—— Philip A. White Jr.，蘇富比國際房地產總裁暨執行長
奢華房地產最迷人的特質，或許正是它對全球局勢的從容以對
當新聞頭條聚焦在經濟的不確定性時，全球最富裕的買家依然悄悄做著他們一直在做的事：買進。蘇富比國際房地產總裁暨執行長 Philip A. White Jr. 表示，奢華房地產的持久力在 2025 年超出預期，尤其是 1,000 萬與 2,000 萬美元以上的物件，並可望在 2026 年延續這股走勢。
「即使經歷了紛擾的地方選舉、高利率以及各項稅制提案，我們在紐約、全美乃至全球仍看到強勁的房地產市場，」White 說。「儘管總體經濟與地緣政治的消息不斷，富裕族群對奢華住宅市場依然積極且具信心。他們審慎，但不退縮。頂級物件的需求持續證明，優質房地產依然是值得信賴的資產，也是生活風格與傳承的有力展現。」
奢華房地產投資同樣受惠於人們對財務與總體經濟的樂觀看法。房地產數據分析公司 Cotality 首席經濟學家 Selma Hepp 指出：「股市表現與奢華住宅市場之間具有高度相關性。」根據《華爾街日報》2026 年 1 月的分析，追蹤美國股市頂尖企業的標普 500 指數，從 2023 年初到 2025 年上漲了約 80%，許多投資人還預期會繼續上漲。
股市創造了大量財富，過去五年，美國前 10% 人口的總財富增加約 40 兆美元，而所得後 50% 族群僅增加 3 兆美元。美國聯準會 2026 年 1 月公布的數據也證實了這一點：美國最富有前 1% 人口的淨資產大幅攀升，到 2025 年第三季已達 54 兆美元。除了股市表現，各所得階層的財富累積也來自房價的增值。
全美房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家暨研究資深副總裁 Lawrence Yun 表示，雖然整體房市過去三年表現疲軟，高端市場卻持續展現強勢。「庫存稍微增加，幫助市場保持流動，」他說。「股市也有幫助，再加上高端買家有能力以現金購屋，不必擔心房貸利率。」
Yun 指出，美國股市的財富大多集中在前 5% 的家庭，因此過去幾年的股市漲幅，讓他們有能力在頂級住宅市場購入第二、三甚至第四間房產。奢華住宅屋主也受惠於房價上漲，可以出售一處物業，再以現金購買下一處。
不過，房貸利率對奢華購屋者仍有心理上的影響。聯準會在 2026 年 4 月的會議決定將利率維持在 3.5% 至 3.75%。Yun 預期，一旦油價引發的金融市場衝擊消退，通膨壓力降低，房貸利率就可能隨之下滑。
Location Matters 地點決定一切
Hepp 表示，從整體房市來看，2026 年的購屋負擔能力應會逐步改善，但各地區與價格帶之間會有差異。「屋主和買家屬於較高所得階層的房市，表現優於較低所得的地區，」她說。「房地產投資人的活動增加了，高所得家庭的稅務優惠也可能同時帶動奢華住宅市場與投資人。」
Yun 表示，2025 年 7 月《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）將州與地方稅（SALT）扣除額從 1 萬美元提高到 4 萬美元，可能帶動新澤西、康乃狄克、麻薩諸塞與紐約等高房產稅州的高端住宅購買。不過，調整後總收入達 50 萬美元以上的納稅人，擴大的扣除額會逐步取消，因此對超奢華住宅市場的影響可能有限。「民眾在 4 月報稅時發現，可以透過 SALT 扣除額降低稅負，」Yun 解釋。「他們口袋裡多了些錢，當他們發現能扣除更多房產稅時，可能會更願意購買更大的房子。」
Yun 還說，如果提高房屋出售資本利得稅免稅額的法案通過，也可能有助於高端住宅市場。根據美國國稅局（IRS）規定，屋主目前出售自宅時，可將 25 萬美元（已婚夫妻為 50 萬美元）的收益排除於資本利得稅之外。「如果稅負降低，更多屋主可能會考慮出售，高端交易量也可能因此增加，」他說。
Hepp 表示，保險費上漲、房產稅提高與通膨，對超奢華市場的影響小得多，但勞動成本上升會限制新建案，也拖慢客製住宅的興建進度。「關稅和移民問題難以預測，讓客製住宅的定價變得困難許多，」她指出。「關稅忽高忽低、各品項又不同，很難知道建材要花多少錢。再加上對移民政策的疑慮，建商也很難估算人工成本。」
Luxury Real Estate Metrics 奢華房地產指標
根據 2026 年年中蘇富比國際房地產經紀人調查，全球超過半數（55%）的蘇富比國際房地產經紀人表示，過去 12 個月當地市場的奢華購屋者增加了。他們預期 2026 年全年將維持同樣強勁的買氣，平均房價漲幅為 5%。
特別是在頂級市場，品質卓越、定價合理且行銷得宜的住宅銷售得非常快。「在康乃狄克州，蘇富比國際房地產格林威治分公司在 2025 年完成的千萬美元以上交易數量，是 2019 年的兩倍，儘管市場上該價位的物件不到 100 間。
在喬治亞州海島（Sea Island），亞特蘭大精品住宅蘇富比國際房地產與 DeLoach 蘇富比國際房地產共同以 3,000 萬美元售出建築師 John Portman 一棟 13,000 平方英尺的住宅，創下該州紀錄」。這棟名為 Entelechy II 的住宅風格極為現代，與島上的傳統小屋截然不同，而且就在水岸邊。不過根據《華爾街日報》2026 年 4 月的報導，這項紀錄可能很快會被打破：HGTV 共同創辦人 Ken Lowe 與妻子 Julia 的舊宅，是一座 11,000 平方英尺的客製濱海莊園，名為 Lowe Tide，近期已透過 DeLoach 蘇富比國際房地產以 4,200 萬美元上市。
在整體房市方面，東南部市場放緩，中西部和東北部則較為穩定。「天災、保險費上漲和移民限制的疊加效應，讓佛羅里達整體房市放緩，但高端購屋者似乎不受這些問題影響」。
佛羅里達州邁阿密的超奢華市場尤其穩健。當地房市場上曾有些供給過剩，但隨著基礎建設發展和新的高端公寓興建，這座城市正變得更大。這座城市有非常多百萬美元住宅，而佛羅里達的就業成長也超越全美其他地區。」
未來幾年許多退休的富裕嬰兒潮世代（1946 至 1964 年出生）將會選擇搬到佛羅里達，即特別是看中當地不課徵州所得稅的優勢。並且可見紐約市與加州中央海岸的奢華住宅需求回溫，蒙大拿與懷俄明這兩個稅務友善州的奢華市場也正蓬勃發展。
加州洛杉磯自 2023 年 4 月起，針對 500 萬美元以上的房產交易課徵「豪宅稅」，但當地超奢華市場依然興盛。2025 年，300 萬至 500 萬美元（因此不需繳納額外稅負）的住宅銷售量成長 11%，500 萬美元以上的住宅銷售量則成長 30%。
2025 年華盛頓特區因聯邦政府裁員而備受關注，但是這座城市作為國際首都的長久魅力，仍讓當地超奢華市場依然熱絡。正因為外界認為當地市場放緩，具長期眼光的買家反而急著現在進場，讓交易保持穩定。
蘇富比國際房地產品牌 2025 年的全球交易量有所成長。墨西哥卡波聖盧卡斯（Cabo San Lucas）是表現較強的市場之一，這反映了購屋行為的真正轉變。「美國人比以往更願意接受不同的地方」品牌在全球據點都看到這股趨勢。
越南是品牌在這個方向上的下一步。當地經濟成長造就了新一批富裕的本地買家，國際關注度快速升溫，奢華住宅的供給卻還跟不上需求。
越南將加入品牌在亞太地區的重要據點，與澳洲、紐西蘭、香港、新加坡、台灣、菲律賓和日本並列。東京度過了非凡的一年，大阪則為我們的客戶開啟了日本完全不同的一面。
倚賴品牌網絡的奢華購屋者，其中有純粹的房地產投資人有的則是為了生活風格而購屋。有一大部分買家就是對房地產著迷，想買好幾處房產，也許出租一兩季。但長期來說，他們重視的是買到好價格。他們需要看到購買的價值，也想確定日後決定出售時，有機會獲得不錯的投資報酬。
The Global Wealth Effect全球財富效應
根據全球金融數據供應商 Altrata 於 2025 年 9 月發布的《2025 全球超高淨值報告》（World Ultra Wealth Report 2025），2025 年全球財富持續累積，估計有 4,130 萬名高淨值人士（HNWIs），家庭資產皆超過 100 萬美元。其中超過 50 萬人為資產逾 3,000 萬美元的超高淨值人士（UHNWIs）。Altrata 的研究指出，超高淨值人士雖然只占全球百萬富翁的 1.1%，這群人本身已極為稀少，卻掌握了百萬富翁總淨資產的 32%。
超高淨值人士比例最高的前十大國家包括美國、中國、德國、英國、日本、香港、加拿大、法國、義大利與印度。Altrata 研究人員預測，北美仍將是超高淨值人士最多的地區，但到 2030 年，超高淨值人士成長最強勁的地區將是亞洲，其中印度的成長尤其驚人。
根據瑞銀（UBS）2025 年 6 月發布的《2025 全球財富報告》，全球 35% 的財富集中在美國，約 30% 在新興經濟體，研究人員預期未來幾年這個比例將維持不變。瑞銀指出，全球近 40% 的百萬富翁住在美國，是中國大陸的四倍，研究人員預估到 2029 年還會再誕生 500 萬名新的百萬富翁。
如果政府的高端簽證計畫真的起飛，可能會大幅提振外國人在美國購買奢華住宅的交易量。這項計畫的網站已於 2025 年 12 月上線，個人支付 100 萬美元、企業支付 200 萬美元，即可取得通往美國公民身分的快速途徑，企業還能為員工提供移民與居留權。計畫另需繳交 15,000 美元的申請處理費。根據 Scripps News 2025 年 12 月的報導，政府在 12 月下旬宣稱「金卡」的銷售額已達 13 億美元。
然而其他移民政策收緊，可能讓部分外國房地產投資放緩，但整體而言，在疫情導致長期低迷之後，2026 年對在美國購屋的國際買家來說應該會是強勁的一年。
資料來源：Altrata《2025 全球超高淨值報告》，2025 年 9 月；瑞銀《2025 全球財富報告》，2025 年 6 月
Generational Transformations: Millennial Homebuyers 世代轉變：千禧世代購屋者
根據 2026 年年中蘇富比國際房地產經紀人調查，自身賺取與繼承的財富，讓千禧世代（1981 至 1996 年出生）購買奢華住宅的比例提高。在所有價位的受訪經紀人中，多數（66%）表示當地市場的千禧世代買家增加；在 500 萬美元以上價位帶的經紀人當中，這股趨勢更明顯，有 73% 看到這個族群的成長。
「財富轉移正在發生，讓年輕買家有更多資金進行大額購買，」White 說。「根據美國國稅局 2026 年 1 月更新的規定，在聯邦層級，個人終身贈與 1,500 萬美元以內、已婚夫妻 3,000 萬美元以內均免稅。而且父母也發現，現在贈與孩子 200 萬美元，等於賺了 400 萬美元，因為這筆錢是免稅的。」
White 表示，這波財富轉移將改變住宅市場，因為年輕買家往往更受社群媒體影響，購屋多是為了生活風格，而非純粹的房地產投資。
不過，生活風格對各世代都至關重要：62% 的受訪經紀人表示，生活風格對購屋者來說愈來愈重要。稅務以 60% 緊追在後，接著是經濟穩定（53%）與政治穩定（49%）。
Travel as an Indicator for Second Home Markets 旅行，第二住宅市場的指標
奢華旅遊趨勢，也能讓人看出高端房產買家的動機與優先考量。「富裕的旅人重視能讓他們感受到全方位照顧的體驗，」White 說。「這也是品牌住宅持續成為奢華房地產最熱門趨勢之一的原因。人們特別嚮往瑞吉（St. Regis）、四季（Four Seasons）、華爾道夫（Waldorf Astoria）等品牌住宅，因為他們喜歡住在一個能提供奢華飯店服務的地方。文華東方、半島、悅榕、Six Senses 與瑰麗等亞洲品牌住宅業者，正在樹立新的奢華標準。」
此外，願意在旅行上大手筆消費，對房地產投資的延續也是好兆頭，尤其當人們發現想長住的新目的地時。
《華爾街日報》2025 年 11 月的報導指出：「近年因股市上漲和房地產增值而更加富裕的旅人，在住宿上毫不手軟。富裕的美國人已經收藏了不少名車和名錶，如今在旅行等體驗上花得更多。多代同遊比過去更受歡迎，由祖父母支付足以容納子女與孫輩的住宿。」
Lifestyle Drives Sales 生活風格驅動成交
「我們的分公司與加盟夥伴都有強勁的動能，」White 說。「我們預期奢華房地產市場的韌性將延續到今年及往後。」此外，生活風格導向的優先考量與年輕富裕買家的影響力等趨勢，也可能在今年持續影響全球高端房市。
房地產、股票投資與跨世代移轉共同創造的財富，支撐著奢華與超奢華住宅市場的持續韌性。超高淨值的買方與賣方都明白，為了生活風格與財務分散而投資房地產，有助於達成他們想要的結果。不過，他們仍會尋求具全球網絡與專業的房地產專家協助，處理購置房產的複雜過程。
