台北市都更「牛步」化。最新調查發現，都市更新條例自87年正式立法實施以來20年，信義區只成功推動1件都更案。此外，若以道路區分，台北市最長的忠孝東路雖然全長近12公里，但忠孝東路走9遍也沒有用，20年來只有1件都更案成功。

住展雜誌昨（24）日公布最新調查指出，20年來台北市整合成功並推案的都更案共115個，平均1年成功案例不到6件。其中，以大同、中山區的都更案最多，分別高達17個，最少的是信義區僅1件。住展雜誌企研室經理何世昌表示，信義區雖然寸土寸金，都更利益龐大，但屋主期望值普遍較高，反而不易談成都更案。

從台北市12個行政區觀察，房價較低的蛋白區，都更速度相對快，像大同區成功案例達17個，文山有13個。反觀寸土寸金的信義區，20年來只有1個成功都更案「和暘信邑」，慘淪為「屋主最難搞定的行政區」，即使都更大餅令人垂涎，但建商看得到卻吃不到。

在115件都更案中，由住戶自己擔任實施者的「自主都更」少之又少，整合效率極低。台北市大部份行政區，自主都更成功案例都掛「蛋」；最多成功案例的內湖區也只有「吉祥居」、「如意琚」2件自主都更案。

如果以道路（含段、巷、弄）為單位來觀察，則北市都更案熱區在中山北路，20年來已有「麗國賓」、「御成町」、「富富話合」、「璞園貴象」、「醇建築」、「家居理玉」、「遠雄爵士」等7件都更成功案例。重慶北路排名第二共5件，第三名是和平東路共有4件。

至於台北市最長的道路忠孝東路，何世昌表示，「雖然全長將近12公里，但忠孝東路走9遍也沒有用，20年來只有1件都更案成功推出。」何世昌認為，上述調查顯示都更案能不能成功，與蛋黃、蛋白區或路段貴賤無關，在房價相對較低的地區，反而會因屋主期待較低而增加整合成功的機會。

行政院長賴清德2018年5月24日在行政院會聽取行政院公共工程委員會「2018年度第1季公共建設推動辦理情形」報告後表示，有效執行公共建設，可帶動內需市場與產業發展，促進經濟成長。「前瞻基礎建設計畫」及「五加二產業創新計劃」中的公共建設，更是蔡英文總統經濟政策迫切推動要項。感謝相關部會的努力並請持續精進，積極推動各項建設。

賴清德指出，部分預算達成率偏低的計畫，請主責部會(含原民會、衛福部及故宮)首長務必親自督導管考，設法排除工程落後原因，並請工程會主動提供協助，儘速解決困難。賴清德強調，請各機關加速辦理審查核定作業，希望在5月底前完成第1期競爭型計畫核配作業，同時要求受補助機關預為準備招標發包等前置作業，嚴格管控施工進度。後續請政務委員吳澤成督導工程會，全力協助，切實掌握執行進度，以求如期如質完成各項重大建設，發揮計畫預期效益。

工程會表示，2018年度列管281項公共建設計畫，其中「五千萬元以上公共建設計畫」(分為水資源、電力能源、五加二產業、一般公共建設等類別)共有212項，可支用預算3,454.92億元，截至2018年3月底，已執行646.69億元，年分配預算執行率118.09％，年可支用預算達成率18.72％。

至「公共建設類前瞻基礎建設計畫」共計69項，工程會指出，第一期(2017-2018年)預算873.76億元，截至2018年3月底，執行139.97億元，總分配預算執行率81.97％，總計畫經費達成率16.02％。工程會強調，將持續加強管控各項計畫，每日檢視、週週盤點，並簽報異常案件，工程會將透過實地訪查、主動召開專案會議協助解決跨部會困難問題(如淡江大橋、林口電廠等)，以促進國家公共建設發展。

高雄亞洲新灣區面積最大、最核心的開發案「205兵工廠遷廠區段徵收」，內政部審議通過區段徵收計畫，開發作業正式啟動，整個亞洲新灣區的發展，又向前邁進一大步。

205兵工廠位於高雄市前鎮區，周邊有中山三路、光華三路、凱旋四路主要道路環繞，不論往高雄港、小港機場、中山高速公路交通都相當便利，捷運紅線及輕軌也在此交會，可說是串連市區交通的大動脈。

目前高市府在亞洲新灣區，共辦理10處公辦重劃及1處區段徵收，面積合計169.3公頃，其中公辦重劃面積110.6公頃，唯一的一處區段徵收就是205兵工廠，面積58.7公頃，佔整個重劃區土地三分之一以上面積。

亞灣未來的重要性愈來愈趨明朗，總共在亞灣擁有土地約200公頃的高雄DC21地主開發促進會地主們也對亞灣近年的開發極表關切，DC21地主開發促進會召集人、夢時代購物中心總經理張國光表示，在205兵工廠區段徵收計劃通過後，可師法國內外成功案例，公部門和民營企業合作，讓205兵工廠發展成高雄的CBD（中央商務區）。

張國光進一步說明，在205兵工廠原址引進高雄市新市政中心、中央合署辦公大樓、企業總部、及新創科技產業，如體感科技、IoT智慧聯網、智慧新城區、AI人工智慧等產業，進而打造成為國際經濟特區，必能成為帶動高雄經濟發展新動能。

城都顧問公司總經理徐弘宇表示，世界一級的中央商務區，像美國紐約、英國倫敦、日本東京、法國巴黎，基地和腹地面積至少1,500到2,500公頃；205兵工廠區段徵收面積58.7公頃，亞洲新灣區範圍更高達590公頃，若能發展成中央商務區，可與上海、新加坡相媲美，並列為全球區域級的中央商務特區。

京城建設總經理陳添進說，支持將高雄CBD放在205兵工廠，他建議高雄市政府應編列預算，繼續推動高雄新行政中心可行性評估、新行政中心初步規劃、實施執行方案。

去年豪宅交易王「華固天鑄」，今年1月30樓一戶，以總價3億元、單價164萬元左右成交，相較同一樓層的先前交易，每坪單價下滑13%左右。

華固天鑄去年交易累積14筆，總銷更達40億元，是去年交易最多的豪宅，社區名人不少，藝人彭于晏也買了一戶。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，華固天鑄樓高38層，為天母最高住宅大樓，由於位於傳統豪宅聚落，又以天母摩天豪宅為號召，吸引富人購買置產，預售時頂樓交易站上200萬俱樂部，達一坪207萬元。

不過隨房市反轉下修，華固天鑄去年交易行情比起預售，多有一成到一成五左右下修，最新交易的30樓物件，總坪數約211坪，總價約3億元，每坪單價約164萬元。去年3月同樓層有一戶交易，當時單價達188萬元，相較房價跌幅約13%。

陳炳辰表示，華固天鑄高樓層單價多從180萬元起跳，低樓層則在130萬~150萬元之間，近期交易價格分歧，高樓層多有低於165萬元的實價登錄，反映豪宅市場並非全面回春。

台北市政府將單一自住房屋稅的實質稅率降到1%，且強調「將來還會再降」，因為「房子是拿來住的，不是拿來炒的」。一直以來大聲疾呼「自住一屋的房屋稅」不應課稅的行政院前院長陳冲今天(24日)說，「柯P終於看懂了」。

陳冲自2016年起，多次公開呼籲現行房屋稅不合理，並在報章發表多篇專欄文章。但民進黨執政各縣市首長至今只會澆冷水，柯文哲一開始也說，「陳冲為何不早說」？但北市府終於決定針對「單一且自住」房屋調降稅率，且強調「還可再降」。陳?認為，柯P顯然已察覺到這幾年房屋稅大幅增加，所引發的民怨。

陳冲今年4月發表在聯合報的專欄文章中也提到，2014年房屋稅條例修正後，台北市大幅調升「房屋構造單價表」、提高「路段率」、財政部也取消「不得溯及既往」函釋，讓柯文哲一上任就坐擁市庫大豐收成果。近年房地稅因此大幅成長超收，雖讓地方首長各個喜不自勝。但陳冲說，過高的房屋稅已經失控，挫傷民眾消費能力，影響經濟成長。

陳冲說，這幾年下來，柯P應已了解問題的嚴重性，發現房屋稅的不合理之處，去、2017年，北市府就已稍做修正，採分期調漲的緩兵之計。今年又傳出柯文哲要市府同仁去「查水表」，以確認房屋是否真有人住，是否符合自住房屋低稅率意旨？

陳冲說，居住是基本人權，民眾購屋已屬不易，好不容易圓夢後又要面對高額房屋稅，情何以堪。陳?說，北市府決定調降單一自住房屋稅率，代表「柯P終於看懂了」，建議在市府職權範圍內，可再落實

「扣除地價因素、老屋不溯及適用新單價」等條件，並建議中央，重修房屋稅條例，考量土地法第187條自住房屋免稅意旨，對僅有一屋自住者，予以免稅。

大台中地區近年聯外交通愈來愈便捷，尤其是台74全線通車後，以往住在太平、大里、霧峰一帶的住戶，只能走平面道路到西屯區，而且上國道也不方便，但如如今北屯、太平、大里都因交通便捷，房市有了躍進式發展，更成為推案熱區，相較之下，以前的豐原市變成「豐原區」房市也黯淡了些。

以往縣市合併升格前，台中縣豐原市是議會所在地，也是台中縣政治經濟的主要據點，發展長久的豐原市，更有許多著名的美食老店。不過改制成成豐原區之後，也因大台中政經據點移往台中西屯七期，發展也不如台中的新興區塊。

台中74號快速道路貫通了北屯、太平、潭子、大里一帶，上了閘道就能直通國道，消弭了以往交通邊陲的問題。尤其北屯一帶，更躍升為平價的首購熱區，例如北屯崇德商圈有春水堂、星巴克、UNIQLO等知名連鎖進駐，11期重劃區就吸引了包括國泰、龍寶、順天等建商推案。

有巢氏房屋崇德捷運加盟店店東張瑞昌指出，北屯過往也有很多中古屋，但北屯崇德商圈，擁有單純完整的新興重劃區，不僅是首購族，一般換屋族也會鎖定這區。而太平區近年也是74號的受惠者，更成為尋求1字頭房價的成家熱區。

大里區過往擁有穩健的人口，近年也是74號的受惠地區，目前區內因有台中軟體園區的投資案，也產生了就業購屋的題材，包括精銳、聚合發、大耀建設都積極在該區推案。

為落實總統蔡英文8年20萬戶「社會住宅政策」計畫，自105年10月起各縣市開始全力趕工，於「社會住宅」政策上不留餘力。如今一年半時間已過，內政部（22）日公布社會住宅推動進度，竟發現六都之外各縣市幾乎少有動靜，且過去由現任行政院長賴清德領導的台南市，直接吃了一個大鴨蛋。

根據內政部不動產資訊平台網站於5月22日公布資訊顯示，105年10月31日起，六都規劃已完工的社會住宅排名第一名為新北市共1,799戶，第二名為台北市645戶，第三、第四名為桃園市與台中市，分別是225戶與200戶，第五名則為高雄市共74戶，而台南市則排名最後，已完工數量竟然是「０」，令人不免好奇，難道台南市毫無社宅需求？

新北市城鄉發展局表示，新北市人口組成約有133萬人為年輕族群，包含北上就學、就業人口都有住宅需求，所以近年積極趕工，截至106年已完工2,139戶，預計108年將完成7000戶以上。

台北市都發局則表示，由於在蔡總統尚未推動住宅政策之前，北市府早已開始動作，且興建中的戶數已有許多即將完工，未來預計完工戶數應與新北市伯仲之間。

台南市都發局表示，由於南部的租金相較其他五都相對便宜，所以民眾對於「社會住宅」的需求較其他五都少；且現階段以「房屋租金補助」與「包租代管」方式替代執行，以目前民眾的反應看來應當已經足夠。

總統蔡英文公布「8年20萬戶」政策再4個月即將滿2年，以每年平均需完成25,000戶而言，2年則須達到50,000戶，但根據內政部公布數據，全國社會住宅已完工+包租代管總數僅約8,000戶，距離達標僅剩4個月卻還落差4,2000戶；此外，實際以現狀而言，執行成效都在雙北市，倘若中央尚未想出對策，「8年20萬戶」恐淪一場空。

先前大家搶買衛生紙、搶辦499上網吃到飽，有評論認為台灣已開始進入低端經濟的型態，投資應該避免買房及汽車，持有現金才是持盈保泰之道，然而近來通膨蠢蠢欲動，按經驗此時應該持有實質資產，包括黃金、房地產等。專家認為，這個時代買房不一定能抗通膨，也不是我們該擔心的問題，買房先問問自己是否「看得到、養得起、賣得掉」。

台灣經濟研究院副研究員劉佩真認為，雖然近來房價下滑，實質薪資成長有限，因此整體購屋負擔還是相當沉重，民眾買房還是要看自己的規劃，並且可以觀察房市整體景氣變化，以取得較好的議價條件。

至於買房抗通膨的投資策略，劉佩真認為，台灣物價雖然比去年來的高，CPI漲幅約在2%以內，可是整體通膨的狀況還不是非常明顯，只是現階段民眾低薪，加上部分食品及原物料價格上揚，所以民眾才會有通膨的壓力感。

劉佩真指出，在先前第一波房市起漲及第二波房市大漲的時候，再加上國際油價飆高至每桶破百美元，當時國內通膨倍增，「買房抗通膨」這個概念在那時可以成立，甚至也是當時推升房市買氣的其中一個成因。

劉佩真認為，今年下半年到明年的房地產市場還是有供給過剩的壓力，從今年第一季北台灣的待售量還是高，說明餘屋去化速度仍慢於新增建案速度。短期之內還是看供給與需求的調整，民眾現階段買房，還是可以試著跟賣方取得議價的空間。

房產專家田大權認為，今天的時代，買房也許不能抗通膨，至於要抗通膨，也要看資產有否相對的保值性，但是只有高資產人士會在意通膨，而一般勞苦大眾只有被通膨左右。 田大權建議，買房前就先問問自己是否「看得到、養得起、賣得掉」，假若都沒問題，再去評估區域狀況。

有台北人後花園之稱的宜蘭縣，自雪山隧道通車後，便吸引不少建商和飯店業者進駐，促當地房市掀起一波投資熱潮，推升房價突破3字頭，但隨著整體景氣、當地供需狀況改變，不論是新屋還是中古屋，價格都出現下跌趨勢。

根據營建署公布的房價負擔能力指標顯示，不論是貸款負擔率或是房價所得比上，宜蘭縣的年減幅均為全台第一，負擔率較去年同期下跌3.5個百分點，房價所得比減少0.83倍，平均不吃不喝8年能買一間房，低於全國平均值；不僅如此，當地預售新屋也吹起小宅風，而據房產雜誌統計，宜蘭2018Q1房價亦相較上一季下跌6.3%，平均單價22.3萬元，悄悄開始低總價策略搶攻自住市場。

房市自2014年景氣反轉後，價格主導權除自住市場說的算外，過去瘋狂推案投資所種的果，現在也「收成」了，根據內政部公布的宜蘭縣住宅概況報告顯示，宜蘭房市熄火，和「高房屋自有率、高空屋率、人口衰退」大有關係。

數據顯示，宜蘭自103年起，人口數便不斷下滑，截至今年4月，7年多從460486人道456066人，減少近萬人，人口老化指數112.02%，幼老人比例已出現死亡交叉。另一方面，宜蘭縣住宅自有率高達87.8%，遠高於全國平均79.2%，報告分析是因購屋壓力輕，讓在地人多能擁房，因此過去的大量推案也成為庫存，住宅近5年來增加11,089戶，但戶籍僅增加10,132戶，供過於求市況浮現。

而核發出的建築執照件數，也在102年起大幅減少，統計至104年，減少近8百件，住宅買賣移轉筆數也同步下滑，儼然建商也嗅到市場已經飽和，放緩推案腳步，因為宜蘭低度使用電住宅比例已高居全台第一，空屋率達15.74%，過去曾掀起房市熱潮的行政區，礁溪、宜蘭、羅東為空屋數量最多的地區。

投資熱潮退燒　一窩蜂現象不在

當地房仲業者透露，過去幾年投資客一窩蜂進場的確實有稍減，而永慶不動產礁溪店店東游逸婷表示，以礁溪來說，目前中古大樓的行情落在20~30萬之間，透天總價950~1100萬元，確實有幾個社區有投資客拋售的狀況。

而其他宜蘭市和羅東鎮，根據永慶房仲網4月住宅成交行情顯示，宜蘭市平均單價為15.2萬元，主要交易路段東港路周邊，平均12.1萬元，較去年同期下跌12.7%，羅東鎮則整體平均17.2萬元，主要商業路段公正路一帶則平均約15.8萬元。

欣陸投資控股公司(以下簡稱欣陸投控；股票代號：3703)20185月24日召開記者會，就2017年營業報告及2018年營業計劃提出說明。2017年欣陸投控暨子公司合併總營業收入為新台幣283.85億元，稅後合併淨利為新台幣7.88億元，每股稅後盈餘為新台幣0.96元，擬發放現金股利每股新台幣0.6元。

欣陸投控執行長洪義乾表示：「2017年欣陸投控暨子公司整體營收及稅後淨利均為近年來新高，成長原因主要源自三大事業體貢獻之營收皆穩健成長，尤其是土木營造與不動產開發部份；整體而言，不僅毛利較2016年同期增加47％，同時營業費用也減少7％；雖有因採權益法認列的投資損失，但是整體財務損益指標仍比2016年成長。」

洪義乾指出，在土木營造部分，鎖定軌道及電廠工程，他表示，土木營造工程收入佔欣陸投控全體營收的80.95％；主要來自大陸工程公司之業務項目，總收入約229.78億元；大陸工程2018 年發展策略主軸為著重毛利率的提升，並持續在軌道工程及高端建築市場等核心能力所在處提高獲利，同時將電廠建設發展成為未來核心能力之一 。此外，為面對國內外激烈的競爭環境，大陸工程將持續培訓各工項專才以強化核心競爭力。國內營造業務部分，除積極參與政府重大公共建設外，並將進一步評估能源相關之營造業務。海外營造業務部分，則藉由結合當地合作廠商及建立人才培訓機制，強化當地業務發展及工程執行能力。

在不動產開發部分，積極拓點美洲，繼續靈活產品規劃，洪義乾指出，不動產開發佔欣陸投控合併總營收約16.04％，主要來自大陸建設公司業務項目，總收入約45.54億元。2018年房地產市場在經濟復甦及房價降低等因素下，有助於自住型需求穩定成長；預期2018年房地產市場，將為價穩量增之穩定格局。大陸建設將以雙北市及台中市為主要開發區域，並評估其他都會區域之發展潛力。產品規劃方面，則依目標客層需求及地點特質，開發首購及自住型小坪數高端住宅產品。海外市場部分，為分散市場風險，大陸建設除原有馬來西亞投資案外，也進軍美國舊金山進行開發案，未來將持續觀察其他海外市場機會。

另外，欣陸控股旗下的環境工程-欣達環工，在獲益貢獻穩定的情況下，繼續開拓市場業務，洪義乾說明，在業主許可下，欣達環工的「中壢污水下水道BOT計畫」及「埔頂污水下水道BOT計畫」均已進入先行施工期，「鳳山溪污水處理廠BTO計畫」則預定於2018年第三季開始正式營運。目前除持續在污水及回收水等水務市場耕耘外，將進一步開發生質能源及固體廢棄物等市場業務。洪義乾強調，2017年，為求提升競爭力，並強化財務管理以及整體營運績效，欣達環工原本為大陸工程100％之子公司，經由組織重組正式成為欣陸投控的直屬子公司。

在工作績效部分，新北市淡水地區污水下水道系統建設及營運BOT計畫至2017年已順利營運12年，穩定為欣達環工每年提供約5億現金流。而2016年間新獲的三個標案，也都進入建造執行期間；中壢及埔頂計畫區污水下水道系統BOT案工程在2017年配合政府規劃，已開始進行先行施工；高雄市鳳山溪再生水廠BTO計畫也順利進行，預定於2018年第三季可望開始試營運，並在往後帶來營收。

2018年，欣達環工除了依規畫執行既有的專案，以達成計畫時程和成本管控目標外，同時亦將持續在水務本業上積極尋求各種商機。此外，由於廢棄物管理以及生質能源開發領域是未來政府的施政重點之一，欣達環工也計畫在相關領域探尋商機。

5月24日，碧桂園聯合中聯基金設立的百億儲架租賃住房REITs産品“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資産支持專項計劃在深圳證券交易所正式挂牌流通。
碧桂園此次租賃住房REITs産品規模100億元，採取儲架審批、分期發行機制，優先級評級AAAsf。首期規模17.17億元，優先級規模15.453億元，發行利率5.75%。首期底層資産分處北京、上海和廈門3個城市、4個項目，總面積超過10萬平米，1500余套房間。
這是租賃住房領域首個百億級資産證券化項目，也是發行效率最高的，自2018年2月2日獲批到首期産品正式發行僅歷時84天（含春節假期）。
分析指出，這一産品的成功發行及挂牌，意味著REITs産品不僅能幫助碧桂園集團持續盤活自身的成熟存量資産，還能成為其並購合格資産、提供租賃房源的利器，有望對我國住房租賃市場建設和REITs産品發展産生積極影響，進一步推動國內REITs的規模化、縱深化發展。
碧桂園集團首席財務官兼副總裁伍碧君介紹，在進行一期發行工作的同時，發行方已同步展開二期資産的梳理和整合。
去年12月20日，碧桂園集團正式發布了長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”，並宣布未來要大力發展長租業務板塊。截至目前，碧桂園已在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市開出10家門店，在建房間數已經達到7144間，獲取項目的總房間數已超過12000間。未來，碧桂園集團將綜合運用包括住房租賃REITs在內的多種金融工具，打造擁有公寓、産業、文旅、商業、辦公等的全業態租賃服務體係。
此前，碧桂園集團已經開創長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰略協議，並陸續接受放款。本次租賃住房REITs産品的成功發行和挂牌是碧桂園進行金融創新的又一重要舉措，集團未來將繼續綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰略的順利實施。
就碧桂園租賃住房REITs的儲架發行機制而言，中聯基金執行總經理范熙武認為，其核心在于一次核準、多次發行,有助于簡化審核程序，也有利于降低企業的發行成本。

　　記者24日從成都市房管局獲悉，自成都房産新政公布以來，該市持續加大住宅市場房源供應，僅5月21日、22日兩天就有14個項目預售公示，共計4692套房源入市。

　　近日，成都市出臺了房産新政，其中包括將限購對象由自然人變為家庭。此後數日，該市住宅市場房源加速入市信號更為明確。

　　對于新房房源加速入市，市場並不意外。年初以來，成都市明顯加快商品住房預售審核節奏，僅一季度成都市房管部門就新批準商品住房預售148批次、51108套，預售面積達到552萬平方米，同比增加3.4%。而按照《成都市房地産業發展五年規劃(2017-2021)》，今年成都全市計劃建設各類住房31萬余套，3367萬平方米，以充分滿足居民的住房需求。

　　住宅市場供應加大的同時，成都市房地産市場的結構也在悄然變化中。對于完全沒有購房經濟能力的群體，隨著房管局推出的人才安居、租購並舉等措施的實施，這一部分人也會逐漸被引導到品質租賃市場。

　　據了解，目前成都市房地産市場中品質租賃房源也在加速入市。成都市房管局相關人士透露，在年初成都首批國有租賃住房集中上市之後，第二批1200套(間)國有租賃住房也將于近日集中面市。

　　近日，金地（集團）股份有限公司宣佈，公司擬公開發行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用於償還銀行貸款和到期債務。中天金融集團股份有限公司稱，擬非公開發行2018年度公司債券60億元。

　　市場機構統計顯示，房地產行業整體負債率再創新高。WIND資訊資料顯示，2017年全年，136家上市房企平均負債率達到79.1%，為2005年以來的最高位。在136家上市房企中，負債超過百億元的房企有67家，占比49%；負債超過300億元的房企有37家，占比為27%，其中，萬科、綠地控股、保利地產等企業負債均超過3000億元。

　　綜合房地產上市公司一季報數據，截至2018年一季度末，房地產行業資產負債率僅次於銀行和非銀金融。一季度136家房地產開發企業中，有近40家公司資產負債率超過80%，占比接近26%，近一半企業資產負債率超過70%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從今年一季度情況看，房地產企業盈利情況良好。不過，隨著調控的影響逐漸顯現，信貸政策收緊，企業資金成本上漲，房地產企業的利潤率將有所降低，部分企業資金鏈開始吃緊。

　　2017年以來，金融監管力度逐步加強，多個部門陸續表示要規範購房融資行為，銀行、信託、證券交易所等相繼出臺政策，對房企融資規模、管道、方式等作出進一步規範，對企業的資質審核與資金管控更加規範和嚴格，推動房地產行業持續去杠杆和降風險。

　　受監管收緊影響，近兩年國內房地產發債規模大幅萎縮。中國指數研究院最新研報顯示，前兩年，房地產行業的融資環境相對寬鬆，公司債發行條件放寬，推動房地產債券發行呈井噴式增長。2015年房地產發債6682億元，2016年發行量進一步飆升至1.15萬億元，同比擴張72%。但自2016年四季度起，房企發債政策收緊，2017年房企發債規模大幅下降。WIND資料顯示，2017年房地產企業共發行公司債85支，總規模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。

　　中國指數研究院相關負責人分析稱，2018年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇，伴隨金融監管加強，主動去杠杆成為房企控風險的重要策略。例如，恆大提出，到2018年末資產負債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右；五礦地產與融信也表明，未來企業將進一步降低淨負債率。有業內人士認為，在金融監管加強以及“房住不炒”的調控基調下，房企去杠杆持續主動推進，房地產行業的金融風險持續降低。

有消息稱，萬達集團計畫解散和外國連鎖酒店管理集團的合作關係，獨立經營旗下約10家豪華酒店，並打算獨立經營未來所有開業的新酒店。

近日，有消息稱，萬達集團計畫解散和外國連鎖酒店管理集團的合作關係，獨立經營旗下約10家豪華酒店，並打算獨立經營未來所有開業的新酒店。引發了業界對國內酒店業“中國業主+外國管理團隊”管理模式生變的關注度。

事實上，從2017年虹橋喜來登換牌為虹橋錦江以來，希爾頓(NYSE:HLT)、洲際(NYSE:IHG)等外資高星酒店品牌在國內一線城市不斷上演“撤退”戲碼。反觀國內酒店集團，華住(NASDAQ:HTHT)、錦江(600754.SH)、首旅(600258.SH)則在各自完成兼併重組後，不斷嘗試中高端酒店佈局，並紛紛收回原來交由外資管理的酒店。

業內人士告訴藍鯨產經記者，國內酒店企業的紛紛“撤牌”，一方面證明瞭國內酒店管理水準的提升，一方面也有利於國內酒店行業格局的重塑。

外資酒店遭遇換牌“危機”

外資酒店最早進入中國市場時，趕上了國家政策和市場福利的雙利好，形成了“中國業主+外國管理團隊”的管理模式，市場上多數外資酒店都是以輕資產特許經營模式存在。外資酒店管理團隊也為中國業主帶來了客源優勢、管理經驗，給內資酒店早期發展提供了借鑒。

隨著民族資本崛起，消費結構改變，國際酒店的優勢逐步消失。根據長江證券調查的資料顯示，外商投資的限額以上住宿企業數量占比從2004年的4%左右降低到2016年的2%左右，市占率縮水一半;此外，外商投資企業的營業額同比增速表現也明顯低於行業平均水準，2013至2016年連續出現同比下滑。

中國旅遊研究院副研究員楊宏浩指出，早期國際品牌的優勢在於品牌美譽度高、服務品質高、運營管理系統效率高，以及其可以帶來大量國際客源等。但隨著酒店市場結構的變化，這些優勢逐漸消失或不再重要。

不可否認，酒店市場結構的變化與OTA網站的發展有至關重要的聯繫。藍鯨產經記者查詢Trustdata和執惠監測的資料發現，2017年11月，攜程、去哪兒、飛豬的月活用戶總和已經超過2213萬人，國際酒店直銷管道客源紅利優勢不再。而早期以經濟酒店起家的內資酒店OTA銷售管道已經成熟，正不斷完善直銷管道。


有多年高端酒店經營經驗的淩先生告訴藍鯨產經記者，五星級酒店的盈利並不困難，只是從投入到回報的週期時間較長。因此在國內酒店的客源難題解決以後，通常會選擇由自己的團隊來運營中高端酒店，以降低運營成本。

當然，除客源因素外，還有培育自身品牌發展的需要。錦江集團負責人此前在接受媒體採訪時表示，上海靜安希爾頓更名為靜安昆侖大酒店後，管理公司變更為錦江集團旗下的錦江首選酒店管理公司，成為錦江集團自己開發、管理、培養品牌的五星級酒店。

換牌降低運營成本

此前國內業主委託國外集團進行管理酒店的模式，基礎設施建設投入費用、國際品牌管理費用過高。此前威斯汀酒店公開的資料顯示，2017年該酒店業主方支付給國際品牌的基本管理費和獎勵管理費共1840萬元，約占酒店營業收入的6.1%，另外還有市場推廣費和分銷系統及預訂服務費。

淩先生向記者表示，一般國際酒店的管理費用基本在2%-3%左右，6%相對偏高。

相比之下，內資酒店管理公司的管理費用低了不少。從國內南京金陵酒店管理公司的年報可以看出，該公司目前擁有連鎖酒店136 家(其中五星級120家，四星級16家)，經過換算後，2017年，酒店管理平均每家酒店收取的管理費約為60.99萬元，營收占比1%左右。與外資酒店相比，內資酒店管理公司的費用顯然更低，在土地成本控制難度加大的背景下，很顯然，內資酒店投資回報期更短。


但換牌之後內資酒店呈現出的問題也不容小視。在今年初萬達索菲特更名為萬達文華後，有不少使用者反映了服務水準降低、設施老化等問題。隨著外資酒店管理公司撤牌，酒店內提供的不少用品也進行了更換，其中，浴品由國際知名品牌Lanvin換成了不知名產品，也讓不少客戶感到不滿。

藍鯨產經記者將上述問題反映給北京萬達文華酒店相關工作人員後，對方答覆稱，目前酒店換牌時間太短，“如果客人對服務不滿意，我們會竭盡全力解決。”

從入住率來看，淩先生表示，外資酒店在一線城市的帶客能力比較強，完善的會員系統會為一線城市的高星酒店帶來不少國外住客。換牌後，可能會在短期內影響國外客源的入住率，導致單店業績下滑。

與入住率可能出現的不穩定因素相比，成本降低後的酒店收益卻更有保障。酒店產權網聯合創始人馮少輝告訴藍鯨產經記者，品牌更換後，要職一定會調整，即使單店業績略有下降，但從酒店的整體收益率來看，還是值得的。

行業格局重塑

雖然酒店換牌後可能出現諸多“不適”，但隨著國內最早一批五星級酒店與外資管理公司的30年管理合同到期，換牌可能成為眾多外資酒店不得不面臨的生存現狀。

華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱向藍鯨產經記者表示，從宏觀角度來看，國家政策和市場環境也支持國內自有品牌的發展，貫徹到酒店行業就是品牌自信，即酒店換牌將成為必然趨勢。

面對換牌危機，外資酒店開始尋求更為本土化的生存方式。不少國外品牌選擇依託中國合作方來進行自身版圖擴張，這實際上是一種特許經營模式。以洲際酒店為例，2016年5月，洲際酒店宣佈開放智選假日酒店的特許經營;2017年11月，宣佈將對皇冠假日酒店及度假村在中國開放特許經營模式。在特許經營模式下，酒店的業主方可以自行組織團隊管理，並擁有該品牌背後相應的所有智慧財產權。

另一種方式就是內資酒店以對外投資的方式與海外品牌合作。根據企業年報，華住和雅高達成合作以來，在本土資本的助力下，雅高酒店在國內擴張提速，酒店數量從98家增長到149家，增加52%左右。5月15日，華住在一季報中透露，公司已經拿到雅高4.5%的股權，目前擁有雅高旗下美居酒店、宜必思酒店及宜必思尚品酒店的特許經營權，美爵酒店及諾富特酒店的共同開發權，完善了其中高端酒店的佈局。

外資酒店試圖本土化轉型，對於內資酒店實為利好。長江證券分析師表示，中外酒店集團的合作將充分發揮各自優勢，在“市場+品牌”、“經濟+高端”、“國內+海外”三個方面形成優勢互補，國內酒店公司將顯著受益，在分享國內市場蛋糕的同時，獲得海外合作夥伴的幫助向海外進軍。

房協明華大廈重建地盤７﹒５噸鋼筋未能達拉力標準要拆除，房協行政總裁黃傑龍否認事件涉偷工減料，稱毋須報警，而鋼筋供應商、高力集團主席彭德忠表明會重售被退回的鋼筋。
彭德忠昨日（２４日）強調「這批鋼筋無問題」。他說，雖然首次檢測顯示有兩條鋼筋樣本出問題，但檢測或因儀器等問題而導致結果有偏差，故抽樣進行第二次檢測，而結果顯示所有樣本都合格，惟分判商未等及第二次檢測結果便用了７﹒５噸鋼筋，認為是「地盤程序有問題」。
他透露，鋼筋來自俄羅斯一間規模大的工廠，本港很多供應商都向這間供應商入貨，入貨量數以萬噸計，而他們亦跟很多公私營機構合作，供應鋼筋予其他地盤，但是他稱「一時講不到名」。
彭德忠稱，被退回的鋼筋並無問題，會繼續售賣，又指地盤使用前都有檢測程序，合格才會用。
屋宇署發言人回應指，已要求有關註冊結構工程師就地盤曾使用不符合標準的鋼筋提交報告，由署方跟進，但該署暫未回應會否主動跟進其他地盤工程使用同一批鋼筋的情況。

250呎開放式折實462萬 最快下周售

新盤定價續進取，白石角嘉熙首張價單225個單位，折實呎價1.44萬至1.95萬元，貴絕白石角，250平方呎的開放式單位，入場費461.5萬元，最快下周開賣。

大埔白石角3盤有機會同期推，其中嘉華（00173）嘉熙率先開價，昨公布首張225伙價單，包括開放式至3房，單位面積由249至832平方呎。

區內欠新盤 呎價貴二手1成

首批定價由566.2萬至1,708.1萬元，價單呎價17,652至23,932元，發展商提供3種付款辦法，若以折扣率最高的120天即供計算，連同其他優惠，最高折扣率為18.5%；首批單位折實價由461.5萬至1,392.2萬元，折實呎價介乎1.44萬至1.95萬元。

入場單位為5座2樓B室，開放式面積250平方呎，折實價461.5萬元，折實呎價1.85萬元，由於現時白石角未曾有開放式單位提供，故嘉熙入場費為白石角最低的一個。至於呎價最平的單位為5座1樓H室，466平方呎兩房，折實呎價1.44萬元。

發展商提供最高25%二按，一二按合共不能超過樓價80%，二按首2年息率為P減2厘（P為5厘）。項目將於周六（26日）起收票，最快下周發售。

白石角近年沒有全新項目開售，對上一個新盤為4年前開賣的逸瓏灣II，現時已有二手成交。據代理數據顯示，白石角的二手屋苑包括逸瓏灣I、II及天賦海灣系的屋苑，平均呎價介乎1.26萬至1.49萬元，故嘉熙大約高同區二手屋苑約1成。

主攻中小型戶 600呎內佔85%

白石角已落成二手項目，包括逸瓏灣系及天賦海灣系屋苑，大部分單位都是逾800平方呎的3、4房大單位，只有很少數的中小型單位，以天賦海灣為例，最細面積由598平方呎起。

反觀嘉熙則主攻中小型單位，整個項目1,122個單位，兩房戶（528平方呎以下）共有854個，佔76%；如果只計算600平方呎以下的單位，則有949伙，佔比更達到85%。

在現時細單位的熱潮下，「單位愈細，呎價愈貴」的現象亦反映在嘉熙上。嘉熙首批單位中，250平方呎的開放式入場費為461.5萬元，而事實上，介乎400萬至900萬元的銀碼在同區根本沒有選擇，發展商自然敢於高開。

4新盤3700伙最遲下季盡推
大埔白石角為今年新盤供應重鎮之一，區內共有6個發展項目，提供約5878伙【表】，當中有4個新盤，發展商早已表明在今年第二至三季推售，共涉逾3700伙，結果由嘉華國際（00173）剛開價的嘉熙揭開搶客戰序幕，相信未來戰況將更趨激烈。

船灣淡水湖為全港第二大水塘，有學者建議，填平湖內600公頃土地發展成船灣新市鎮，以興建30萬個單位，以供80萬至120萬人居住，成為土地供應諮詢其中一個概念性選項。

提供30萬伙 供逾80萬人居住

船灣淡水湖位於大埔大尾篤，湖面面積約1,200公頃，以容量計是香港第2大水塘，佔全港水塘總儲存量約40%，屬於郊野公園範圍內，佔全港郊野公園面積約2.8%。

在2017年中，有港大學者建議，在湖中透過填海形式興建3至4個小島作為新市鎮，涉及面積600公頃，預計可提供30萬個單位，平均面積約650平方呎，以供80萬至120萬人居住，而地底更可以設商場、停車場，甚至地下鐵路等。

不填海湖面 作儲水公共空間

至於其餘周邊600公頃不作填海的湖面，則會作公共空間和儲水用途，並同時為降低對水供應的影響，計劃之中亦包括興建額外兩座海水化淡廠。

建議雖然能提供大量土地供應，但要落實卻有不少挑戰，包括對本港供水系統的影響，政府預計船灣新市鎮發展後，會導致本港的儲備食水量由4至6個月，減少至3至4個月。

在時間上，由於船灣淡水湖位於郊野公園內，故此發展亦須經過多個審批程序，需要逾20年時間才能完成。

同時，船灣淡水湖遠離主要交通網絡，要在該地發展新市鎮便要興建大量公路和鐵路等基建設施，加上船灣淡水湖水壩高逾10米，從陸路或海路進行填水塘工程均會受到重大限制，預計計劃無論在基建或填海成本方面，均會相當昂貴。

不會「擠牙膏」賣樓 海璇最快7月價單形式推

政府關注一手餘貨量上升，新地副董事總經理雷霆指，現私宅空置量低，政府不宜徵收空置稅，集團未來會積極賣樓，北角海璇最快7月以價單形式銷售，強調不存在擠牙膏式賣樓。

雷霆表示，現時一手空置單位不算多，以新地而言，手持約1,000伙可出售餘貨，集中在南昌站匯璽及元朗Grand Yoho，強調「絕對沒有擠牙膏式賣樓」。

新盤吸納力強 不會有貨唔賣

雷霆更表示，就元朗Grand Yoho為例，項目與港鐵（00066）合作，因港鐵須於現場進行工程，會影響推銷步伐，因而令市場誤解囤積單位不賣。他續指政府計算餘貨，是按項目取得入伙紙而尚未出售單位計算，但由於項目取得入伙紙後，要安排現樓示範單位，但往往因現樓工程進度未能配合，同時要顧及準買家安全，或因而令銷售進度有所拖慢。

去年全港私樓空置率只有3.7%，遠低於1997至2016年的5%平均數，雷霆認為，現時私宅空置率處於低水平，不建議政府徵收空置稅，目前新盤市場吸納力強大，發展商不會「有貨唔賣」。

晉海II御半山 周內共推76伙

雷氏續指6月份續雙盤齊發，將軍澳晉海II及屯門御半山，本周五及六分別推售38伙。而白石角雲滙今日稍後時間將公布最新部署，料於7月份推出。

而位於北角的海璇，由去年底起以招標形式，推出項目1及2座的大單位，至今售出約20伙，套現約15億元，買家以家庭客及用家為主。項目單位成交價由5,000萬元至逾億元，已為港島東豪宅定下新指標，相信未來成交價仍有向上的空間。

雷氏補充，項目目前仍會以招標形式推售大單位，因豪宅買家不願身份曝光，相信私隱度較高的招標方式會更配合買家身份。而最快第三季會推出項目的細單位，銷售方式亦會因應細戶而有所調整，傾向以價單形式銷售。

而項目商場北角匯已租出約7成，包括一田租用約3萬平方呎樓面，另亦計劃設戲院；另海匯酒店則落實7月開幕。

至於集團剛以251.6億元創新高價投得啓德住宅用地，雷霆指，該地交通、商場配套完善，同時擁有全海景，屬難得的靚地，未來亦會繼續留意該區的用地，現正在設計階段，將來會成為東九龍地標，與西九龍匯璽、港島東海璇，形成豪宅鐵三角。

智庫土地監察提出，將新增住宅用地的公營房屋比例增至7成。而土地供應專責小組主席黃遠輝指，若社會大部分意見支持調高公營比例，會如實反映。

土地監察主席李永達表示，新增住宅土地至少7成作公營房屋，亦不可依賴單一土地來源，避免持份者掌控新土地咽喉，並要按成本效益分析量化各選項。中長期方面，不排除可利用公私合營計劃、粉嶺高球場、填海、棕地、郊園邊陲地及搬遷貨櫃碼頭增供應，長遠可爭取釋放部分軍事用地建屋。

黃遠輝：倘公眾認同 會如實反映

不過公私合營要設兩先決條件，保障公眾利益為先，如發展商撥出一半用地予政府，連同其他周邊政府地，將整個項目7成單位興建公營房屋。其次未來10年內供應量設上限為200至300公頃，有需要時應用條例收地，加快發展步伐。

專責小組主席黃遠輝解釋，現時公私營房屋6比4的比例，是當年制定長遠房屋政策時經公眾諮詢得出來，若是次公眾諮詢有較多意見認同需要增加公營房屋比例，會如實反映在報告內。

小組昨日亦會見香港總商會的物業及基建小組，會上商界較關注房屋土地供應外，亦需要有相應的交通基建和工商業用地供應，有部分人關注粉嶺高球場發展，具發展價值。

至於團結香港基金發布與前財政司司長梁錦松的第5條訪問短片，梁錦松提及，香港應發展成1,000萬人口的都會，以支持大灣區發展，應該容納更多內地及海外專才來港發展。另小組成員曾鈺成在專欄文章上提及，預測收回粉嶺高球場聲音大於其他選項，「若政府下令收回高球場，民望立即登天」。

佳源國際（02768）公布，向鄧成波購入3項物業股權，涉及屯門菁雋住宅項目、新合里工廈，以及葵涌成功中心全幢工廈，合共約26億元，涉及3項目的70.1%的股權，而鄧成波仍保留29.9%股權。

據悉，佳源國際為內地房地產機構，於內地江蘇等地發展住宅項目，過往亦有入標競投本港住宅地，是次屬首度進軍本港樓市。

鄧成波兒子，Stan Group創辦人及主席鄧耀昇表示，是次與佳源國際成策略夥伴，完成交易後，將與佳源研究3項目發展方向，包括可能拆售。

另消息指，尖沙咀山林道山林中心全幢，以約7.2億元成交，物業樓高20層，地下至3樓為商舖，另各層為寫字樓樓層，物業總建築面積約46,700平方呎，成交呎價約1.54萬元。