剛性需求壓抑一年多

房產代銷天王、海悅國際董事長黃希文24日表示，房市剛性需求壓抑已一年多，最近遞延性買盤「慢慢出來了」，尤其在台北市蛋黃區；受政策調控影響，目前房市僅4分溫度，這波房市底部可望很快成形，「若回到7分，將最健康！」

黃希文認為，明年房市最關鍵在於政策，他建議應適度鬆綁、打開水龍頭，「讓市場恢復正常交易。」

黃希文24日出席新北永和大陳單元6公辦都更案動工典禮後，分享他對房市的觀察。他指出，從去年第七波不動產信用管制迄今，買盤被壓抑的時間很長，台北市蛋黃區有部分已等了很久的客人，覺得價格已是落底穩定了，所以開始在看房子、買房子。預期遞延性需求會慢慢從台北市往其他六都擴散。

黃希文表示，雙北的房子絕大部分買家是剛性需求，是首購、或首換族，在政府打房政策下，「投資客的獲利空間，是相對比較困難的，所以現在目前來買的，比較少比例是投資，絕大部分是自住」，尤其是比較好地段、不可取代的地段，目前有回溫。

談到這波房市何時會見到底部，黃希文表示，「目前應該就是底了！因為從去年919到現在已一年多，超過一年的盤整時間已經夠了！」尤其蛋黃區的老區，本來就會比較有人氣；至於重劃區目前的溫度，還沒有回溫。

黃希文建議，政策應該要鬆綁房市控管，讓市場回覆到正常的交易，讓社會回到安居樂業的氛圍，與其讓游資流向海外不動產，還不如應儘量投資台灣。

黃希文表示，「房地產是一個信心產業！」希望政府要讓台灣的老百姓對台灣有信心，這個事情很重要，有信心，他才敢買房子；至於如果房市的溫度滿分到10分，目前大概在幾分？黃希文說：「現在我覺得只有4分吧。健康的溫度，我覺得應該要7分。太高太低都不好，正常的交易才比較健康。」

全台最大都更案永和大陳社區邁大步，單元6昨（24）日舉辦動土典禮，因有「三個最」加持，每坪開價近百萬元，甚至有望衝破110萬元永和的天際線，將扮新北房市火車頭。

「永和大陳地區」分為七大單元，為全台規模最大、最複雜的公辦都更案，合計面積達約2.6萬坪，其中單元2已入住、單元3施工中，單元7預計明年動工、單元5審議中，單元1與單元4也進入公開展覽階段，未來全區完成後，將提供活動中心、公托、日照中心、社宅與市場等多元服務設施。

單元6昨天舉辦動土典禮，並正式銷售，新北市長侯友宜、漢皇集團董事長孫正乾、漢皇集團副董事長孫鼎翔、海悅（2348）董事長黃希文等人出席。

漢皇集團深耕永和逾30年，近年來勢洶洶，一舉拿下「永和大陳地區」單元6、7公辦都更案，兩大塊基地位在水岸第一排，且緊鄰中正橋，是七大單元中距離台北大安、中正區最近的位置，被視為帶動永和大陳更新的重要門面。

孫正乾表示，該案基地面積約3,327.5坪，因規模大，被視為不易推動的都更範圍，如今在新北市政府都市更新處協助下，順利整合成功，未來興建為36層摩天大樓「漢皇 River Sky」，總銷達210億元，每坪開價約98萬至118萬元，預計2030年完工。

侯友宜表示，未來單元6預計申請黃金級綠建築、銀級智慧建築與耐震標章，並以低建蔽率搭配大面積綠地與植栽，同時提供公共化幼兒園與社會住宅，打造永和地區嶄新的宜居環境。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，永和區已有捷運頂溪站周邊新案來到單價三位數，要是以平均房價來說，能與板橋區一爭高下，如今該案的推出有話題性，又具備水岸景觀，也鄰近頂溪精華地帶，高樓層每坪百萬元都不意外，還可能刷新當前永和約110萬元的最高價的水位。

國有地上權大案來了，財政部國產署昨（24）日公告四宗地上權招標案，最受矚目的是台北市信義區陸軍保養廠C基地，因鄰近台北101，且面積達4,815坪，是北市少見大面積精華土地，光是此案底價就達66.4億元，受到市場關注。

國產署公告四宗精華區國有土地招標設定地上權標的，包含高雄市兩宗、台北市與台南市各一宗，合計面積4.27公頃，權利金底價約92.6億元，預計明年1月12日開標。其中陸保廠C區基地捲土重來，權利金底價較前次招標時打九折，降至66.4億元。

財政部國產署副署長李政宗表示，這批次精選列標四宗大面積住宅區土地，市場高度關注的北市精華地區優質標的，也就是信義區土地為原六張犁陸保廠C區基地終於列標。

陸保廠C基地面積逾1.58公頃（約4,815坪），因三面臨路、形狀方整並緊鄰景勤一號及二號公園，鄰近台北醫學大學附設醫院與捷運台北101／世貿站，生活及商業機能優越，是信義區少見的大面積完整基地。

全台最複雜都更案「永和大陳單元6」由海悅國際拿下銷售權，海悅（2348）國際董事長黃希文昨（24）日出席活動，他表示，現在台灣最需要的就是都更，今年是房市的谷底，但要完全復甦得靠政策鬆綁，期盼政府找回國人對房市的信心，讓錢留台灣。

央行去年9月19日實施選擇性信用管制後，房市買氣冷淡，針對近期市況，黃希文表示，市場已經被壓抑很長一段時間，很多台北市蛋黃區的買盤都認為價格大致落底穩定，開始陸續出來看房，預期這一波回溫態勢將慢慢擴散至新北市、桃園等六都。

黃希文認為，政府打炒房，投資客獲利空間難，現在大多是首購、換屋、二代置產等剛性買盤，台北市精華地段因其不可取代性，已經率先回溫，重劃區則是要再等等，整體而言，房市盤整一年多，預期今年就是房市的谷底。

2025/11/24 16:35:16

根據不動產資訊平台顯示，不包含優惠房貸的一般房貸利率，今年第1季平均新增房貸的平均利率為2.6%，寫下金融海嘯後的新高，比較特別的是房貸利率通常跟央行升息有關，但過去這段時間利率已經沒有調升，但新增房貸的利率較2024第2季仍增加了0.24個百分點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波利率增加，主要是在2024年第3季開始緊縮房貸政策導致，反映市場資金緊縮導致房貸出現排撥等現象，房貸市場供不應求。

不過，曾敬德指出，即使央行沒有繼續升息，但一般房貸利率仍向上攀升，所幸網銀、壽險等非銀行體系也加入房貸市場，近期房貸利率表現已經趨於平穩。

若以區域來看，都普遍出現上漲跡象，新北市由去年第3季的2.39%、房貸利率增加到今年首季的2.6%，台北市則由2.37%增加到首季的2.59%，台中市則由2.39%、增加到首季的2.6%，高雄市從2.43%、增加到2.64%，即使新竹地區也平均在2.6%以上。

曾敬德表示，由於一般房貸常見利率在2.5%起跳，另外針對名下已經有房貸的因為差別利率的訂價政策，導致一般的房貸利率平均達到2.6%。

他建議，首購民眾現在政府對於新青安政策仍鼓勵，有需要的還是在到期前可以考慮，都會比現在的房貸利率划算。

2025/11/24 11:59:56

近年北海岸觀光熱潮再起，許多早年興建荒廢的休閒屋，也再度出現在市場上求售。繼萬里知名飛碟屋開價1,680萬元求售後，三芝也出現一整排30戶「戰地風」海景別墅求售，開價達3.88億。

根據房仲銷售網頁，該別墅群位於新北市三芝區土地公坑，共30戶，建物總面約828坪，但占地達2,340坪，屋齡已48.9年，均為一層樓。

銷售網頁訴求，適合養老機構，財團法人、建商最愛，市場唯一全區海景別墅釋出，好規劃，用途多元化。

實際查訪，別墅群就在台2線旁小山坡上，居高臨下，擁有海岸第一排景觀，不過基地雜草叢生，道路也是黃土路，建物則沒門沒窗，有點像碉堡，目前以外圍以鐵皮圍住。

「詹詹自習看房事」FB粉專網頁貼出此一訊息，對於這樣的房子要賣3.88億，驚訝表示，「我的老天鵝！套句網友的口頭禪：地下一定有石油」。

有人留言表示「跟外島的軍事建築87%像」，也有人說，「這個稍微整理一下，應該就有馬爾地夫的感覺」。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，該物件擁有超過2,300坪的土地面積，這才是其開價的主要支撐點。無論是重新規劃為養生機構、特色度假村，或重新規劃為豪華別墅群，皆具備大規模整合開發的彈性。

不過，此類物件的潛在買方多屬特殊高資產族群，加上近期房市觀望氣氛濃厚，該案的去化速度恐怕將放緩，買賣雙方需投入更多時間進行深入評估與價格協商。

莊思敏表示，該別墅群屋齡已接近49年，且長期處於閒置狀態，未來不管選擇整修或重建，所需費用都相當可觀，這部分成本也應一併納入整體開發規劃與預算之中，以避免後續負擔超出預期。

2025/11/24 09:56:26

中信房屋統計實價資料，目前新莊副都心的平均房價約為每坪62.7萬元，相較於2021年的每坪47.7萬元，5年上漲31%，漲幅超過新莊區整體19%。

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，新莊副都心這波漲勢主要建立在成熟機能、產業聚落與人口紅利三大因素，屬於「有基之彈」，未來隨著更多建設和企業的湧入，新莊副都心的房市交易量能仍有望保持穩健成長的態勢。

林家民指出，新莊副都心近年房價持續攀升，在機能方面，區內中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、宏匯廣場、機場捷運、環狀線等重大設施陸續到位，再加上高綠覆率與明星學區的加持，整體的生活環境相當優質。

在產業方面，儒鴻、麗寶、光寶、中悦、一詮等企業總部紛紛落腳於此，創造大量的就業機會，也為區域經濟發展注入活水。

第三，新莊是新北市人口第二多的行政區，除在地買盤外，近年來更吸引了不少台北外溢人口及周邊產業園區的就業族群，剛性需求活絡。

林家民表示，雖然今年整體市場氛圍轉淡，但新莊副都心的行情依然穩健，價格未見明顯回落。

目前區內預售屋的成交單價約74至83萬元，新成屋落在65至71萬元，中古屋則依地段、屋況與屋齡而異，多介於55 至65萬元之間，相較台北市與新北市的精華區，新莊副都心的房價仍然很有競爭力。

不過，他提醒，由於副都心僅約20％的純住宅用地，若買方希望享有較單純的居住環境，挑選物件時應特別留意使用分區，避免住商混合的出入複雜性影響居住品質。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，新莊副都心兼具成熟生活圈與未來發展性，隨溪北轉運站、環狀線北環段及國家電影中心二期等重大建設推進，加上產業聚落效應持續發酵，新莊副都心的發展前景充滿想像空間，房市長線看好。

過去楠梓因台積電設廠效應，導致區域預售屋單價從1字頭飆漲到均價3字頭，甚至部分建案賣到4-5字頭行情，然而隨著央行信用管制超過1年，區域預售屋買氣出現雪崩下滑，甚至出現單月成交全區僅個位數，《壹蘋新聞網》依實登歷月交易量統計，今年7月全區單月成交3戶；9月成交7戶，創下史上新低與次低，然而區域房價並未出現大幅減少，市場呈現「有價無量」現象。

楠梓去年預售屋成交量1-9月1971戶，單價均價33.75萬元；而今年前9月成交單價拉高到40.22萬元，但總戶數僅231戶，房市買氣大跌88%，然而單價卻呈現漲幅19.2%！而今年在為數不多成交量，包括隆大「鳳凰萃」、居富「行見築 」、興連城「白隅」、吉隆「森淼」屬交易量較好個案，當中今年楠梓最賣個案興連城「白隅」，成交58戶，其餘個案多數低於10戶，甚至5戶不到。

今年7與9月楠梓區出現單月預售屋成交個位數，該現象代表著多數建案成交掛蛋，案場一周來人兩三組，少部分個案甚至出現當周沒有來人現象，沒有來人賞屋，代銷跑單call客回籠組數銳減，自然而然成交量下滑，而楠梓房價陷入困境另個主因在於新成屋已出現明顯讓利，最明顯個案如位於捷運都會公園站旁協勝發預售案「都薈綻」，內棟中低樓層最低30-32萬元行情，有感降價讓整個楠梓房價被迫下修定錨。

今年第四季位於高雄大學生活圈包括華友聯、遠雄、茂德等均有個案進場，房價不僅要挑戰4字頭，「遠雄一靚」房價還想挑戰比區域均價高2-3成，「高大之上」則先主力販售低樓層，高樓層景觀戶因單價想要挑戰5字頭，目前採被動銷售。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，楠梓區目前新屋房價從3字頭出，到4字頭中末段都有，區段面臨著新成屋讓利，建案單價落差大，購屋族期待個案降價，因此選擇持續觀望市場，但不少個案因購地與營建成本高，要讓利機會有限。

由新北市府辦理、漢皇集團出資並主導開發的「永和新生地（大陳地區）更新單元6公辦都更案」，24日開工，基地達6,960坪，全案命名為「漢皇River Sky」，可售約210億元，每坪開價98萬～118萬元，為漢皇深耕雙和市場33年的指標大案，預計2030年完工。

永和大陳公辦都更案是規模全台最大、最複雜困難的公辦都市更新計畫，漢皇集團標下單元6及單元7等二筆公辦都更案，24日單元6正式開工，目標在2030年底讓住戶入住新居。

漢皇集團指出，位於中正橋旁的大陳社區，緊鄰新店溪及雙北重要交通節點，未來單元6將由老舊聚落變身「漢皇River Sky」建案，產品規劃包含適合都會家庭的二～四房，補足雙和多年新成屋供給不足的缺口，每坪開價98萬～118萬元，開案後吸引雙和換屋客與北市大安、中正、信義、文山等區買盤入場。

展望後續，漢皇表示，集團同步啟動雙和大型開發計畫，包括總銷255億元的大陳單元7、光復街東側案、秀朗橋北側案、水源段、南山段等，總規模達450億元，將成為推動雙和地區城市更新的重要力量。


永和大陳公辦都更單元六24日開工 更新後每坪推案價破百萬
經濟日報 2025/11/24 13:35:04

新北市永和大陳地區最關鍵的單元六、七兩塊基地，24日單元六正式舉行開工動土，未來將由漢皇集團以「漢皇 River Sky」新案率先推出。

屬於單元六的「漢皇 River Sky」，基地位於永和水岸門戶，緊鄰中正橋，是七大單元中距離台北市大安、中正區最近的位置，被視為帶動永和大陳更新的重要門面！此區因整合難度高且基地規模大，被視為不易推動的都更範圍，如今在新北市政府都市更新處與漢皇集團共同推動下正式動工，象徵多年未能改善的街廓終於走向重建。

「漢皇 River Sky」做為漢皇深耕雙和33年的指標案，將牽動永和水岸的安全、天際線景觀與居住品質，對大台北都市更新具有指標意義。

位於中正橋旁的大陳社區，緊鄰新店溪及雙北市重要交通節點，具備成為水岸門戶的條件，但過去因街廓老舊、耐震能力不足，為改善當地居住環境並提升外部景觀，新北市府啟動大陳地區七大更新單元，以公辦都更方式協助整合。

目前大陳地區的七大更新單元中，單元2已完工入住，其餘單元1、3、4、5陸續完成招商並進入實施階段，而單元6、7更因水岸第一排與門戶位置備受外界關注，在漢皇集團取得主導後，成功整合最具關鍵性的兩大區塊，替大陳後續更新奠下基礎。

由漢皇取得的大陳單元六、七採整體連續街廓規劃，單元六預計申請黃金級綠建築、銀級智慧建築與耐震標章，並以低建蔽率搭配大面積綠地與植栽，同時設置幼兒園等社福空間，使住宅與公共服務能在同一街廓完整到位。

24日動工的單元六「漢皇 River Sky」擁有水岸景觀及進入雙北的樞紐位置，但因權屬形態多元，漢皇集團憑藉在地深耕與制度化協調方式，在新北市府團隊協助下逐步排除多年障礙，使單元六得以順利動工。

未來，單元六將由老舊聚落將轉型為具體且完整的水岸門戶，「漢皇 River Sky」將成為大陳水岸再生的新建築典範。

單元六「漢皇 River Sky」全案規劃36層SRC制震建築，量體高度將重新塑造中正橋兩側的城市界面，未來大台北民眾進入雙和時，映入眼簾的將不再是老舊街廓，而是具備景觀開放空間與高耐震標準的新水岸線。

「漢皇 River Sky」目前產品規劃為都會家庭二至四房，補足雙和多年新成屋供給不足的缺口，每坪開價約98~118萬元，預計2030年完工，開案後吸引雙和換屋客與北市大安、中正、信義、文山等區買盤。

展望後續，大陳地區的重建將逐步推動建築安全、提升開放空間、改善居住品質與更新城市景觀等目標。

漢皇集團表示，將啟動雙和大型開發計畫，包括總銷255億元的大陳單元七、光復街東側案、秀朗橋北側案、水源段、南山段等，總規模達450億元，希望成為推動雙和地區城市更新的重要力量。

增值保證金律遭挑戰！受房價高點下修影響，Q3平均轉售獲利只10.8萬元

中央銀行推動第七波信用管制以來，不僅房市交易量急凍，原本急漲的房價，也開始自高點轉折下修，過去房產轉手獲利空間也跟著縮水。根據樂居科技統計，第三季平均每件房產轉售獲利金額10.8萬元，在2024年第三季達到13.3萬元高點後，已經連續四季下滑；轉售獲利比率也從去年的98.1％下降至今年的97.6％，「房產投資、增值保證」的金律遭受到更大的挑戰。

據樂居科技統計顯示，上波景氣多頭的2013～2015年間，平均每件房產轉售獲利約4萬元，隨著房地合一稅實施，2018年跌至谷底，平均每件僅1.2萬元，此後房市因資金浪潮拉起一波多頭，短線交投熱絡，房價全面起漲，平均每件房產轉售獲利也跟著飆升，去年第三季更高達13.3萬元；不過隨著景氣反轉、房價不再上漲，轉售獲利金額也跟著下滑。

從轉售獲利的比率來看，在2016年房市谷底時，僅約79.4％的轉售案件獲利，不過隨著房價快速上揚，在2021年時超過9成，去年更高達98.1％，今年轉售虧損的案件數量雖未大幅增加，但轉售獲利件數則是明顯減少，整體獲利比率降至約97.6％。

房地產業者指出，過去五年來，全台各都會房價普遍上漲4至7成，有些地區漲幅甚至翻倍，經過一年量縮修正，房價已脫離急漲期，買盤也不再有追價動能，但支撐力道仍強，處於高檔盤整階段，目前約回檔下修至2024年上半年的水準，相較於早期上漲幅度仍大，屋主只要持有期間夠長，就算以市價或略低於市價出售，仍多有相當程度獲利空間。

多數虧損案件普遍因近二年內房價高峰期進場，遇財務資金需求而認賠出場，由於房地合一稅制對於短期持有課高稅率，因此若非急售，屋主普遍抱持延長持有期的心態，也使短期交易的案件數量遠較過去減少。

在專案獲取方式上，以無錫專案為例，存量項目改造已成為京東MALL拓展門店的重要來源。京東MALL的首家線下門店亦是來源於此。

伴隨時代的發展，傳統商業邏輯正被重塑。今時今日的商業空間早已不再是單純的交易場所，而日益成為融合體驗、社交與情感連接的生活場景。消費者關注的焦點，也從商品本身轉向場景體驗、社交價值與情緒共鳴。

與此同時，零售業態不斷進化，行銷方式從線上種草延伸至線下深度體驗，如何與消費者建立深度連接，已成為決定商業成敗的核心命題。

在消費習慣的變遷與消費需求升級的夾縫中，傳統商業地產的“租售模式”正面臨前所未有的挑戰。大量建成多年的存量商業項目面臨客流下滑、業態老化等困境，更新改造已非“可選項”，而是生存與煥活的必然路徑。

其中，也不乏一些曾引領商業地產風潮，如今卻逐漸被“遺忘”的項目亟待盤活，開業已超20年的無錫保利廣場便是其中之一。

11月19日，無錫京東MALL項目正式簽約，落戶梁溪區原保利廣場。

事實上，京東MALL 帶來的“更新”，不僅是硬體上的調整，更涉及運營邏輯、品牌組合、使用者關係等方面的系統性重構。

閒置12年的“老大難”

從項目前身說起。

資料顯示，保利廣場開業於2004年，其位於無錫市梁溪區解放東路和縣前東街交匯處。項目建築面積約8萬平方米，曾是無錫首家一站式購物中心。

依託當時的先發優勢，無錫保利廣場在開業初期成功吸引了眾多正處於高速擴張期、同樣有強烈拓店需求的知名品牌入駐。包括家樂福超市、肯德基、H&M等國際連鎖品牌，迅速構建起集零售、餐飲、休閒於一體的綜合消費生態。

在2000年代末至2010年代初的鼎盛時期，項目不僅成為無錫市中心重要的商業地標，更因其良好的購物環境與品牌集聚效應，被無錫市旅遊局列為“無錫首批旅遊購物推薦單位”之一。

這一官方背書，不僅彰顯了其在本地商業格局中的標杆地位，也折射出那個時代“大而全”購物中心的黃金榮光。

不過，隨著2010年後，無錫迎來商業綜合體爆發期，恒隆廣場、蘇甯廣場等高端項目相繼亮相，城市商業格局迅速洗牌。

這些新建專案不僅在硬體設施、空間設計上更為現代，在品牌組合、運營理念和數位化服務上也更貼合新一代消費者的需求，對保利廣場形成了全方位的衝擊。

與此同時，電商崛起進一步分流了傳統百貨的客流，而保利廣場受限於原有物業結構與招商能力，難以快速反覆運算升級。隨著主力店陸續撤出，連鎖反應持續發酵，項目人氣顯著下滑，空置率攀升。

作為曾經的無錫東門商業地標，保利廣場自2012年閉店後閒置超12年。

在2017年4月初，曾有消息稱保利廣場已由無錫市威爾富商業管理有限公司全面啟動改造，總投入約1.5億元，更名“保利I-parkmall”，並力爭於2018年初開門迎客。

但從後續結果來看，並未能落地。2019年7月，又有報導稱，保利廣場解放東路沿線的共有商鋪正在重新進行簽約，若在8月上旬能達到九成簽約率，該部分最快將在2020年元旦前後開業。然而，關於保利廣場“復活”始終沒有實質性進展。輝煌之後的保利廣場陷入了持續數年的沉寂。

直至今年4月，有關部門披露保利廣場提升改造項目招標計畫。該計畫顯示，招標人為無錫市梁溪資產運營有限公司，投資估算1.96億，資金來源為自籌，計畫招標時間為2025年5月29日。

項目概況中提到，面積約為7.84萬平方米，原為無錫保利廣場項目，坐落于梁溪區解放東路與縣前東街交叉口，用途為商業、餐飲、影院。根據規劃，該專案由一棟3層商業建築及1層地下室組成。

今年10月，保利廣場改造提升工程的招標計畫正式對外公佈。而隨著無錫京東MALL項目近期官宣落戶，這座沉寂多年的商業體終於迎來實質性重啟與新生契機。

據瞭解，在原保利廣場上落地的京東MALL，是京東集團在江蘇重點佈局的專案，將打造華東區域升級店型。其核心定位聚焦“新、潮、趣”，主打“年輕力”，同時兼顧家庭全客層，營造富有“輕和力”與情緒價值的消費空間。

項目突破傳統零售，構建“購物+體驗+社交+娛樂”的新型消費業態。以“潮玩科技”和“一站置家”為主線，規劃了30多個沉浸式主題場景。特色區域如DIY裝機大師、京東電競、咖啡工坊、美食工坊、冰酒體驗區等。

針對年輕客群和大學生，電競專區的設立及後續賽事活動，將強化潮流聚集地的屬性。與此同時，項目致力於滿足“一老一小”在內的全家庭成員需求，成為主城區內的生活方式新升級和新體驗。

開業加速器

自2021年9月首家線下門店在西安開業以來，京東MALL在全國的擴張步伐明顯加快。

截至今年11月9日，全國已開業26家京東MALL，遍佈北京、天津、重慶、廣州、南京、深圳、廈門、太原、西安等城市，其中近半數開業於今年。

據商業客不完全統計，截至目前，今年已開業9家京東MALL，其中2家位於北京，其餘覆蓋南京、武漢、太原、深圳、天津、廈門等城市。

此外，在今年5月開業的合肥京東MALL是由原京東電器超級體驗店升級而來。算下來，年內已開業的京東MALL數量為10家。

籌開項目方面，今年初，武漢漢陽王家灣京東MALL、鄭州金水京東MALL成功簽約，並計畫在年內開業。

年內簽約的專案還包括濟南京東MALL以及蘇州高新(5.560, 0.03, 0.54%)區京東MALL，分別預計在2027年上半年建成，以及在2026年上半年開業。

也就是說，在2025年開業的京東MALL數量有望達12家，而京東MALL在全國的已開業及籌備中門店已超30家。

資料來源：網路公開資料，商業客整理
在專案獲取方式上，以無錫專案為例，存量項目改造已成為京東MALL拓展門店的重要來源。京東MALL的首家線下門店亦是來源於此。

2021年3月，京東電器超級體驗店正式簽約入駐西安未央區盛龍廣場，簽約入駐的位置為盛龍廣場內的民生百貨，共有5層，經營面積4.2萬平方米。

過往資訊顯示，2014年11月29日盛龍廣場龍首購物中心試營業，民生百貨龍首店也同步試營業。民生百貨與盛龍廣場緊密依存，互相成就。但後續因企業發展及市場表現等多重原因，民生百貨旗下門店陸續出現調整，其中，盛龍廣場內的民生百貨龍首店便在2020年7月1日起正式閉店，直到京東的到來。

值得注意的是，或許京東原計劃以“京東電器超級體驗店”入駐，但彼時正伴隨著京東對五星電器的盤整，以及京東全管道戰略的深入推進，最終使得計畫中的超級體驗店以“京東MALL”名字開業。

此外，大連京東MALL於2024年9月開始試營業，11月8日開始正式營業。項目整體共5層，占地面積約5萬平方米，彙聚潮流家電、數碼產品、智慧家居以及新潮娛樂等互動體驗空間。

據悉，專案所在物業是位於天津街附近的曼哈頓大廈，由其內的新世界(7.370, 0.02, 0.27%)百貨改造而來。從2002年開業到2017年6月30日因故撤店，新世界百貨退出經營。新世界百貨一度是大連最繁華商業街——天津街的核心地標。而在其撤店後，專案也始終空置。

轉機出現在2023年11月。相關報導顯示，大連市中山區與北京京東世紀貿易有限公司、大連新世界廣場國際有限公司，共同簽署京東MALL遼南區域總部專案合作協定。也由此，這一閒置資產的盤活進程正式啟動。

隨著京東MALL的入駐，沉寂多年的曼哈頓大廈也終於重煥生機，成為遼南地區科技零售與城市更新融合的新樣本。

利用原新世界百貨1-5層，京東在這裡打造了一處自營消費電子主題類全管道、全場景、全新業態沉浸式體驗綜合體。也是繼2022年在瀋陽開設東北首家超級體驗店後，京東在東北地區打造的又一“網紅”超級商業體。

諸如西安未央區京東MALL、大連京東MALL的存量改造案例還有很多。粗略計算，京東MALL已佈局的30個項目中，涉及存量改造的項目近六成。

也正是這樣的佈局方式，使得京東MALL在加快拓店速度的同時，減輕開業負擔。

據瞭解，京東MALL在早期“一城一店”策略成功實施的基礎上，已經開始加大對個別城市的深耕。在西安、北京、天津、蘇州等地，京東MALL已開出雙店，進一步鞏固在這些城市的市場滲透與品牌影響力。

憑藉潮流科技與沉浸式體驗，聚焦家電家居的京東MALL，也依託細分品類優勢，在多個競爭激烈的市場成功開闢出差異化生存空間。其中，商業地產高度飽和的武漢，更是成為京東MALL首個“一城三店”佈局城市。

今年2月，武漢第三家京東MALL專案簽約儀式在漢陽區舉行，具體選址為武漢投控集團權屬企業資產公司運營的王家灣商圈頂琇廣場。

該專案營業面積近5萬平方米，共5層，計畫於年內開業。將彙聚潮流家電、手機數碼電腦、電競娛樂、家居家裝等眾多京東自營品類，覆蓋200餘家全球頂尖品牌、超20萬種商品。

通過體驗式創新模式，王家灣京東MALL打造電競娛樂、烘焙廚房、咖啡、美妝等多個沉浸式主題專區。將打造為集前沿潮流、炫酷科技于一體的全場景綜合類消費商業體和漢陽“頭號潮玩科技中心”。

在該項目之前，武漢武昌京東MALL、武漢光穀京東MALL已分別於2023年9月、2025年6月開業。

摘要：南國置業近期成功中標武漢江夏區兩個產業園區的商業運營服務，標誌著其在輕資產轉型道路上再進一步，未來有望構建差異化的商業模式，進一步拓展輕資產輸出路徑。

觀點指數（GDIRI） 在宣佈剝離房地產開發業務後，南國置業奔向輕資產運營新賽道，新戰略定位為電建集團體系內專注於城市綜合運營業務的上市平臺。

近日，南國置業股份有限公司公佈近期中標結果。公告顯示，其成功中標江夏科投集團旗下兩個產業園區的商業專案招商運營服務，分別為陽光創谷園區與江夏智慧製造產業基地園區。

此次中標產業園招商運營項目，與南國置業聚焦產業園等業態的城市運營方向相契合，可擴大其在武漢產業運營市場的份額。後續如果運營成功，還有望形成區域示範效應，為其承接更多產業園區的商業項目運營積累口碑。

中標園區商業項目

此次中標兩個產業園區的商業專案招商運營服務，實際上可視為南國置業輕資產轉型的成效之一。

回顧南國置業的發展歷程，2014年，電建地產取得其控股權，南國置業借此逐步走出武漢展開全國化佈局，並從"開發為主"轉向"開發與運營並舉"的業務模式。

但隨著房地產行業進入深度調整期，南國置業的重資產模式顯露短板。2021年起，公司持續陷入大額虧損，資料顯示，2021-2024年其累計虧損超58億元，且淨資產逐漸轉為負值，轉型迫在眉睫。

面對困境，南國置業開始收縮重資產戰線，2023年開始暫緩拿地，2024 年無新增土地儲備，將更多精力放在現有商業、產業項目的運營上，輕資產轉型的思路逐漸清晰。

今年，為擺脫退市危機與經營困境，南國置業更是正式啟動重大資產剝離動作，通過1元轉讓近200億資產及相應債務予控股股東電建地產，徹底退出地產開發並轉型輕資產運營。

根據最新2025年半年度報告，南國置業主要業務包含“商業運營、產業運營、長租公寓”三大板塊，業務佈局覆蓋北京、深圳、廣州、武漢、重慶、成都、南京、長沙等全國多個重點核心城市。

在商業運營板塊，截止2025上半年，南國置業在運營項目23個，運營面積132萬平方米，打造了泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊、南國大家裝四條產品線。該板塊是南國置業的核心發力點，規模占絕對優勢，是公司業務體量的核心支撐。

產業運營板塊在運營項目7個，運營面積約17萬平方米，涵蓋產業園、酒店、寫字樓等業態。該板塊雖規模小於商業運營板塊，但業態涵蓋產業園、酒店、寫字樓等，可滿足企業辦公、產業集聚、商務出行等多元需求，形成多元化的產業服務體系。

長租公寓板塊在運營專案5個，運營面積達約8萬平方米，覆蓋成都、武漢、上海、杭州等地。該板塊規模最小，但定位精准，業務聚焦成都、武漢等人口密集、青年人才集中的城市。

資料顯示，最新兩個中標的園區商業項目都位於武漢市江夏區，且均為江夏區推動區域產業升級的重要載體，前者聚焦戰略性新興產業，後者側重高端裝備製造等領域。

其中，陽光創谷園區作為武漢市首批啟動建設的7大“創穀”之一，由江夏科投集團投資開發，規劃總建築面積達178.5萬平方米，已於2022年9月開園，重點聚焦積體電路、光電子資訊、人工智慧、大資料等戰略性新興產業。商業配套上，該園區配套有大型購物中心、健身中心、各類餐館等滿足員工生活需求的商業設施。

江夏智慧製造產業基地園區同樣由江夏科投集團打造，包含聯東U穀、新想集團等多個細分產業園載體，但均圍繞智慧製造核心方向佈局，聚焦高端裝備製造、電子資訊、生物醫藥、新能源及新材料等產業。

而南國置業總部就位於武漢，此次中標無疑能進一步深化其在本土市場的佈局。更值得一提的是，這並非是南國置業與園區業主方的首次合作。

早在2024年7月9日，南國置業就已中標江夏智慧製造產業基地公寓運營服務專案，當時合作標的為該園區一期，建築面積約2.47萬方、共394間公寓的運營工作。此次再中標該園區的商業專案招商運營服務，可視為雙方合作的進一步深化。

觀點指數認為，未來通過完善產業園區商業配套，陽光創谷、江夏智慧製造產業基地有望形成“產業+商業”的完整生態，吸引更多優質產業企業入駐，推動區域智慧製造等產業的集聚發展。

而南國置業如若成功運營上述專案，也能印證自身在園區商業專案運營方面的實力，獲得更多相關合作機會，進一步擴大其輕資產業務的市場份額。

園區商業運營考驗

據觀點指數瞭解，對產業園區中的商業項目進行輕資產輸出，實際上有著較大的發展前景。很多由地方國企或城投公司開發的產業園區，雖具備硬體設施，但在商業配套適配等方面能力不足。

在此背景下，商業地產企業可通過品牌管理輸出、運營託管等模式獲取專案，只需輸出成熟的招商體系、物業服務標準和運營團隊，就能獲得基礎管理費與超額收益分成。

但在產業園區運營商業項目也並非易事，要求商業運營方具備專業的運營能力，才能讓產業園區的商業配套快速落地並良性運轉，提升園區資產的整體價值與吸引力。

從這個層面來看，南國置業具備一定的優勢。首先其本身具備商業與產業業務基礎，並打造有“泛悅系”等標準商業產品線，標準化的業務流程能提升產業園區商業配套項目的落地效率。

在產業園區的操盤案例上，此前南國置業打造了華中小龜山金融文化公園項目，將老舊工業廠房改造為金融科技與文化創意集聚區，搭建了政策對接、資源整合的全鏈條服務體系，目前已吸引80餘家企業入駐。

此外須注意到，當前輕資產商業運營賽道競爭激烈，華潤置地、金地商置等頭部企業憑藉強大的品牌知名度，在爭奪優質產業園區的商業配套項目時有顯著的優勢。

相比之下，南國置業的 “泛悅系” 品牌雖有一定積澱，但整體影響力局限於部分區域，尚未覆蓋全國商業市場，這很大程度會降低其在一二線城市核心產業園區商業運營業務上的競爭力。

不過，其背靠央企背景的電建集團，一定程度上彌補了這一短板。據瞭解，電建集團目前在南京、武漢等地有南京興智中心等多個產城融合專案，這些資產若注入南國置業，能快速擴充其產業園區商業配套的管理規模。

如雄安電建智匯城就屬於電建集團，該專案規劃166萬平方米高端產業集群，涵蓋寫字樓、商業等五大業態，聚焦智慧城市、科技創新與綠色低碳產業，是服務雄安新區產業集聚的核心產業園專案。

同時，借助電建集團在城市更新、基建領域的資源，南國置業對接地方國資平臺時更具優勢。此次中標江夏科投集團旗下兩個產業園區的商業招商運營服務，就是股東資源背書下的典型成果。

總體而言，南國置業未來有望依託自身的資源優勢、積累的商業運營經驗，輸出適配產業需求和員工生活的商業配套，打造出差異化的商業模式，在輕資產輸出路上走得更遠。

24日，上海2025年第9批次土拍9宗地塊全部成功出讓，總出讓建面55.26萬㎡（其中商辦用地約2.03萬㎡），總土地出讓金額173.33億元，成交樓面均價31366元／㎡，其中，7宗地塊底價成交，2宗溢價成交，市場熱度較高的浦東川沙地塊溢價15.76%，由佳運置業以24.75億元成功競得，青浦徐涇地塊溢價5.17%，由寶業集團以17.3億元競得。

中指研究院上海資料總經理張文靜表示，本場土拍9宗地塊吸引了16家企業參拍，其中3家央企、8家國企，寶業、佳運、大華等民企參與熱度高漲，另有外資企業盤古補倉嘉定。從報名情況來看，受出讓地塊位置以及年底財務節點影響，本場土拍部分頭部開發商缺席，民企佳運置業溢價競得地鐵大盤，大華重回寶山，整體來看本場土拍參拍企業結構優化，參拍主體多元。

近日，網傳廣州天河CBD五星級酒店康萊德酒店對外出售。

網傳資訊顯示，該酒店位於珠江新城，建築面積共5.1萬平方米、客房數量為309間，屬於五星級酒店，出售報價為16億元。

南都記者多方核實得知，該對外出售的酒店為廣州康萊德酒店。

網傳廣州五星級酒店出售資訊
富力集團官方網站顯示，廣州康萊德酒店坐落在珠江新城商務圈，設有309間智能化的時尚客房。從公開的照片看，酒店客房可看見廣州塔與珠江江景。這與網傳資訊中“309間客房”“項目酒店坐落於城市CBD核心位置，擁攬廣州地標小蠻腰之景”一致。

廣州康萊德酒店一工作人員告訴南都記者，廣州康萊德酒店確實正在對外出售，但對酒店運營不會產生太大影響，只是預計會有新的業主加入。

公開資料顯示，康萊德酒店為希爾頓集團旗下高奢酒店品牌。廣州康萊德酒店由富力、合景泰富、新鴻基2017年聯合開發並交由富力酒店板塊運營。

在年內多輪穩樓市政策作用下，重點30城樓市成交整體出現止跌企穩跡象。

上海克而瑞資訊技術有限公司（以下簡稱“克而瑞”）發佈的最新資料顯示，重點30城一二手房成交總量在今年前10個月保持在2.74億平方米的水準，與去年同期基本持平，市場底部特徵逐步顯現。

從各城市表現看，克而瑞監測資料顯示，今年前10個月，深圳一二手房成交面積上漲12%；北京、上海和廣州前10個月一二手房成交同比增幅分別為7%、6%和2%。

不少二線城市也較具韌性。克而瑞資料顯示，合肥前10個月一二手房累計成交面積同比增長18%，增幅排在30城首位；成都前10個月一二手房成交面積為2630萬平方米，同比增長11%。重慶、西安、武漢、杭州等核心二線城市成交量也均突破1000萬平方米，且均實現同比正增長，成為支撐二線城市市場止跌回穩的主力。

中指研究院監測資料顯示，今年1月份至10月份，重點30城新房以及二手房成交總套數累計同比增長0.6%，其中新房成交同比下降7.2%，二手房成交同比增長5.4%。

“從核心資料看，住房需求規模總體保持穩定，說明居民仍有較強的購房意願。今年多城二手房活躍度提升，顯示出穩樓市政策的成效以及市場較強的韌性。”上海易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。

展望未來，中指研究院相關負責人對《證券日報》記者表示，行業短期仍面臨一定壓力，預計2026年房地產政策仍將聚焦“止跌回穩”目標，著力清理住房消費領域不合理限制性措施，貨幣化安置城中村改造等政策有望繼續加快落地；同時，各地“好房子”建設標準、規範計容規則等政策有望加快完善，通過高品質住房供應放量，激發改善性住房需求釋放。

從2013年上市到2025年私有化，這家地產央企的上市之路走了12年，如今即將畫上句號。

11月24日，大悅城(3.140, 0.06, 1.95%)地產在港交所公告，依據香港《公司條例》第99條，以協定安排方式推進股份回購，並已向聯交所申請撤銷其股份上市地位，獲批後將於2025年11月27日（星期四）下午四時正式生效，惟須待該計畫生效後方可作實。

業績承壓

資料顯示，大悅城地產以開發、經營和管理大悅城為品牌的城市綜合體為主要業務方向，同時，開發、銷售、投資管理其他物業專案，擁有投資物業、物業開發、酒店運營、管理輸出及其他服務四大業務板塊。

截至2024年末，大悅城地產已經佈局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區域，成功進駐中國內地北京、上海、廣州、天津等24個城市及香港，擁有或管理32個大悅城、大悅匯和其他商業項目，以及北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優質投資物業，以及三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店等國際頂級品牌奢華酒店。

但近年來大悅城長期業績承壓。2024年大悅城地產營收198.31億元（同比增49.4%），歸母淨利潤7.79億元；但母公司大悅城控股連續三年虧損，累計超70億元，開發業務下滑明顯。

商業板塊方面，大悅城購物中心2024年銷售額401億元（同比增16%），出租率95.1%，客流量3.66億人次，成為核心增長引擎。

近日，大悅城公佈2025年半年度業績預告，今年上半年公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤8000萬元-12000萬元，同比扭虧為盈。

大悅城表示，本次交易完成後，公司將增厚對大悅城地產的權益，有利於進一步提升公司歸母淨利潤。同時，本次交易將有效增強公司對旗下資產的統籌配置能力，促進不同業務板塊及專案間資源優化配置。

裁撤多個區域公司

去年以來，大悅城控股頻頻對組織架構進行調整。

2024年4月，大悅城控股曾將東北區域公司、浙江區域公司和華中區域公司裁撤，由原先的“10個區域公司+4個城市公司+4個事業部”整合為“7個區域公司+4個城市公司+1個事業部”。

去年底，大悅城控股又對區域公司進一步裁撤。由7個區域公司變為4個區域公司，將南京區域公司、西北區域公司和海南區域公司裁撤，僅留下北方區域、華東區域、華南區域和西南區域，由田佳琳、李平、蔣廣澤、馬千里等80後年輕一代高管掌舵。

多輪調整是為了將公司的重點集中在優勢地區，部分區域資源劃歸到更集中的大區管理，同時組織機構也得到了精簡。

一邊在核心城市積極拿地，一邊繼續酒店資產“賣賣賣”模式。

11月24日，北京產權交易所官網顯示，金茂（三亞）旅業有限公司100%股權正在掛牌轉讓，轉讓底價約22.65億元，轉讓方為上海金茂投資管理集團有限公司。


此前的11月21日，中國金茂（00817.HK，股價1.44港元，市值195億港元）官宣了金茂（三亞）旅業有限公司出售事宜，出售原因是資產證券化。

根據公告，金茂（三亞）旅業有限公司主要持有金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，是一家於2008年開業的五星級酒店，擁有446間客房及套房。

房地產行業進入深度調整期，中國金茂愈發聚焦核心城市，近七成投資重倉北京和上海區域，並陸續退出了北京威斯汀大飯店、三亞希爾頓酒店等存量酒店項目以回籠資金。

中金公司(34.890, 0.00, 0.00%)研報認為，中國金茂在管理與戰略端呈現明顯積極變化，歷史包袱可控，原因是公司管理精進，增量銷售彈性已現，存量土儲風險可控。

亞龍灣麗思卡爾頓酒店設有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅，房間價格在2000元～12000元/晚不等。

北京產權交易所官網顯示，截至今年8月31日，金茂（三亞）旅業有限公司的營業收入約2.36億元，淨利潤3777.99萬元。

產權轉讓行為經過轉讓方股東會決議，決議檔為“關於同意發行三亞麗思卡爾頓酒店類REITs的批復”。

亞龍灣麗思卡爾頓酒店是中國金茂現有的六處酒店資產中，每間房收益最高的。據財報披露，截至今年上半年末，該酒店的平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益達到1654元。同期，長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店的平均房價為633元，平均入住率71.6%，每間房收益453元。


但同期，中國金茂的商務租賃及零售商業運營、酒店運營累計收入分別為8.14億元、7.76億元，同比分別減少5%、12%；房地產開發主業收入是200.41億元，同比增加17%。

事實上，從2023年開始，中國金茂就開始陸續出售核心酒店資產。

2023年10月17日，上海金茂投資管理集團掛牌出售的金茂北京置業100%股權被渤海潤澤以28.02億元競得，標的核心資產為北京威斯汀大飯店。出售行為為中國金茂帶來12.69億元收益，公司將收益用於潛在投資及補充營運資金。

去年12月16日，中國金茂確定海南驪馳諮詢為受讓方，以18.49億元出售金茂三亞100%股權及相關債權，標的資產為2006年開業的三亞希爾頓酒店。公司稱該酒店設施陳舊需持續改造投入，此次出售可優化集團財務狀況與營運資金。

在今年中國金茂的年中工作會議上，董事長、總裁陶天海表示，下半年將錨定全年業績目標，衝刺簽約回款，堅持優中選優，聚焦優質資源精准發力，從投資創標向運營創標轉變。

下半年以來，中國金茂在住宅市場拿地動作頻繁，舉牌上海、南京、鄭州、佛山等多個城市的優質地塊。

就在11月24日上海第9批次土拍中，中國金茂旗下西安昶茂置業有限公司以底價37.26億元競得寶山區N120702單元B2-08地塊。該地塊為普通商品房用地，規劃建築面積100713.42平方米，容積率1.8，建築限高60米，成交樓面價37000元/平方米。

宏安地產(01243)公布，截至2025年9月30日止中期淨虧損3.8億元，而去年同期純利9690.2萬元；每股虧損2.53仙，不派中期息。

該集團指，收入6.1億元，升37.6%；毛損1664.4萬元，而去年同期毛利9274.7萬元；稅前虧損4.65億元，而去年同期除稅前溢利9488.4萬元。金融資產減值虧損撥回160.8萬元，而融資成本約1億元。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告。

瑞銀集團的中國房地產研究主管John Lam正改變先前的樂觀預期，加入華爾街同行預測中國樓市已持續四年的低迷勢頭遠未結束。

Lam在採訪中表示，他預計房地產市場至少還要再跌兩年，才能出現復甦。他在本月早些時候的報告中指出，其中一個原因是，在房價下跌的情況下，潛在購房者愈來愈多地選擇租房。「過去十年買房的人可能都賠了錢。」他說，這「從根本上改變了人們對房價的預期」。

*一線城市二手樓價明年料再跌一成*

Lam表示，除非北京出台重大刺激措施，否則他預計中國一線城市的二手房價在2026年將再下降10%，2027年再下降5%。他補充，房價大跌動搖了購房者長期以來認為房地產是一項穩妥投資的信念，預計會有更多潛在購房者繼續觀望。

他說，由於一線城市的租金殖利率遠低於房貸利率，愈來愈多的人會選擇租房而非買房。其研究報告指出，10月中國一線城市的平均租金殖利率為1.81%，而全國平均房貸利率為3.07%。

租金價格可以作為住房市場供需動態的早期指標，「因為這一指標不受政府干預」。他預計，一旦房屋租金趨於穩定，房價下跌的趨勢就會停止。

現恆建築(01500)發盈喜，預期截至今年9月底止六個月，將錄得未經審核綜合溢利約2500萬至3000萬元，而上年度同期錄得1720萬元未經審核綜合虧損。

現恆建築解釋，未經審核綜合溢利有所改善，主要由於集團期間內承接項目的收益及毛利增加，而上年度同期部份項目仍處於建築的初步階段。

本港樓價今年累升3.5%，相比2021年8月歷史高位的跌幅收窄至25.53%，全年有望終結連跌3年的頹勢，中原集團主席施永青在旗下報章專欄稱，本港住宅市道已確認見底回升，預計3年內中原城市領先指數（CCL，現時為142.49）會較今年3月的年內低位134.89回升41.85%，衝越2021年高位，即攀見191.34的歷史紀錄，並估計升浪可持續6年，2031年樓價較今年3月低位累漲85%，CCL可衝高至250。有學者兼財經專家不認同施永青的觀點，認為樓市只會橫行。

四大利好 2031年累漲85%

施永青表示，樓價升幅並非完全來自樓市自身，提及4項樓市回升的因素：首先，港元跟隨美元貶值，實體資產價值將會上升，「只要看看金價的升幅，就不難想像，同樣作為實體資產的樓宇，升起上來可以多凌厲了。」第二，香港利率如隨美息下降，估計有更多的資金流入香港房地產市場。

第三，他稱香港經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，「找到了自己的角色，發揮到自己的功能」，市民負擔樓價的能力將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持。第四，很多發展商因之前市場不景氣而減少土地投資及減慢施工速度，未來樓宇供應嚴重追不上市場需要，「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」

回顧施永青近年的樓市言論，去年6月初預警上半年樓價會跌5%，仍堅持認為「年尾價會高過年頭價」，之後又呼籲「現時最需要的是穩住樓價」，而在減息預期下，去年7月改稱下半年住宅樓市逐步轉好的機會很大，去年8月再指減息可令樓市出現轉機，去年10月更稱樓市有望止跌回穩。

去年中論調漸趨樂觀

今年1月施永青撰寫樓市展望時稱，預期年內住宅「先在低位爭持，然後見底回升，形成U形走勢。」5月又說，樓價指數很大機會見底回升，6月發文反駁有學者料樓價再跌四至六成的觀點，7月再直言樓市出現轉機，8月提出「次季負資產減少佐證樓價開始回穩」，10月更直言「樓價見底趨勢不可逆轉」。

著名財經專家、都會大學李兆基商業管理學院助理教授林一鳴則不認同施永青昨天的言論，相信香港樓市只會橫行，不會抽升85%，「3年及6年都是橫行，是L形走勢。」預期明年樓市既難大升，但亦不易大跌。

林一鳴：3年6年均橫行

林一鳴估算，明年樓價維持平穩，全年升3%至5%，總成交量約6萬宗。他解釋，約70%私樓正由中老年人士持有，購入價遠低於現價且大部分已供完，沒有割價賣樓壓力，令樓市流動性下降；本土買家置業意欲則跌至歷史新低，作為主要購買力的「新香港人」在疫後的買樓意願也降低，估計約50%至60%會租樓，少於10%會置業，其餘多半中港兩地生活。

至於大行早前對明年樓價的預測，標普料無升跌，瑞銀預期介乎不變至升5%，滙豐及花旗均估計樓價升3%，摩根大通、高盛及中信里昂相信樓價有望漲5%。

今年7宗成交不足200萬 樓價急貶

住宅樓市由高位回落，過去在市況火熱時備受追捧的上車盤（細單位）淪為重災類別，不乏樓價腰斬的成交個案，造成部分屋苑乍現「住宅車位價」，個別甚至平過同屋苑私家車車位，當中大埔嵐山有納米單位今年以169萬元易手，造價幾乎與同年售出的同屋苑車位睇齊。主打細單位的屯門緹岸更有開放式單位以175萬元轉手，「身價」竟較同屋苑車位低近3%。

樓價從高位顯著回落，部分屋苑的細單位跌幅超越車位，令住宅與車位的造價差距收窄，其中近年頻錄蝕讓個案的緹岸，今年暫錄得至少7宗造價不足200萬元成交，介乎175萬至198萬元，有2伙售價更平過同年易手的同屋苑車位。

5年大幅損手近六成

當中緹岸2期3A座中層P室開放式戶，實用面積223方呎，今年3月以175萬元成交，「身價」對比該單位2020年一手售價430萬元低59.3%。翻查緹岸今年總共錄得4宗私家車車位成交，售價150萬及180萬元，其中2期一個單號及一個雙號車位均在10月以180萬元售出，即前述住宅單位售價較同屋苑車位低5萬元或2.8%，儼然「住宅車位價」。

屯門同區的滿名山慘況相若，該屋苑的滿庭6座低層B室，屬實用面積308方呎開放式戶，今年7月僅能以260萬元沽出。參考同屋苑今年車位成交，包括地庫1個雙號車位，在5月以238萬元易手，意味住宅單位只較車位貴22萬元或9.2%，差幅少過一成。

滿名山樓價近年急速下滑，但車位造價不跌反升，令兩者「身價」差距顯著收窄。以前述滿庭6座低層B室為例，其樓下一層B室同面積戶，2019年12月以450萬元賣出，如今樓上單位相隔約5年半卻跌價42.2%，反觀滿名山同期車位售價由230萬元，升至238萬元，漲3.5%。

嵐山納米戶僅169萬沽

住宅單位樓價防守力遜車位，不外乎供求因素。利嘉閣地產高級分區經理陳龍勳以緹岸為例，該屋苑兩期共提供1960個分層單位及22幢洋房，而私家車車位則僅201個，當中44個屬於洋房車位，意味餘下供分層單位業主選購的私家車車位只有157個，即分層單位逾12戶爭1個車位，在車位供應有限，而開放式單位放盤多的情況下，後者樓價自然較受壓。

不乏納米單位供應的嵐山，一樣出現住宅單位淪為車位價的情況，1座低層A室開放式戶，實用面積196方呎，今年6月以169萬元成交，若果以今年3月以160萬元轉手的同屋苑地庫雙號車位比較，兩者造價只相差9萬元或5.6%。

事實上，嵐山同樣面對車位供應不足，住宅共1350伙，而私家車車位則共283個，住宅與私家車車位比例達到4.8比1。

匯璽7戶爭一個泊位

個別市區屋苑不遑多讓，長沙灣南昌站匯璽三期合共3410伙住宅，以私家車車位供應共450個計，逾7戶爭一個車位。而該屋苑2A期地庫二層一個單號車位，今年2月以460萬元成交，較同年9月以498萬元易手、實用面積272方呎的匯璽II3B座低層G室開放式戶，只低38萬元或7.6%，幾乎直逼住宅水平。

中原地產分區營業經理陳永忠坦言，匯璽車位買家向來較具實力，「唔少係揸住（售價）幾千萬，甚至半億元以上單位嘅業主」，這些業主持貨力強，且具抵禦經濟下行的能力，不會輕易平賣車位。相反，開放式單位的業主一般實力較弱，當市況轉差，有機會劈價出售，令該屋苑近年開放式單位的樓價跌幅超過車位，形成兩者售價差距收窄。

陳永忠補充，現時匯璽共有約50個車位放盤，平均叫價約400萬元，個別更逾500萬元，主要視乎車位位置，而開放式單位入場費則約530萬元。

新盤接連推售，信置（00083）牽頭的油塘通風樓物業發展項目柏景峰，落實本周五（28日）次輪發售150伙。

柏景峰昨天公布次輪銷售安排，本周五以價單形式發售150伙，信置執行董事田兆源表示，今批全數為標準單位，包括29個1房、119個2房及2個3房戶。該批單位折實售價427.46萬至950.72萬元，折實呎價14108至16448元。是次銷售安排與首輪相若，大手買家可以優先揀樓，每組買家須購入2至4伙。

瑧爾同日63伙晒冷

新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾昨天亦公布首份銷售安排，本周五盡推全盤63伙，為同樣由新世界發展的九龍城衙前塱道瑧博今年9月「晒冷式」盡推120伙後，近兩個月再有新盤以「一炮過」形式銷售。

新世界發展營業及市務部總監何家欣指出，上述63伙均以價單形式出售，折實售價491.7萬至1016.8萬元，折實呎價19284至26758元，折實平均呎價21763元。買入全層3伙可以優先揀樓，每組買家最多可買3層共9伙。截至昨晚7時，瑧博累收逾800票，超額認購逾11倍，約30%入票人士有意認購全層3伙，本周四（27日）截票。

DOUBLE COAST III快開價

另外，會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德承豐道19號DOUBLE COAST III（DOUBLE COAST發展項目的第3期）上周已上載樓書，會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，該期數將於本周內公布首張價單，涉及105伙，部署12月開售，今天起開放現樓示範單位予公眾人士參觀。

他補充，由於今期位處單邊，景觀較佳，價錢較DOUBLE COAST I料有1%至2%加幅。DOUBLE COAST I自去年11月開售，首張價單折實平均呎價17899元，至今累售239伙，套現近18億元，平均成交呎價約19000元。

代理統計的私人住宅樓價指數近月走勢反覆，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（24日）公布的最新指數報131.92點，連升兩周後回落，按周倒跌0.16%，今年樓價累積進賬2.96%。

三大分區按周走勢「兩升一跌」，「美聯港島樓價指數」最新報137.67點，按周升0.18%，連飆兩周共2.3%；「美聯九龍樓價指數」更是連續第三周向上，按周漲0.15%，見137.84點，3周累彈0.76%。不過，「美聯新界樓價指數」則逆市向下，最新報120.17點，按周挫0.54%，連跌兩周共0.99%。

以今年累計，整體指數累積漲2.96%，九龍區跑贏大市，抽高5.2%，新界區也有1.68%升幅，港島區則增1.29%。

信心指數回落0.4%

而以該行放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報76.1點，連漲兩周後回落0.4%。美聯物業分析師岑頌謙認為，雖然近期股市見調整，對部分二手業主造成心理影響，但新盤銷情持續熾熱和樓市氣氛向好，信心指數連續51周高於平均值（屬樓價好淡分界線），預示樓價有力向上。

仲量聯行最新報告指出，今年10月中環甲級寫字樓的租金按月反彈0.1%，是2022年5月以來約3年半時間，租金再現按月增長。

仲量聯行最新公布的《香港地產市場觀察》報告指出，10月本港整體甲級寫字樓市場錄得29.33萬方呎淨吸納量，整體甲級寫字樓寫字樓租金按月大致持平，中環區錄0.1%按月漲幅。

仲量聯行香港、澳門及台灣董事總經理鮑雅歷（Alex Barnes）說，不少租客見租金較以往顯著回落，希望提升辦公室質素和擴充，帶動今年中環優質商廈出租率顯著上升，也促使中環甲級寫字樓租金企穩後輕微向上。

該行透露，10月市場錄得的主要寫字樓成交，包括米高集團（09879）承租中環長江集團中心二期，建築面積約10201方呎，擬由銅鑼灣中糧大廈遷至該址作擴充。不過，中環甲級寫字樓空置率按月增加0.5個百分點，至11.5%，仲量聯行研究部資深董事鍾楚如解釋，主因該區部分租戶搬遷後釋出樓面暫未獲承接。本港整體甲級寫字樓空置率10月錄得13.1%，降0.3個百分點。

樓市交投暢旺，新盤更連錄承接，恒地 （00012） 牽頭發展的啟德天瀧，昨連沽2伙，套現約7,000萬元。

利奧坊•曦岸 標售4伙特色戶

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，涉及單位為2座27樓B室，以及7座5樓A室，實用面積均為1,002平方呎，成交價分別為3,610萬及3,416萬元，呎價36,028及34,092元。天瀧全盤累售227伙，合共套現約94.8億元。

另外，同系旺角利奧坊•曦岸招標形式售出4伙特色戶，涉及單位為1座5樓F室、M室；2座5樓B室及28樓E室，實用面積175至375平方呎，連66至160平方呎平台，成交價415萬至875萬元，呎價23,109至24,922元。利奧坊系列累售2,286伙，套現約139.8億元。

新世界 （00017） 牽頭的黃竹坑滶晨系列昨沽2伙，包括1A座5樓P2室，實用面積870平方呎，屬3房套連工作間設計，設私人升降機前廳，成交價2,436萬元，呎價2.8萬元。滶晨系列累售688伙，共套現逾118億元。同系啟德柏蔚森沽出3座19樓A室，實用面積451平方呎，屬2房1套設計，成交價971.7萬元，呎價21,545元，售價創同類2房戶型新高。

上然3期特色戶 呎售15205新高

萬科香港大埔上然3期，沽出5座1樓D7室，實用面積263平方呎，連191平方呎花園，成交價399.9萬元，呎價15,205元，創該期數特色戶呎價新高。

接管人持有的何文田傲玟，單日錄得4宗成交，套現逾1.2億元，包括3座29樓C室，實用面積1,778平方呎，另設35平方呎平台，以及1,262平方呎天台，連1個車位以5,470.6萬元沽出，呎價30,678元，買家原先租住該盤，現決定轉租為買。

發展商看準明年樓市步入「變局之年」，積極部署推出重頭項目，九龍建業 （00034） 籌備近20年的牛池灣大型住宅項目，全盤涉及逾2,000伙，首批將於第二季登場，涉及361伙。

九建市務及銷售部助理總經理陳淑芳透露，牛池灣項目將分階段推售，其中第1期共設有361個住宅單位，目前已申請預售樓花同意書，預計2026年第二季正式推出，「往後期數將按市場需求及銷售節奏有序分階段推售，靈活調整供應，確保市場供需保持穩定平衡」。

前聖若瑟安老院 涉逾2千伙

上述項目位於清水灣道35號，前為聖若瑟安老院，九建在2002年購入，經過近20年規劃後，終在2021年完成補地價，涉及逾96.5億元，將興建5幢住宅大廈及一個零售購物中心，涉逾2,000伙，主打2及3房。

今年一手成交量已突破去年全年水平，而九建今年旗下兩個重點項目亦近沽清，其中西營盤半山名滙，8月開售至今累售101伙，僅餘10伙待售，最高成交呎價達4.5萬元；將軍澳海茵莊園至今已售出1,553伙，僅餘3伙特色戶正作招標。

過去數年樓市經歷調整期，發展商普遍採取「以價換量」策略，但隨着股市持續攀升，樓市氣氛明顯轉向積極。陳淑芳直指，明年將是「變局之年」的開始，樓價具備穩步向上的動力，變局主要由3大因素驅動，包括財富效應刺激資金回流、專才計劃注入新剛需，以及未來供應缺口浮現。

陳淑芳強調，最關鍵的是「優才計劃進入收成期，為市場注入穩健購買力」，以集團旗下西營盤半山名滙為例，該項目鄰近香港大學及港鐵站，內地買家佔約一半，反映具備交通樞紐與優質教育資源的物業，特別受到各地人才青睞。

置業需求增 料現「價追租」

在大量專才湧港及落地生根的剛性需求下，香港過去一年租金表現十分強勁。但陳淑芳預期，明年市場將出現「租售動能轉換」的關鍵變化。

「盡管專才仍有住屋需求，但由於過去幾年政府賣地減少，料未來供應未能及時補充，部分租客將因租金高企而轉向購置物業，從而減緩租金升勢。」若購買需求進一步釋放，她預計樓價將逐步追趕租金過往升幅，形成「價追租」的新局勢。

最後，從供應層面看，政府未來10年私樓供應目標僅12.6萬伙，平均每年約1.26萬伙，遠低於今年一手成交量約兩萬伙的水平。陳淑芳指出，「在供應逐年緊縮、需求持續累積的情況下，發展商的推盤策略將逐步由量轉向質，定價亦有望提升，估計約3至5%升幅。」

NOVO LAND本月8宗賺錢個案 兩房1年升17萬

樓價見底回穩，二手短炒獲利個案續增，屯門上嵐1房單位以357萬元易手，持貨約1年半，帳面炒升18%；屯門NOVO LAND錄9宗二手，3B期2房單位550萬元沽，持貨1年升3%。

市場消息透露，屯門景秀里上嵐高層G室，實用面積265平方呎，屬於1房間隔，原業主去年8月以約301.5萬元購入，日前以357萬元易手，持貨約1年半，帳面獲利55.5萬元離場，期內升值18%。

據了解，上嵐一共有112個單位，發展商早於2023年年中開始推盤，至去年年中以現樓形式推售33個貨尾單位，售價較2023年大幅減價逾4成。以上述高層G室為例，發展商去年減價至301.5萬元售出。稍低2層的G室，2023年售價545.8萬元，2者相差約45%。

滙都1房 8個月獲利26萬

其次，屬於屯門近年最大規模的屋苑NOVO LAND，本月暫錄9宗二手買賣，當中8宗是持貨不足2年的短綫獲利個案。例如NOVO LAND 3B期1座高層D室，實用面積434平方呎，屬於2房間隔，原業主2024年9月以約533.3萬元購入，剛以550萬元易手，持貨約1年，帳面獲利17萬元離場，升值3%。

另外，洪水橋滙都5座低層B03室，實用面積301平方呎，屬於1房間隔，投資者今年初以約347.5萬元購入，剛以373萬元轉售，持貨約8個月，帳面獲利25.5萬元離場，期內升值7%。

另一方面，美聯物業一項研究報告指出，全港35個大型屋苑過去一周（11月17日至11月23日）合共錄74宗成交，較前一周（11月10日至11月16日）的70宗按周增加約5.7%，創4周新高。

傳統豪宅地段獨立屋罕有，現立藝珠寶創辦人何志佳，放售壽臣山獨立屋，市值約6億元。

戴德梁行表示，獲業主委託，出售位處香港港島南區壽臣山獨立屋，涉及壽山村道23A，佔地約20,000餘平方呎，獨立屋實用面積為6,711平方呎，樓高3層，連同花園、車庫等。據悉，物業市值約6億元，呎價約8.9萬元。

據了解，該物業由立藝珠寶何志佳持有，他於1980年創立該公司，2004年以近1.12億元，購入上述獨立屋自住。

萬科香港旗下位於大埔大型住宅發展項目上然昨日近期交投趨增，項目最新售出位於第3期5座1樓D7室，面積263方呎，連191方呎花園，成交價399.9萬元，成交呎價約15,205元，創第3期特色單位呎價新高。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，項目自推出以來反應熱烈，單計過去一個月已售出逾100伙，全盤至今已累售1,035伙，套現逾47億元。