銀櫃旗艦套房的第一品牌地位。

與傳統建商偏好興建大型社區不同，銀櫃旗艦套房選擇在台中一中商圈等人潮匯聚的核心地段，只專注於「最高規格的套房」，鎖定特定市場需求。

雲極建設開發執行長許枝旺表示：「我們的套房皆採用全石材精裝修，搭配美國KOHLER衛浴、全套家電與家具、AI智慧管家系統，並由自有設計團隊量身打造，呈現飯店式的居住體驗，套房界的愛馬仕第一品牌，做出了市場的差異性。」

同時，盛玄燁全面要求購屋者接受銀櫃旗艦套房六年代租代管服務，並透過租客面試制度來維護住戶品質。正因這份嚴謹，銀櫃旗艦套房的租金水準已達每坪2,500元以上，出租率更突破99%。

盛玄燁強調，銀櫃旗艦套房並非單純的建築產品，而是一個完整的品牌系統，擁有自有營造、石材廠、代租代管、建築設計團隊，所有細節皆由內部掌控，從建材選用到售後管理，皆由內部把關，強調「不假他人之手」。

江忠融直言：「如果沒有自己的資產與團隊，所有努力都可能瞬間歸零。」這也是銀櫃旗艦套房能在房市低迷時，依然維持高需求的根本原因。

除了房地產，銀櫃KTV也持續擴張。未來在台中市旱溪、五權、員林和嘉義等地，將有新的據點陸續推出，並規劃以「頌潮」等新品牌亮相，迎合新世代的消費需求。

而位於台中三民路的新銀櫃KTV總部，更是集團的重點計畫。預計斥資約10億至12億元打造的「全新一代KTV」，將以會所型態經營，結合影音娛樂和時尚美饌，提供頂級高規的娛樂體驗，預計三年後登場。

江忠融表示，這座新的據點，營收表現絕不輸大型KTV，因為土地是自有，壓力自然輕很多。這些自有資產不僅強化品牌辨識度，更持續為集團帶來穩定現金流，為不動產版圖提供資金活水。

除了產業布局，銀櫃旗艦套房亦長期贊助熱愛生命文教基金會、谷關偏鄉德芙蘭國小少棒隊，彰化特殊教育學校、台中市消防局特搜大隊等公益事業。

也是熱愛生命文教基金會榮譽董事的盛玄燁，曾經對這些小朋友們說過：「我對你們的資助並不是施捨，而是投資，當你們有能力時，也希望能投資其他需要被投資的人，目前集團的投資已開始陸續回收，而且投報很高。」

盛玄燁強調，銀櫃集團希望能以此為契機，凝聚社會力量，讓需要幫助的族群感受到更多善意與支持。

全國Q2逾554萬宅 季增近40萬宅、占比增4個百分點

老屋布滿全國，每一．六九宅就有一宅屋齡三十年以上。根據內政部不動產資訊平台發布，第二季全國房屋稅籍住宅類超過九四○萬宅，其中逾五五四萬宅屋齡逾三十年、占比近五十九％，較第一季增加近四十萬宅、占比增加近四個百分點。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，老屋占比高主要是重建整合難度高，多數民眾認為「舊換新實坪小且公設偏高」、「新房子稅負重」，導致重建效率牛步，無法有效降低老屋比率。

新北估年底突破百萬
觀察六都三十年以上老屋統計，第二季新北市近九十五萬宅、單季增加七．五萬宅。房產業者指出，若以此增加趨勢，推估新北市今年底有很大機率突破一○○萬宅老屋。

六都 桃園42萬宅最少
台北市、台中市及高雄市，第二季老屋均超過六十萬宅，以高雄市逾六十九萬宅最多；台南市、桃園市則不到五十萬宅，又以桃園市逾四十二萬宅最少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，重劃區多的地方，才有條件增加大量新屋供給，同時又得市場買單。不過，全台九四○萬住宅每年會多一歲，加上許多是早年公寓產品，因此老屋數量越來越多，尤其缺乏重劃區的台北市特別明顯。

北市占比近74％最高
至於第二季三十年以上老屋占比，以台北市近七十四％最高，相當於每一．三五宅就有一宅是老屋，南二都老屋占比均逾六成，六都中僅桃園市老屋占比不到五成、近四十五％。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，屋齡超過三十年的老屋缺乏耐震設計，且經過多次強震、鄰房施工或增改建，多半有結構受損的隱憂，衍生的就是各類管線的位移、破損，以及漏水等問題，還有電梯、消防逃生的設計及設備限制，尤其人口老化的問題，凸顯居住空間須改善。

儘管史上最大交屋潮到來，但全國新屋占比仍相當低，第二季全國屋齡一年內新屋不到十五萬宅、占比不到一．六％，即便加上屋齡五年內住宅，總共不過六十二萬餘宅，占比也不到七％，即每十四．二八宅才有一宅是五年內新屋。

根據統計，二○二一年第二季全國新屋約四十九．四四萬宅，但二○二二年第二季至二○二四年第二季同期，五年內新屋全數超過五十萬宅，二○二五年第二季更達六十二萬餘宅，顯示大量交屋潮正在灌入。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，從二○二四年至今年，房市進入交屋潮高峰，按理新屋比率應會明顯升高，但占比仍偏低，主因老屋增加速度也很快。一九八九年台灣實施容積率，一九九○至二○○○年掀搶建與史上最大規模的新屋完工潮；而當年完工的建物，至今屋齡陸續達到三十年，因此近年新屋占比難大幅提升。

今年前七月全國辦理建物所有權第一次的有十．三萬棟，較過去五年平均七．三萬棟多出三萬棟。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，交屋潮確實是與市況有極大反差的落後指標，但新增房屋供給對比九四○萬宅的母數仍是九牛一毛，更何況這個現象往往不是新建物取代舊建物的拆除重建、新陳代謝，更多的是新興重劃區以造鎮方式拉高的結果。

他指出，後面隱藏的問題就是，公共投資無效率、市中心缺乏活化動能、公共設施服務水準普遍低落，尤其軌道建設與土地開發綁定之後，雖然增加購屋選擇、土地開發機會，但也加速新舊城區發展失衡、城鄉洗牌、環境破壞的現象。

11月起廠商進駐，將導入AI中央廚房

國科會提出「大南方新矽谷推動方案」，其中主管的AI創新應用大樓預訂10月完工，11月開始進駐，為求產業落地，也解決沙崙綠能智慧科學城周邊生活用餐需求，啟動導入AI中央廚房，建置如AI營運管理、烹飪機器人等等功能。國科會主委吳誠文宣示，明年要進入營運。

「大南方新矽谷推動方案」規劃自2025年到2029年間投入超過360億元，由推動辦公室負責計畫成果落地與產業生態系建立，當中也包含智慧雨林產業創生補助計劃。吳誠文也說，像雨林生態系一樣，只要生態系健康，就能孕育源源不絕的生命，希望南部傳統產業能在生態系中獲得滋潤，持續茁壯。

今年智慧雨林計劃為依預算情況優先推動智慧餐飲、健康照護。大南方新矽谷推動辦公室主任謝明得說明，資安暨智慧科技研發大樓目前政府部門有勞動部、5家法人、15家企業、48個新創團隊進駐，知名企業包括AMD、聯發科、達爾，已開始形成研發聚落。

緊鄰資安大樓旁的AI創新應用大樓也正招商，預計吸納資安、AI、半導體、無人載具、機器人、智慧服務、智慧交通、智慧健康相關產業國際級廠商，11月開始進駐，國科會也透露，AI大樓將建置AI中央廚房。

大南方新矽谷推動辦公室執行長柯秀民說，資安大樓滿租、AI大樓近滿，區域內已有超過2,300名研發與產業人才進駐，光午餐外食人口超過5,000人，未來兩年將成長到1萬人，有用餐迫切需求。

柯秀民指出，中央廚房目標每日供餐至少1,200份、食安透明，且重視低碳，更重要的是作為「可營運、非展示」的智慧廚房，以落地營運及創新孵蛋器概念，從真實營運數據驗證，取得HACCP/ISO 2200等國家標準後，進一步驅動投資，複製場域，擴散到學校、照護機構、企業等。

2025.09.21 09:28

內政部近日拋出《租賃條例》修法方向，涵蓋保障三年租期、禁止房東拒絕租屋補助與戶籍設籍、限制漲租、以及政府免費調解租屋糾紛等四大重點措施。政策立意在於改善租屋市場生態，但市場反應兩極，專家擔心，若設計不周恐加速租屋族群的「M型化」，甚至進一步推升租金。

此次修法中，最受矚目的莫過於「保障租期三年」與「續約租金漲幅不得超過當月房租指數年增率」。對此，591房屋交易網組長林哲緯分析，此舉等同將過去市場存在的灰色地帶「講清楚、說明白」，確實針對常見爭議切中要害，從目前釋出的內容來看，內政部是有打到痛點的。

然而，最大爭議仍在於限制租期與漲幅，外界憂心，房東可能在簽約前就「調好調滿」，提前把租金拉高，除了加速漲勢，也藉此篩選租客，進一步推升市場M型化。事實上，根據《591租屋網》資料，近兩年北市租金早已悄悄起飛，包括中山區、士林區、松山區、大同區等核心地段漲幅皆高達1至2成。

林哲緯強調，除了修法，結構性因素同樣不可忽視，房東持有成本增加，自然傾向轉嫁於租金；再者，台北市明星學區及交通便利地段一屋難求，供給緊繃之下，租金更易走揚。

不過有鑑於修法細節尚未拍板，實務上仍有諸多課題待釐清，例如房東收回自住的界定，以及三年租期內是否設有彈性條款。林哲緯認為，房東當下不必過度憂慮，因為修法落實後反而能進一步明確雙方權責，長期來對租屋生態將帶來正面效果。

碧桂園（02007.HK）擬對旗下九隻公開市場債券進行重組。9月19日，澎湃新聞獨家獲取的重組方案顯示，重組主體擬調整重組債券的本息償付安排，並提供重組方案其他選項，包括購回選項、碧桂園控股股票選項及一般債權選項。

截至6月底，九隻債券餘額為138.5828億元，包括H16碧園5、H19碧地3、H20碧地3、H20碧地4、H1碧地01、H1碧地02、H1碧地03、H1碧地04、H16騰越2。

關於現金提前償付安排即同意費，方案顯示，對在持有人會議中全部議案投同意票的持有人，按持有張數的0.1%提前兌付並登出債券，同時豁免全部利息。

碧桂園給出的本息兌付安排調整顯示，本金兌付延長至2035年9月2日。以H16碧園5為例，2031年9月2日起分9期逐步兌付，每半年兌付一次，前四年每次兌付1%、2%、3%、4%，自2034年3月2日起兌付比例分別為15%、15%、20%、30%。截至2025年9月2日（基準日）的未付利息按1%年利率重新計算；基準日起按1%年單利計息，利息於2035年9月2日一次性支付。

如果持有人接受碧桂園本息兌付安排調整，還需要同步接受其增信保障措施調整：一是，解除部分增信擔保措施；二是，豁免增信擔保協議的有關約定，因市場、政策等非主觀原因導致的資產價值波動不視為違約。

除此之外，碧桂園還給出另外三種參與重組的方案。

碧桂園為持有人提供現金購回選項，購回選項將由購回方採用申報登記的方式實施，購回方擬以不超過4.5億元的現金對標的債券開展購回，價格為債券面值的12%。按比例配售，不同標的債券最終獲配比例可能不同，未獲配部分可參與後續選項。

碧桂園還提供了股票抵債的方案。發行人將在中國香港向特殊目的信託增發不超過特定數量的普通股股票（以下簡稱“定增股票”），發行人承諾將利用該部分定增股票，通過合法有效模式抵償標的債券的份額。

獲配股票選項的標的債券持有人同意豁免該部分債券已產生的一切利息，前述豁免不附帶任何或有條件。

在等額資金抵債模式下，選擇股票選項的標的債券持有人能夠獲得等額資金償付的定增股票股數不得超過實際增發的定增股票股數，預計增發股票數量不超過14.6億股，可視情況提高限額。

股票定價為2.6港元/股，以出售所得淨額等值人民幣兌付；增發後24個月內按月指令出售，未出售部分在第25個月強制出售。

碧桂園給出的另一個方案是等額轉化為一般債權。持有人可將所持債券份額以對應未償本金金額為基數，轉換為對發行人的非債券形式的一般債權。完成轉換的債券份額將按協議約定予以登出。一般債券的兌付日延遲至2033年，利率1%/年。

2025年9月16日上海市財政局、國家稅務總局上海市稅務局發佈《關於優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免徵收房產稅。

符合條件的非本市戶籍居民家庭包括：

1. 持有本市居住證並在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才；

2. 持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人。

暫免徵收房產稅的範圍包括：

1、在本市新購住房，且該住房屬於家庭第一套住房的，暫免徵收房產稅。

2、在本市新購且屬於家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積，人均不超過60平方米的，暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規定計算徵收房產稅。

上海自2011年1月宣佈啟動“房產稅”試點，對個人住房徵收“房產稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產稅”試點城市，其中重慶於2025年5月16日發佈《關於市外人員購買普通住宅免征個人住房房產稅的通知》調整房產稅政策，調整後僅新購的獨棟商品住宅、高檔住房需繳納房產稅。

此次上海房產稅調整政策落地主要是對2025年8月25日上海新政的落地回應，從結果來看，主要還是利好改善需求。

自8月底發佈“滬六條”不滿一個月的時間，上海“房產稅”優化政策正式落地，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免徵收。

上海自2011年1月28日起開展對部分個人住房徵收房產稅試點，主要內容為：戶籍家庭買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅；非戶籍家庭在上海買房即需納稅。

2025年8月25日，上海發佈《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，除了調減住房限購政策、優化住房公積金政策、優化個人住房信貸政策之外，還涉及完善個人住房房產稅政策。

9月16日，上海對房產稅試點政策進行正式調整，此次調整後，戶籍家庭不變；非戶籍家庭“持有本市居住證並在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人”房產稅政策與戶籍家庭一致，即：買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅。

以一個三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例：

1、如果這個家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免徵收房產稅。

2、如果這個家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規定繳納房產稅。

3、如果這個家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由於該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規定繳納房產稅。

據《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》第四條規定，計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定週期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

應稅住房應納房產稅稅額的計算，即：應納房產稅稅額=新購住房應徵稅的面積（建築面積）×新購住房單價×70% ×稅率。

同時，第五條規定，適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公佈。

據上海市稅務局公佈《個人住房房產稅稅率適用表（2025版）》顯示，2025年市統計局公佈的上年度新建商品住房平均銷售價格為47223元/平方米，即每平方米市場交易價格小於等於94446元的稅率為0.4%，大於94446元/平方米的稅率為0.6%。

以一個符合條件的非戶籍三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例，若該家庭原先在上海無房，現新購一套180平方米的住房，單價為100000元/平方米。在此之前需繳納的房產稅為180x100000x70%x0.6%=75600元，如今因全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套180平方米的住房可暫免徵收房產稅。

由此可見，相對180平方米的住房總價來看，個人減免稅額相對有限。

從上海全年“房產稅”收入來看，整體約在100億元左右。上海市稅務局未公佈2023年和2024年稅收收入統計明細，從公佈明細的2022年稅收收入統計情況來看，上海2022年全年“房產稅”約237億元。

同時，據上海市2024年市級一般公共預算收入執行情況表顯示，2024年“房產稅”執行數為89.9億元。

從市場回饋來看，2025年8月25日，上海新政發佈後，2025年第34周（8月25日至31日）新房成交明顯上升，達14.77萬平方米，環比上漲119.37%，同比上升1.5%，隨後受新盤供給影響出現回落，截至第36周（9月8日至14日）降至7.86萬平方米。

從新房去化情況來看，2025年9月前14日，上海共7個盤入市，整體去化率達61%，較2025年8月全月去化率微升4pcts，較2024年9月全月上漲12pcts。主要受適銷對路的高端改善盤集中入市，使得整體市場熱度得以維持。

二手房方面，2025年第34周（8月25日至31日）二手房成交面積37.37平方米，環比上漲11.98%，同比上升27.48%，高於2025年下半年平均水準。但從9月以來的市場趨勢來看，熱度仍有回落的空間，一方面是上海二手房掛牌量增多，供給加大；另一方面，隨著9月新房市場優質產品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求。

整體來看，上海房產稅政策的落地主要還是對8月25日“滬六條”新政的回應。

從調整力度來看，主要還是鼓勵和吸引人才在滬工作生活為主，對整體市場拉動力度相對較小。

需要注意的是，此次調整政策明確，目前持有上海市居住證但不滿3年的購房人，待持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已徵收的房產稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已徵收的房產稅，可予退還。

且2025年1月1日以後購買的已繳納房產稅的住房，若購房人符合此次整體調整的免征條件可向應稅住房所在地稅務機關申報，並重新辦理房產稅納稅資訊的申報、認定。

這一點對於想要長期在上海居住和生活的購房者來說，是較大的利好。

9月20日，“合肥住房”微信小程式完成存量房交易功能優化，正式向市民開放房源核驗、自主發佈、合同網簽等一站式自助服務，無需仲介也能完成二手房交易，大幅降低市民交易成本。

據介紹，此次升級聚焦買賣雙方核心需求，構建全流程線上服務體系。賣方實名認證後，進入“我要賣房”板塊即可申請房源核驗，提交資訊後生成專屬核驗碼，確保房源真實可查；核驗通過的房源可自主填寫價格、戶型、裝修等資訊發佈至“個人房源”板塊，還能隨時在“我的發佈”中調整掛牌價或下架房源。

買方則可通過“我要買房”篩選“個人房源”，根據區域、戶型、面積等條件精准找房。若房源公開聯繫方式，登錄後可直接溝通；若無公開信息，可發起“求購申請”，待賣方查看後對接。雙方達成意向後，無需線下跑視窗，在小程式“網簽交易”模組，就能自助簽合同、核對房屋及買賣雙方資訊、選擇付款方式、填寫約定條款並保存，完成人臉識別認證後，合同即生效，後續還能線上生成列印連結，方便留存。

此外，小程式還同步提供配套服務：點擊“金融服務”可諮詢貸款相關事宜，“仲介服務”則為有需要的市民提供手拉手便民服務管道，兼顧自主交易與專業協助需求。據悉，此次“合肥住房”小程式功能完善，是該市優化住房交易服務的重要舉措，通過數位化手段簡化流程、保障安全，讓市民在家就能輕鬆完成二手房交易，進一步提升住房交易便利度。

家庭年均可支配收入低於三亞市上年度城鎮居民可支配收入2倍的人群，在滿足保障性租賃住房申請條件的前提下，可按不超過同地段同品質市場租賃住房租金的70%收取。

據三亞市政府網站消息，《三亞市發展保障性租賃住房實施辦法》將於10月18日起正式施行，旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，逐步建立和完善多主體供給、多管道保障的租賃住房制度。

《辦法》明確，三亞鼓勵和支援新建、改造、改建等多種合法模式籌集保障性租賃住房。其中，新建的保障性租賃住房項目，主要以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求；項目建築面積應不少於2000平方米或30套（間），且項目中的小戶型要占到70%以上。利用閒置住房改造或者非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，可適當放寬住房建築面積和戶型比例要求。

《辦法》指出，保障性租賃住房合同期限一般應在1年以上，最長不超過3年。申請人需要符合的條件包括：已與本市就業單位簽訂超過12個月的勞動合同且已繳納6個月社保或個稅；在本市無自有住房或者住房面積低於上年度本市城鎮人均住房建築面積50%；申請時未享受本市其他保障性住房政策。如申請人或其配偶在本市已享受公共租賃住房保障政策的，可以申請保障性租賃住房，但在簽訂保障性租賃住房租賃合同前應當停止享受公共租賃住房補貼或者退出配租公共租賃住房。

保障性租賃住房租金實行政府指導價，租金最高不得超過同地段同品質市場租賃住房租金的90%，租金年增幅不得高於5%。家庭年均可支配收入低於三亞市上年度城鎮居民可支配收入2倍的人群，在滿足保障性租賃住房申請條件的前提下，可按不超過同地段同品質市場租賃住房租金的70%收取。

2025年8月，百城二手住宅均價環比下跌0.76%，同比下跌7.34%；十大城市二手住宅均價環比下跌0.59%，同比下跌4.90%，同比跌幅收窄0.19個百分點。

近日，中指研究院發佈2025年8月全國重點城市二手住宅成交排名，2025年8月，百城新建住宅均價為16910元/平方米，在部分城市改善專案入市帶動下，環比結構性上漲0.20%，同比上漲2.73%。二手房方面，“以價換量”現象延續，8月百城二手住宅均價為13481元/平方米，環比下跌0.76%，同比下跌7.34%。租賃住宅方面，畢業季效應逐漸消退，住房租賃需求釋放節奏放緩，重點50城住宅平均租金環比跌幅略有擴大，8月50個城市住宅平均租金為34.88元/平方米/月，環比下跌0.15%，同比下跌3.76%。

分梯隊看，8月，核心城市二手房成交保持一定規模，但價格短期仍有壓力，一線城市二手住宅價格環比下跌0.55%，較上月收窄0.06個百分點，同比下跌4.17%；二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌0.85%、0.78%，跌幅均擴大0.01個百分點，同比分別下跌8.14%、7.78%。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2025年8月，百城二手住宅均價環比下跌0.76%，同比下跌7.34%；十大城市二手住宅均價環比下跌0.59%，同比下跌4.90%，同比跌幅收窄0.19個百分點。

各城市來看，8月十大城市二手房價格同環比均下跌，武漢、南京跌幅較大。具體來看，環比方面，武漢和南京環比跌幅分別為1.20%、0.97%；廣州、重慶（主城區）環比跌幅均在0.7%-0.8%（含）之間；天津、北京、上海、深圳和杭州環比跌幅在0.3%-0.7%之間；成都二手住宅價格環比跌幅最小，為0.19%。同比方面，武漢和南京同比跌幅分別為9.67%、9.50%；天津、廣州、重慶（主城區）同比跌幅均在5%-6%之間；杭州、北京、上海跌幅在4%-5%之間；深圳和成都同比跌幅則均在3%以內，其中成都跌幅最小，為0.98%。

9月19日，綠地控股(1.950, -0.03, -1.52%)集團股份有限公司（600606.SH）發佈關於任免公司高級管理人員的公告，50歲的陳軍因個人原因辭去公司執行總裁職務，也不再擔任公司其他職務。

公告顯示，綠地控股第十一屆董事會第三次會議於2025年9月19日以通訊方式召開。會議審議通過關於任免公司高級管理人員的議案。同意聘請陸新畬先生、吳曉暉先生、任虎先生、薛明輝先生、姜威先生擔任公司副總裁，任期與本屆董事會一致。陳軍先生因個人原因辭去公司執行總裁職務，也不再擔任公司其他職務。

去年5月，陳軍剛從綠地香港控股有限公司（00337.HK）調任綠地控股執行總裁，重點負責大基建業務。簡歷顯示，陳軍，中國國籍，出生於1975年9月，博士研究生學歷。先後擔任綠地集團成都房地產事業部總經理助理，西安房地產事業部總經理助理，西安房地產事業部副總經理，西安（西北）房地產事業部總經理，綠地集團總裁助理、副總裁、執行副總裁、執行總裁，綠地香港董事局主席、總裁，綠地大基建集團總裁等職務。

今年7月底，曾有自媒體發佈文章稱綠地控股執行總裁陳軍疑似“失聯”，綠地控股彼時對澎湃新聞表示，相關網路資訊為不實消息，陳軍由於其個人家庭原因，向公司申請了事假。此後的8月1日晚間，綠地控股官微發佈“召開重點專案推進專題會議”文章，配圖顯示有綠地控股董事長、總裁張玉良，執行總裁陳軍等。

綠地控股此次公告聘請的陸新畬、吳曉暉、任虎、薛明輝、薑威5位副總裁中，任虎兼任綠地大基建集團執行總裁、華中事業部總經理；薛明輝兼山東事業部總經理；今年剛剛提任副總裁的姜威兼上海事業部總經理。

簡歷顯示，陸新畬，中國國籍，男，1966年出生，碩士研究生學歷。曾任職於上海市中級人民法院、上海金葉紡織印染公司、上海豪城房地產公司、上海笙寶投資公司。1998至2012年期間在綠地集團工作，並曾任公司總裁助理、副總裁等職務。2016年至今，歷任綠地集團副總裁、執行副總裁、執行總裁。

吳曉暉，中國國籍，男，1966年出生，碩士研究生學歷。曾任職于上海市公安局交警總隊事故處、上海市公安局交巡警總隊政治處（監察室）、上海市人大常委會。2007年至今，歷任綠地集團副總裁、執行副總裁兼紀委書記。

任虎，中國國籍，男，1974年出生，碩士研究生學歷。曾任職于江蘇省房地產發展實業公司、中青旅(10.700, 0.32, 3.08%)江蘇置業公司、中遠兩灣置業公司、上海萬業企業(16.940, 0.12, 0.71%)發展公司。2007年至今，歷任綠地集團事業一部總經理助理、副總經理，江西事業部總經理，湖南事業部總經理，華中事業部總經理，綠地集團副總裁。

薛明輝，中國國籍，男，1973年出生，本科學歷。曾任職於江蘇省工業設備安裝公司。2004年至今，歷任綠地集團蘇南事業部總經理助理，江蘇事業部總經理助理，中原事業部副總經理，安徽事業部總經理，山東事業部總經理，江蘇事業部總經理，綠地集團副總裁。

薑威，中國國籍，男，1978年4月出生，本科學歷，一級建造師。曾任職於上海建工(3.490, -0.39, -10.05%)、鑫苑中國。2004年至2014年，先後任綠地集團事業二部專案經理，安徽事業部總經理助理、副總經理、常務副總經理（主持工作），西北事業部副總經理。2017年至今，歷任綠地集團浙江事業部副總經理（主持工作）、常務副總經理（主持工作）、總經理，上海事業部總經理，綠地集團總裁助理、副總裁等職務。

深鐵建北塔，辦公樓+商業+酒店

原萬科深灣超總地塊，拆分南北塔地塊！深鐵建北塔，辦公樓+商業+酒店

原萬科深圳灣總部地塊由深鐵+百碩迎海競得後，傳來新進展！

萬科深圳灣總部地塊被分為南北地塊，分別建南塔和北塔，深鐵獲得北塔地塊，百碩迎海（大沙河建投）獲得南塔地塊。

目前，深鐵深灣超總北塔已經確定施工總承包，近日北塔專案規劃設計條件公示！

01、深圳灣超總深鐵北塔規劃條件公示！

辦公+商業+酒店

9月2日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局公示關於T208-0072宗地深鐵超總基地北塔專案規劃設計條件。

深鐵超總基地北塔專案（宗地號：T208-0072）位於南山區白石支四街與深灣支一街交匯處東北側，用地面積為10469.94平方米，本項目地塊為原T208-0053宗地分宗而來，原宗地於2018年3月15日取得《深圳市建設用地規劃許可證》。

建築容積率規定容積率≤12.87，建築覆蓋率≤70%，建築高度≤249.9米。

規定建築面積116020平方米。包括地上規定建築面積109520平方米，其中：辦公建築 76570平方米，商業10000平方米，酒店20000平方米等；地下規定建築面積6500平方米，其中：商業6500平方米。

另外，地下二層沿DU02-02地塊南側需考慮預留與白石支四街地下道路的銜接；

結合地下二層設置一條地下人行通道連接DU02-02地塊與DU02-06地塊和軌道網站；需在用地內部設置DU02-02地塊與DU02-04地塊連接的二層公共人行通道並連接東側DU02-06 地塊。

02、北地塊深鐵超總北塔總施工8月中標

今年2月，深圳地鐵公佈了深鐵超總基地北塔專案施工總承包的招標公告，並且於今年8月中標。

根據公告消息顯示，深鐵超總基地北塔專案緊鄰9號線深灣站。項目定位灣區未來總部辦公新標杆和國際生態總部中心。

本專案原為萬科總部大廈專案，規劃有南、北兩座塔樓。後由深圳地鐵競拍獲得該項目北地塊（DU02-02）北塔項目，深圳百碩迎海公司競拍獲得該項目南地塊（DU02-04）南塔專案。

北塔項目為酒店辦公樓，樓高247.7米，地上53層地下5層。

03、去年12月原地塊分宗，分為南北地塊

去年12月，T208-0053宗地地塊範圍調整進行了公示。

擬將T208-0053宗地劃分為南、北地塊，其中：

北地塊，用地面積10470.06平方米，其中建設用地面積9018.18平方米，道路用地面積1451.88平方米，土地用途為商業服務業用地、道路用地，土地使用年期為30年，自2017年12月19日起至2047年12月18日止。

南地塊，用地面積8757.37平方米，土地用途為商業服務業用地，土地使用年期為30年，自2017年12月19日起至2047年12月18日止。

04、原地塊此前17年萬科競得

後深鐵+百碩迎海聯合競得轉讓地塊

T208-0053就是之前的萬科深圳灣超總地塊，萬科於2017年12月以底價競得。

在2024年4月底，萬科股東大會上詳解了一攬子方案，萬科方面表示，掛牌轉讓深灣超總地塊，是公司堅決推進瘦身健體一攬子方案的落地舉措之一。

該地塊是萬科在行業快速發展階段獲取的商業辦公項目，原計劃主要用於員工辦公。鑒於當前行業形勢已發生重大變化，公司計畫不再建設該專案，因此計畫對該專案進行整體轉讓，減少非主業資產對資金的佔用，聚焦資源做好、做強三大主業。

2024年5月27日，深鐵+百碩迎海以底價22.35億競得萬科深灣超總地塊T208-0053。其中，深圳市百碩迎海投資有限公司由深圳市大沙河建設投資有限公司100%控股。

T208-0053地塊具體位置在南山區深灣三路路東面白石四路路南面。

總規定建築面積不超過167000平方米，其中：地上規定建築面積153000平方米（其中辦公111010平方米，商業10000平方米，酒店20000平方米，食堂4000平方米，文化設施用房7650平方米，物業服務用房340平方米；地下規定建築面積14000平方米（均為地下商業）。

05、深灣超總基地，10餘家企業已進駐

深圳灣超總基地用地面積約117公頃，規劃總開發建築面積約520萬平方米，是深圳定位最高、分量最重、影響最大的重點建設片區之一。深超總與香港隔海相望，南接深圳灣濱海帶，西鄰高科技公司雲集的粵海街道，北倚華僑城內湖濕地，東至華僑城歡樂海岸，自然景觀得天獨厚，城市門戶形象突出。

目前，深圳灣超級總部基地已入駐10餘家企業，包括京東、招商銀行(41.000, 0.17, 0.42%)、中國電子、恒力國際、深圳地鐵、中信證券(28.310, -0.04, -0.14%)、天音通信、神州數碼(45.150, -0.19, -0.42%)集團、碳雲智慧、歐加通信、聯泰集團、中興通信、深灣發展、TCL華星光電、傳音、大疆等入駐深圳灣超總。

位於廣州市番禺萬博CBD核心區的敏捷·萬博金湖壹號正式發表亮相。本計畫首推建築面積約98-148㎡全南向湖居四房，採用270°全景飄窗設計，預計將於本月底開盤，目前吹風價約3.8萬元/㎡起。

今年5月30日，敏捷集團斥資超33億元拿下番禺區鐘村街市廣路隆輝四宗地塊。該地塊工程緊鄰敏捷集團總部，總用地面積達85141平方米，計算容積率建築面積23.56萬平方米，折合樓面價約14081元/㎡。

在專案發表會上，敏捷集團相關負責人表示：「作為敏捷集團深耕廣州市場的重要戰略作品，敏捷·萬博金湖壹號凝聚了敏捷對高端湖居生活的全新理解與實踐，攜手全球頂尖設計團隊，以'向上緻美'為理念，致力於打造一座融合自然生態、都市繁華與人文品位的時代藏品。」

敏捷·萬博金湖壹號緊鄰約1630畝金山湖，位於廣州南部發展核心－萬博CBD，坐享繁華商圈資源，長隆雙樂園、萬象城、天河城、K11（待開業）等商業配套環伺；交通路網四通八達，雙地鐵暢達全城（22號線已開通，26號線規劃中），距市廣路地鐵站約800米，快速連通珠江新城、琶洲等城市核心區域。

教育配套方面，計畫自建12班幼兒園，毗鄰規劃中的36班九年制學校（最終招生計畫以教育部門發佈為準），週邊兩公里範圍內還有九年一貫制鐘村奧園學校，省一級鐘村中學、祈福新邨學校等優質資源。

敏捷·萬博金湖壹號由大師設計團隊聯袂打造，從弧光雅面建築立面、冠冕雲頂設計，到約120米酒店式主入口界面、雙大堂佈局，甄選高端建材，融合精工工藝，以嚴苛標準匠心鍛造。

本計畫首推建面約98-148㎡全南向湖居四房，採用270°全景飄窗設計，創新戶型格局實現高得房率。社區內規劃約13000㎡中央大花園，以「一軸·兩環·五核心·多花園」為佈局，融匯大師級泳池花園、立體庭院、森境樂園等多重功能空間；約2700㎡高定會所匯聚泳池、健身房、瑜伽房、咖啡廳、私宴廳、兒童樂園等多功能配置。

採寫：南都灣財社記者邱永芬

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新京報貝殼財經訊（記者段文平）隨著新版《住宅項目規範》落地實施以及「好房子」建設理念的推進，「聲音環境健康」正成為住宅品質的核心訴求，建築隔聲行業的創新與突破也成為業界共同關注的焦點。 9月19日，在中國房地產業協會主辦的建築隔聲技術論壇上，住房和城鄉建設部標準定額司二級巡視員林嵐嵐表示，建築隔聲雖為“小技術”，卻關聯“大民生”“大行業”“大發展”，是推動城市高品質發展、實現“住宜居”的關鍵環節。

林嵐嵐說，住房及城鄉建設部標準定額司始終將建築隔聲作為提升工程建設標準水準、保障民生福祉的重點工作，推動標準與產業協同，促進技術落地。她提出，產業要以標準為引領、創新為驅動，不斷活化產業新動能，為建構「創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市」貢獻力量。

北京市建築設計研究院有限公司總建築師劉曉鐘以《住宅隔聲標準及技術措施》為題，強調設計與建設者需針對住宅設計痛點“對症下藥”，並結合《住宅項目規範》中的新隔聲標準與檢測方法，詳解設計階段的技術落地路徑，為工程實踐提供參考。

清華大學建築聲學實驗室主任燕翔指出，隔音是影響房屋健康舒適的首要問題，與《新噪音法》監管方向契合，對比國內外隔聲材料現狀後，呼籲行業向國際先進水平靠攏，打造「三高生活」。

奧來國信（北京）檢測技術有限公司副總經理檀春麗從噪音影響、政策出台、標準發布及購屋合約調整等維度，深入解析了隔聲技術對未來發展的關鍵作用。她著重指出，隔聲降噪效果需進行系統全面的管控，需依據《建築隔聲技術規範》，對建築隔聲實施全過程標準化、系統化指導。

關於建築隔聲，中國房地產業協會會長陳宜明提出，下一步要做好以下工作：一是做好適用於不同部位隔聲材料的研究；二是做好配套技術、材料、工藝的研究；三是做好工程應用研究。 “只有做好以上工作才能很好解決建築隔聲問題，才能走出適合於中國的建築隔聲正確之路。”

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近日，國家外匯管理局發布的一則通知引發人們對於境外人士購屋政策的關注。

《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（下稱《通知》）提出：「便利境外個人境內購屋結匯支付將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。」

這意味著，困擾境外購屋者十餘年的「付款難題」 徹底破解：過去要先等備案證明才能結匯，開發商卻要先收首付才辦備案，現在簽完購房合約就能直接去銀行完成外匯結匯和首付支付，後續補交備案證明即可。

雖然沒有改變購屋政策，但是在國內房地產市場供需關係已經改變，而且地方已經試水放鬆境外人士限購政策的情況下，未來針對境外人士的購房政策會不會更大力度松綁？

困擾十餘年

如果一位境外人士看中境內一套住宅，與開發商或房主簽訂購房合約後，按照舊規，他需要先拿到房產備案證明，也就是網簽後，才能在銀行將手中的外幣兌換為人民幣，即結匯，支付首付。但是境內開發商或房主通常要求先收到頭期款再辦理網簽，境外人士購屋常常會陷入「困境」。

新規做出了調整，讓境外個人境內購屋正變得更加便利。 《通知》提到，允許境外個人在滿足房地產主管機關及各地購屋資格條件下，在取得房地產主管機關的購屋備案證明文件之前，憑購屋合約或協議先行在銀行辦理購屋所涉外匯資金結匯支付，後續再向銀行補交購屋備案證明文件，便利境外購屋結匯支付。

依新規，網簽之前，境外購屋者憑藉購屋合約、身分證明等資料，就可在銀行辦理購屋首付款的結匯與支付手續，後續再向銀行補交購屋備案證明文件即可。

國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌解釋，為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購屋需求，推動區域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國。

2024年初，人民銀行廣東分行、國家外匯管理局廣東分局發布《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》（下稱《指引》），率先採取「先付房款後補材料」的流程。不過李斌特別強調，享有政策便利的前提是境外個人符合房地產主管機關及各地購屋資格條件。也就是說，《通知》並未改變現行境外個人境內購屋政策。

此前，境外個人境內購屋一直受到限制。 2006年，《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》對外發布，被稱為“限外令”，規定境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳台地區居民及華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。 2010年，「限外令」升級，境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內只能購買一套用於自住的住房。

「自用自住」、只能買一套一直是「限外令」關鍵，不過這項限制逐漸在某些地區被打破。例如2024年7月，廣州放鬆對港澳台及外籍人士購屋限制規定，只要提交符合規定的材料，在當時的限購區內可以購買120平方米以下住宅一套，在非限購區或在限購區購買120平方米以上住宅時不限制套數。

除去購屋資格，跨境購屋結匯支付是否便利，也影響境外購屋者的意願。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，去年發布的《指引》在便利港澳居民在大灣區內地購房方面已經走出了一大步。除去此次被推廣至全國的“先付房款後補材料”，《指引》還提出資金結算“一步到位”，即港澳居民可將境外購房款直接匯入房地產開發企業內地資金監管賬戶，無需前往境內銀行辦理購房款資金的劃轉手續，也無需在境內銀行開立賬戶。此外，在港澳居民向內地匯款每人每日限額8萬元的情況下，《指引》也規定購屋款不納入此限額管理。

放寬購屋條件，疊加便利措施推出被認為一定程度上激發了港澳居民在大灣區內地城市置業的潛力。例如新鴻基地產在廣州番禺開發的峻鑾樓盤，2024年以來，近70%的成交來自香港買家。

在《通知》已經讓境外人士境內購屋更便利的情況下，李宇嘉認為，下一步的政策要看各地對於境外人士購屋數量的限制政策是否會鬆綁。

匯生國際資本有限公司行政總裁黃立衝分析認為，對於中國房地產市場而言，新規會帶來「存量意向轉向成交」的邊際改善，尤其是一、二線城市與灣區外溢城市，短期可能把首付入賬週期從數週壓到數日，提升5～10個工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等並未改變，外資淨流入不會形成量級趨勢，更可能是「小水慢流」的結構性增量。

新的訊號？

近兩年，港澳居民在內陸尤其是大灣區買房養老，成為新的趨勢。

2024年6月底，深圳至中山的跨江通道正式開通，這意味著，香港人進入中山的通道多了一條路線。四通八達的地理位置，加上靠近香港的語言和飲食文化，中山吸引了薛家燕、佘詩曼、任達華等一批港星扎堆前往，買房置業。 《南方日報》報道，2024年7月到9月，根據中山市排名前80的樓盤銷售數據，香港客看房量佔比約30%，購房成交率佔比30%，超過了深圳客。

根據中國人民銀行廣東省分行消息，截至2025年1月末，廣東金融機構累計為港澳居民辦理2603筆在粵港澳大灣區內地城市購房支付業務，資金折合人民幣29.93億元，有效滿足了港澳居民在大灣區內地城市安居城市安居業的需求，為全球金融家提供了支持。

除了讓境外個人境內購屋變得更加便利，《通知》也提出縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用於購買非自用住宅性質房產限制。這意味著放寬對於外資投資境內房地產的限制。

國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌表示，現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用於購買非自用的住宅性質房產。這項政策是在房地產市場過熱背景下，各部門先後推出一系列針對房地產企業和產業的調控政策。國家外匯管理局從防範「熱錢」投機炒作角度，配合出台了「非房地產企業的資本金、外債等資金不得用於建設、購買非自用房地產」的措施。

2010年「限外令」升級時，曾要求境外機構只能在註冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。李宇嘉表示，因為一直擔心外資炒作我國樓市，出現類似東南亞金融危機、日本地產泡沫等現象，對境外資金在境內購房，一直堅持「自住自用」的原則，實施先辦理購房備案後辦理結匯的資金監管都是出於這樣的擔憂。

李宇嘉認為，但是近年來，經常專案、資本項目下的外匯流入開始放緩，需要改變外匯收入及結匯在境內投資、消費的審查。同時，房地產供需關係逆轉，國內購屋需求較為疲弱，居民加槓桿的動力不足，不動產的流動性在減弱，對境外熱錢的擔憂就大可不必了。

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早前辭去新世界(00017)行政總裁的鄭志剛宣布，成立綜合性企業集團上合發展控股，集團以香港為總部，致力投資可望在未來二十年重塑全球經濟格局的九大領域，包括數字領域，及涵蓋內地、東盟國家及中東國家等新興市場。

上合發展控股產業布局包括文化、娛樂、體育、媒體、醫療、商業管理及大文旅產業領域，以及探索數字及虛擬資產、新興市場機遇。

數字及虛擬資產方面，集團將探索數字資產、現實世界資產（RWA）代幣化及其他嶄新機遇的投資。至於文化產業，則會透過旗下K11 by AC拓展零售及文化市場版圖，管理零售資產與文化藝術區。另外K11 by AC亦會透過　「Experience 11」在內地及中東市場拓展動漫IP業務。

鄭志剛表示，現時為全球經濟深刻變革的時代，新興領域正以空前速度發展，在兩年前開始不斷構思，推動上合發展控股成為產業變革的重要力量，期望在短期內公布更多籌備中的項目。

盈立銅鑼灣尖咀插旗 合共月租30萬

零售業復甦緩慢，證券商撐起旅遊區舖市。據本報統計，今年內已有最少5宗證券商租用旅遊區舖位作為分店的個案，月租合共逾182萬元，當中獲周大福控股入股的盈立證券，更屬首次進駐地舖開設分店的證券商，連環在銅鑼灣及尖沙咀插旗，涉及月租共30萬元。

互聯網持牌券商盈立證券今年初獲周大福控股戰略入股，隨即開始大展拳腳，一改以往承租寫字樓作辦公室的做法，積極承租地舖作據點，並選擇遊客必到的區域開舖，先後在銅鑼灣及尖沙咀插旗。據了解，盈立證券租用銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下G及J舖，建築面積約680方呎，鄰近時代廣場，以每月17萬元承租，呎租約250元。

上述G及J舖位過去十多年一直打通租予藥坊，月租最高時期在2014年高達60萬元，呎租約882元。而兩年前月租已回落至30萬元，呎租約441元，較高位下跌一半。藥坊的租約在今年6月到期，雖然業主提出可以每月23萬元續租，較原本租金還要低，但藥坊仍放棄續租。最終該舖位減至每月17萬元才獲承接，較高位下挫71.7%。

盈立證券另一個租用旅遊區的地舖為尖沙咀彌敦道83至97號華源大廈地下39A號舖連閣樓，地下及閣樓建築面積各約350方呎，合共建築面積約700方呎，月租13萬元，平均呎租約186元。

致富每月25萬租旺角兩層舖

上述華源大廈舖位過去5年都以短租為主，月租約8萬元，呎租約114元。而此舖過去租金最高是在2013年錄得，月租高達48萬元，呎租約686元，目前較高位下滑72.9%。

老牌本地券商致富證券近期亦積極在核心旅遊區發展業務，今年中以每月25萬元租用旺角西洋菜南街70號地下及1樓，兩層建築面積各約1000方呎，總建築面積共約2000方呎，呎租約125元，較原租金21.8萬元高出14.7%。

上月致富證券亦租用裕華國貨斜對面的佐敦彌敦道240至252號立信大廈地下3號舖，建築面積約600方呎，月租7.5萬元，呎租約125元。

富途租金朝陽中心舖最大手

而年初至今證券商最大手租務個案為富途證券承租銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下A、B、C舖及1樓兩層複式舖位，合共建築面積約7102方呎，月租120萬元，呎租約169元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，金融市場熾熱，證券商近年都主攻互聯網業務，所以開設實體舖位的最終目的都是為了吸引新客源開戶，因此要求舖位面積不大。由於核心旅遊區一線旺段舖位曝光率高，承租地舖可收廣告效應兼建立品牌形象，加上目前租金較高位大幅回落，故吸引券商積極進駐，料相關成交會陸續有來，並主要承租面積約2000方呎以內的舖位。

《施政報告》公布以及美國聯儲局重啟減息後首個周末，雖然沒有全新盤進行首輪銷售，但過去周末兩天（20日至21日）全港新盤成交量已是連續第五個周末維持逾百宗水平，共錄約138宗成交。

朗譽銷41戶最旺 單日套2.5億

保利置業（00119）及賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股合作發展的油塘高超道朗譽減價後首度發售50伙，即日售出41伙或82%，屬周末交投最多的新盤。

過去周末全港新盤錄約138宗成交，較前一個周末兩天（13日至14日）約170宗買賣，按周下跌約18.9%，不過已經連續5個周末錄逾百宗成交。

位於油塘高超道29號的現樓新盤朗譽，上周二（16日）下調111個單位定價，最大減幅接近三成；同時加推5號價單共64伙，折實平均呎價15667元。朗譽周日（21日）發售其中50伙，根據成交紀錄冊顯示，即日售出41伙或82%，成為過去周末銷情最佳的新盤，單日套現逾2.5億元；該項目今天再賣55伙。

豪客2500萬掃THE HADDON

其次為恒地（00012）紅磡THE HADDON，過去兩天共沽20伙，套現逾一億元。市場消息透露，一組大手客斥資逾2500萬元掃入該項目5個1房戶。同系土瓜灣重建項目壹沐第1期，自本月中起推售，項目成交持續，過去周六沽出3伙，套現1713.42萬元；全盤迄今累售83伙。

新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的九龍東啟德柏蔚森發展項目，過去兩天售出9伙️，套現6841.8萬元。其中，柏蔚森III的1座16樓C室，實用面積579方呎，3房間隔，成交價1312.3萬元，呎價22665元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新一份《施政報告》在樓市上着墨不算多，但也有刺激經濟措施，對樓市反應正面，加上市場預計美國聯儲局今年內有機會再減息，買家加快入市步伐，因此過去周末即使沒有全新盤開售，貨尾盤銷情理想，整體一手成交量也不俗。

根據統計，9月首21天暫錄得逾1300宗一手成交。布少明預期，9月全月一手市場可錄得逾2000宗成交。

西半山新盤承接力不俗，英皇國際（00163）西半山the MVP開售9天以招標形式累積售出51伙，昨天落實本周六（27日）首度公開發售50伙。同區恒地（00012）與新世界（00017）合作發展的衛城道8號天御第一期，本周四（25日）首度推一伙3房戶招標。

the MVP過去周末以招標形式沽出16伙，2房至4房間隔，實用面積484至1469方呎，成交價1157.98萬至4978.77萬元，呎價22398至33892元。

項目本月中起以招標形式發售，9天累積售出51伙，套現逾13億元。英皇國際副主席楊政龍表示，有見銷售表現理想，落實本周六公開發售首張價單全數單位，合共50伙。

天御一期全層周四招標

根據銷售安排，早前購入該項目招標單位的買家，可優先選購一伙指定單位，該代理亦可提名一位買家，優先購入指定單位；揀樓的優先次序按已購入單位的成交價排序。項目同時預留12伙單位供其他買家，以先到先得的形式揀選單位。

上述50伙實用面積425至899方呎，折實售價884.76萬至1895.82萬元，折實平均呎價20882元。

天御第一期昨天也公布首份銷售安排，落實本周四起招標發售2座50樓全層，實用面積4710方呎，採3房間隔，將連同位於1樓的兩個私家車位、1個電單車位及電梯大堂出售。

新一份《施政報告》公布後的首個周末兩天（20日至21日），4間主要代理行統計的十大藍籌屋苑，交投量近乎全數按周上升，個別統計的宗數更錄15宗，刷新約一年半高位。

利嘉閣地產數據顯示，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得15宗成交，為去年3月16日至17日該周末錄得22宗後約一年半新高，按周增加6宗或66.7%。期內，新都城連錄4宗成交最旺，但個別單位呎價險守一萬元關，為2期5座最低層3房戶，實用面積713方呎，以720萬元易手，呎價10098元。原業主2000年斥320.3萬元購入，賬面升值399.7萬元或1.2倍。

減息刺激入市意欲

利嘉閣地產總裁廖偉強說，銀行減息刺激買家入市意欲，加上此前新盤首輪沽清刺激氣氛好轉，購買力蔓延至二手市場，推動周末二手交投轉快。

美聯物業統計的10大指標屋苑同期錄12宗成交，按周多1宗或9.1%，連續3周企穩雙位數。美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，本港按息下調0.125厘有助減輕供樓負擔，加上《施政報告》推出措施對樓市帶來支持，增強入市信心。

香港置業統計的十大二手指標屋苑期內交投共9宗，按周增加1宗，增幅12.5%。香港置業研究部董事王品弟表示，《施政報告》推出多項利好樓市措施為市場注入動力。

中原地產統計的十大屋苑成交量則按周維持11宗，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，減息周期之下，後市轉趨明朗，料颱風過後二手交投會逐步上升。

《施政報告》出爐後，市場氣氛逐步明朗化，有投資者趁機出貨獲利。人稱「鬍鬚余」的資深投資者余耀鎏及相關人士，剛以2228萬元沽出何文田半山壹號一個3房單位，除賬面賺641.1萬元或40.4%，樓價更較同類戶不足一個月賣貴8.7%。

消息稱，余耀鎏及相關人士持有的半山壹號半山徑33號低層單位，實用面積1252方呎，3房間隔，原叫價2500萬元，剛減至2228萬元易手，呎價17796元。

翻查資料，樓層相若及面積相同的半山壹號半山徑31號低層戶，上月下旬以2050萬元沽出，即余耀鎏等沽出的單位造價較之貴178萬元或8.7%。據悉，余耀鎏等2008年斥1586.9萬元一手購入該單位，約17年賬面賺641.1萬元，升值40.4%。

余耀鎏早年活躍於物業市場，過去更多次在物業拍賣會上，與「凶宅大王」伍冠流、陳慶佳等一眾資深投資者「交手」。

另方面，大埔富．盈門錄蝕讓成交，世紀21柏宇地產營業董事黃學宇說，2座低層E室3房戶，實用面積825方呎，以893萬元轉手，呎價10824元。原業主2016年以996.41萬元一手購入，賬面蝕103.41萬元或10.4%。

晉誠地產高級營業經理姚頌溏謂，屯門海景花園7座高層A室，實用589方呎兩房戶，獲同區上車客斥420萬元承接，呎價7131元，較原業主2020年購入價570萬元，貶值150萬或26.3%。

專才湧港，帶動中上價物業租賃需求。阿里巴巴（09988）創始人之一的饒彤彤或相關人士，新近以每月4.6萬元租出何文田區何文田山一號3房戶連一個車位，呎租45.7元創該屋苑至少3年新高。

中原地產分行經理蔡邦基表示，何文田山一號中層C室，實用面積1006方呎3房戶，望市景，最新連一個車位以每月4.6萬元租出，呎租45.7元。

有代理透露，上址連一個車位由饒彤彤家族成員於2003年斥666.8萬元買入，至2007年以內部轉讓形式轉至饒彤彤及相關人士名下，作價1200萬元。

饒彤彤與馬雲、蔡崇信等18名創始人，合稱為阿里巴巴創始團隊十八羅漢，據悉，除何文田山一號單位，饒彤彤或相關人士也手持同區天鑄及馬灣珀麗灣單位。

另方面，大角咀帝峰．皇殿3座高層C室，實用面積760方呎3房戶，以每月3.9萬元租出，呎租51.3元。代理稱，該單位業主為信置（00083）執行董事李正強，2016年以1515萬元買入。

美聯物業高級營業經理謝國安說，北角柏傲山5座高層B室，實用面積915方呎3房戶，獲外區客以每月7.2萬元承租，呎租78.7元。業主2018年以3430萬元入市。

近期全幢住宅租賃相關項目受捧，消息稱，中環Ovolo Central全幢，獲財團以2.9億元洽購至尾聲。

早前業主委託代理行，放售中環亞畢諾道2號Ovolo Central全幢，消息指，近日項目獲一財團以近2.9億元積極洽購，有望短期內易手。

該物業樓高25層，佔地約1,748平方呎，總面積約26,202平方呎，標準樓層面積約1,050平方呎，於1995年落成。最初屬寫字樓用途，其後2003年取得牌照並改裝服務式住宅，再於2011年改裝為服務式高端賓館。

鄰近蘭桂坊 涉41間房

項目共設41間客房，包括三種房型，面積介乎355至710平方呎，設有一層作會議用途，最低兩層為零售餐飲空間。由於物業鄰近中環最核心商業及消費地段如蘭桂坊、置地廣場等，出租理想。若按2.9億元洽購價計，呎價約1.1萬元，平均每房價值約707萬元。

資料顯示，酒店由印藉投資者持有並營運，於2021年以5.23億元買入全幢物業，若最終以2.9億元出，需蝕2.33億元離場，跌幅高達45%。

除上述物業外，該名投資者亦持有酒店及服務式住宅，包括曾以2.98億及1.5億元，購上環荷李活道222號及西環高街113至115號服務式住宅。

統計指，8月份商廈租務放緩，錄453宗租務成交，按月跌12.7%。

中原（工商舖）資料顯示，8月份商廈市場錄得約453宗租賃成交，按月及按年回調約12.72%及約5.03%；涉及租用面積約119.9萬平方呎，按月及按年亦見減少約16.8%及15.38%。

當中，港島指標甲廈之一、位於皇后大道中99號的中環中心，買賣成交備受市場矚目外，租務交投亦受注目。最新由內房世茂集團創辦人許榮茂持有的31樓01至07室，面積約8,974平方呎），獲資訊科技服務公司以約50.3萬元承租，折合呎租約56元。

金鐘空置率稍降

據悉，新租客原租用上環中遠大廈，是次轉租料作升級搬遷。

至於甲廈空置率方面，港島整體甲廈空置率回升，8月份錄得13%，按月及按年分別微升0.05及0.28個百分點。而個別地區則有所改善，如金鐘區甲廈8月份空置率為7.93%，按月減少0.21個百分點及按年增加0.21個百分點。

銅鑼灣區甲廈則錄得空置率為7.94%，較上月僅窄幅上落，比對去年同期則大幅減少1.65個百分點。

商舖租金回落，加上民生區餐廳有穩定客源，近月土瓜灣區錄多宗食肆租務個案，其中譚公道有2個分別丟空近1年及2年地舖，相繼獲租用。另有茶餐廳細舖換大舖，以更有利位置搶佔商機。

土瓜灣譚公道2號地舖，建築面積約1,300平方呎，新近以每月6萬元租予日本料理店，呎租約46元。據指，前租客同為日本料理店，於2023年11月撤出後，舖位後便一直丟空至今，已將近2年。業主此前曾叫價6.5萬元放租，終減約8%成交，較舊租7.2萬元，跌約17%。

兩舖之隔的譚公道10號地舖連閣樓，面積約2,000平方呎，近月亦以約7.5萬元獲主打羊腩煲、雞煲的食肆租用。

譚公道舖7.5萬租出 升7%

該舖最新呎租約38元，較舊租7萬元略高7%，料短期內開業。

市場消息透露，上述10號地舖原由茶餐廳租用，每月租金約7萬元，呎租約35元，惟今年3月租約期滿後遷出，該店亦於年初租用鄰街樓面較大的舖位。新舖位於北帝街21至25號匯川大廈地下B至J舖，面積2,700平方呎，現以每月約11萬元租出，呎租約41元

茶餐廳新舖租金水平，雖然比昔日承租的舊舖貴，更略高於舊舖新租水平，但由於新舖所在的北帝街，街道兩面均住宅林立，每日有大量居民途經，人流相對較舊舖暢旺，料可以更有利的位置，吸納更多居民客。

北帝街民生段 食肆撐起

北帝街向來充斥不少食店，即使商舖租戶近年亦見新舊交替，但不乏食肆繼續進駐該街道。其中北帝街38號Downtown 38地下7號舖，建築面積1,341平方呎，前租客粉麵店於6月離場後，新近獲新食肆客進場，相鄰舖位亦獲米綫店租用，並先後開業，可見民生區餐飲需求強勁，足以吸引食肆撐起民生地段舖市。