台北市明年起將有大量新商辦釋出，商辦租金恐受影響，但商仲業者仲量聯行指出，這波企業舊換新、「AI浪潮」催生「辦公升級」高需求支撐，平均1.5年去化六成供給，未來兩年北市商辦不僅租金續穩，甚至呈緩漲格局。

根據市調，2026、2027年台北市新完工商辦大樓新增供給逾35萬坪，市場憂心，龐大供給明年起陸續釋出，恐讓商辦租賃、自用市場多頭止步。不過商仲業者喊「免驚」，後續需求動能強。

據仲量聯行資料，近三年落成並取得使用執照的17棟A級辦公大樓，總樓地板面積達18萬坪，其中41%的棟數出租率已超過六成；統計結果顯示，近三年北市新商辦大樓平均去化六成所需時間為1.25至1.5年。

從需求端觀察，辦公升級趨勢明確；據仲量聯行資料顯示，第3季多達67%的租賃交易集中於近三年落成的新大樓，顯示企業對現代化辦公空間需求相當強勁。

仲量聯行董事總經理侯文信分析，過去台北市每年商辦租賃去化約3~6萬坪間，以台北市來說，B辦企業客戶使用至少超過100萬坪，以保守三成試算，至少B辦升級需求起碼有30萬坪以上，而這還不算B辦因老舊或都更進行的的大樓改建所釋出的企業客戶，這股龐大的企業客戶對辦公室升級的需求量體，目前無法評估。

侯文信強調，光是「辦公室升級」這股舊換新的需求量能，再加上AI浪潮所催生出的企業持續追求「辦公室升級」、「新式廠辦」的需求相當高，尤其是科技業的需求更難估計，又以半導體及伺服器企業，持續加碼購置商辦、廠辦最積極。

侯文信認為，在龐大需求支撐下，2026、2027年即使新商辦完工爆量演出，未來兩年新增25棟新商辦、逾35萬坪樓地板面積，都不太會影響當前台北市商辦租金表現，甚至可能呈現緩漲的格局。

侯文信認為，2026、2027年新完工商辦投入市場後，商辦租賃市場將會很熱鬧，不僅新商辦投入將拉抬區域商辦租金，讓傳統辦公商圈出現「區域各自表現」的租金行情，屆時也因新商辦競爭者多，企業租戶可挑的優質辦公室多，商辦租賃市場租金將續航。

興富發建設（2542）業務部副總陳秋偉指出，AI產業引爆企業商辦需求擴大中。

2026年起，台北市商辦市場進入龐大供給量，惟觀察最新第3季商辦去化表現，這波供給去化最快是南港區，平均僅需0.9年即可消化新供給；其次為敦南商圈，去化時間約一年；其他次級辦公室市場約1.5年；而信義區因租金水準較高，去化周期較長、約1.7年。

仲量聯行觀察，因應未來三年台北市A辦的大量新供給，過去企業租客預租期多在新辦公大樓取得使用執照前一年啟動，但近期已有房東提前在使照取得前二至三年啟動預租，顯示握有大面積商辦房東，在辦公室預租階段更加積極主動，以利縮減去化時間。

據仲量聯行觀察，今年第3季核心商業區A級辦公空間租金持續溫和上揚，年租金增長0.14%；儘管租金成長幅度收斂，惟租金水準仍穩定上升，達每月每坪月租金3,221 元，反映北市辦公室市場租金已邁入高原期。

辦公室次級市場中，敦北商圈年租金漲幅約2.54%，每坪月租金達2,775元；仲量聯行分析，受惠優質新供給持續進場，新商辦租金漲幅遠超其他次級市場，顯示新商辦供給已成為推升租金的核心動能。

中央銀行房市信用管制措施見效，房市熱度明顯降溫，但由於10月六都建物買賣移轉1.7萬棟，較9月微增5.7％，央行21日公布10月五大銀行新承做房貸金額及利率，單月新增房貸較9月略增46.32億元、回升至551.36億元；而銀行進行風險控管，房貸利率同步回升至2.313％，創2009年1月以來的近17年新高。

央行公布10月五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承做放款加權平均利率為2.187％，較9月的2.12％上升0.067個百分點，因周轉金貸款利率較9月上升所致。10月五大銀行未承做國庫借款，因此若不含國庫借款，五大銀行新承做放款加權平均利率同為2.187％。

對於民眾最關心的房貸方面，10月新承金做額略增。央行經研處副處長葉盛說明，主要是9月適逢民俗月，銀行房貸動撥延後，在基期較低因素之下，且10月六都買賣移轉棟數也較前月稍微增加，因而使10月金額相對升高，但單月增加46億餘元，基本上波動不大。

進一步就統計觀察，10月六都建物買賣移轉棟數月增5.7％，但年減13.5％，雖然10月較前月增加，但年減幅仍不小，反映當前移轉棟數減少，買氣下滑之下，房市價量維持低迷。

以價格來看，10月信義房屋大台北房價月指數雖月減0.79％，年減幅則為0.82％。葉盛表示，近年房價都是盤整階段，「房價有下跌，但也漲不上去」，主要還是預售屋價格相對較高，但以中古屋觀察，修正就相對明顯。

至於10月房貸利率小幅上揚至2.313％。葉盛表示，主要是銀行進行管控，對於風險性資產進行控管之下，使房貸利率有稍微提高，加上10月新青安貸款承做比重下降，在利率較低的新青安房貸比重降低下，就使整體房貸利率上揚。

據央行統計，10月五大行新承做新青安房貸約221億元，五大銀行新承做房貸約551.36億元，新青安占比微幅降至40.01％。

另，10月周轉金貸款較上月大減2,472.5億元、降至7,467.89億元，利率也升至2.144％。葉盛說明，主要是政府貸款減少700多億元，且上月因季底因素，大型企業借款借款較多，10月相對趨緩。

國際 AI 大廠輝達 (NVDA-US) 進駐北士科 T17、T18 的話題仍熱，由海悅 (2348-TW) 代銷的台北市石牌住宅建案「昇樺知玉」在今 (21) 日公開，主要在鎖定迅速銜接北士科 AI 發展、石牌市場百億元 BOO 案的產業未來與便利日常兼得等爲主要訴求。

而石牌「昇樺知玉」建案基地達 468 坪，格局規劃採 22-34 坪，開價每坪 117-126 萬元，估算總銷達 30 億元，這也是昇樺建設「昇樺喜閱」、「幸福昇樺」、「微笑昇樺」、「昇樺樂活」及紅樹林「Sun House」後推出的新建案，昇樺建設谷念勝總經理則透露，另有整合中新北建案要推出。

昇樺建設總經理谷念勝出身台大土木系、成功大學結構碩士，投入建築工程業至今近 30 年，是有業界少見的土木、結構雙技師資格。攜手自有甲級營造廠「合昱營造」組成專業團隊，從土地開發、設計規劃、施工品質、售後客服全程主導。

2025/11/23 10:33:34

北市士林區首個公辦都更案「漢皇韶光」21日動土，漢皇集團董事長孫正乾表示，技術及建材進步，現在的房子已不像過去30年就要都更，漢皇的目標則是讓每棟房子都成為百年建築，不僅這一代能住，兒子能住，孫子也能繼續住。

漢皇韶光基地位於士林區延平北路5段巷內，原為客運處與消防局的舊宿舍，約771坪， 未來將興建地上15樓，地下3層大樓，2~3房產品，開價每坪88~99萬元，除住宅外，未來也提供居民活動中心及托嬰服務。

台北市都市更新處表示，該案為台北市政府與民間企業協力打造公辦都市更新代表性計畫，以完善的公益設施與城市步道設計，改善舊有環境、提升地區景觀與居住安全，同時也兼顧弱勢照顧與公共使用需求。

漢皇集團表示，「漢皇韶光」從社福空間、人行綠帶、文化藝牆到科技潛能導入，皆以城市永續與人文傳承作為核心，透過開工儀式，向外宣示海光段更新將正式啟動，為延平北路五段地區與北士科帶來全新的城市風貌。

負責銷售售的信義代銷表示，此一都更案緊鄰北士科園區，兼具科技產業與公益都更雙軸效益。未來捷運環狀線Y24社正公園站通車後，加上後續規劃的輕軌路網，可快速連結內科、士林及信義計畫區，成為北市新核心的宜居指標。

2025/11/23 11:35:46

台中預售屋近年房價飆漲，市場出現不少「漲過頭」聲音。房仲統計實價資料，近五年，中古屋、預售屋價差變大的十個行政區，台中就包辦五個，其中有兩個行政區預屋屋價格比中古屋高出一倍。

根據永慶房產集團統計，近年預售屋、中古屋價差幅度，以苗栗竹南鎮、頭份市暴增最多。竹南中古屋、預售屋價差從2021年不到一成， 2025年擴大到94%，排名第一，頭份則從不到三成，拉升至90%，增幅排名第二。。

前十名價差擴大行政區，台中市有5個上榜，包括台中南屯區、大里區、西區、南區與沙鹿區，顯示近五年台中市中古、預售價差擴大現象特別明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，南屯、西區與南區的預售屋與中古屋價差拉大，主因新案集中於七期、捷運沿線等建設熱區，產品規劃升級、開價相對偏高；中古屋雖位於成熟生活圈，但屋齡偏高、價格調整幅度有限。

沙鹿則受捷運藍線、海線雙軌化與產業發展題材帶動，新案沿交通站點與重劃區布局，價格顯著墊高；大里受惠於市中心外溢的自住需求與重劃區發展日益成熟，也使預售與中古價差持續擴大。

陳金萍表示，預售市場價格反映區域的未來發展潛力，不過，隨著預售與中古價差持續拉大，中古屋價格顯得相對親民，加上實際使用空間相對實在，虛坪較少、性價比高，若地段具有產業、建設或交通利多優勢，也有增值空間。

陳金萍提醒，購屋決策仍應回歸自身需求與財務條件，評估區域發展進程與產品條件，才能在價格分歧的市場中找到兼顧價值與安心的選擇。

Q4鬆綁房市管制機會不大，建商壓力爆表，不惜祭「過貸再付」出清…

房價連二季下跌，建商壓力爆表，傳出近期有業者為出清新成屋，不惜祭出「過貸再付」的付款專案。市場預期，中央銀行第四季理監事會議鬆綁房市管制機會不大，最快要等到明年第一季才有望局部鬆綁；房市何時進入拐點，2026年將是關鍵觀察期。

業者預期，央行七波管制已消弭房價上漲預期，惟房價仍在高檔，不動產集中度下降緩慢，央行不會在第四季鬆綁管制措施。

此外，最近引發討論的《經濟學人》提出「台灣病」說法，直接點名台北市房價所得比高達16倍，比一般國際水準5～6倍已超標1～3倍；今年以來，台灣房市儘管交易量縮，全年建物買賣移轉登記數恐面臨26萬棟保衛戰，較去年萎縮四分之一，但房價卻未見有感下跌，依舊鐵板一塊；預售屋市場來客量、成交量陷入低檔，但房價卻屢見新高。

值得注意的是，預售新屋市場寒意逼人，繼低首付、輕鬆付、送精裝修等促銷專案後，最近更有建商祭出「過貸再付」，此為提供買家在正式取得銀行貸款之後再付款，為出清新成屋銷售絞盡腦汁。

業者預期，央行七波管制已消弭房價預期上漲心理，不過房價仍在高檔，不動產集中度下降速度仍緩慢，房價也未崩潰，預期央行應不致在第四季即鬆手管制措施。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，以交易量來說，最差已出現在今年第三季，第四季則持續維持低量；至於價的表現，第三季反映二手市場的信義房價指數已止跌小升，至於反映預售新屋市況的國泰房地產指數已連二季下跌，反映即時交易資訊的政大永慶房價指數也連二季下跌，只要房價連二季下跌，即意味房價反轉的格局確立；不過央行鬆綁管制，不只看房價下跌，還要觀察不動產放款集中度。

何世昌分析，目前房價僅緩步鬆動，不動產放款集中度仍需再觀察，預期央行明年第一季緩和鬆綁房市管制的機率高，否則房市恐怕將會「掛掉」。

值得觀察的指標，為國泰金控公布10月「國民經濟信心」調查結果，買房意願已連二升，回到2024年9月以來的高點，是否意味著國人的買房意願已回升到第七波打房前？

對此何世昌認為「未必！」他表示，買方進場的關鍵是「價格」與「貸款」，大家普遍還在等「甜甜價」、但是賣方大多想賣到「回憶價」，售價水準還停留在去年的高光時刻，所以成交依然辛苦。

2026年房市只有二個字：「在等」，等政策鬆綁。不會有小陽春、房價也不會暴跌、更不會泡沫化。

有業者預期房市交易量最壞時機將過，但也有人憂心將迎來斷頭潮，戴德梁行董事總經理顏炳立直言，2026年房市要看四個字－「價、量、買氣」，價跌才見量，量出買氣才會回溫，「政策、資金，是2026年房市榮枯的光明燈。」

顏炳立說，房市明年不會有小陽春、房價也不會暴跌、更不會泡沫化，2026年金馬年，「馬還是會跑啦，馬有四隻腳，不用擔心。」因為房市儘量低量，但還是有溫度，不會樂觀、但也毋需悲觀，除非全年建物買賣移轉登記棟數跌破2016年的24.5萬棟歷史最低點，到時候才叫真的掛掉，所以金馬年房市不會跑不動。

市場憂心台股AI泡沫化，有部分游資是否可以股轉房，尤其上周台股重挫960點、市值狂跌3兆元。對此顏炳立表示，「台股正在洗三溫暖，房市則在健身房。」房市並不像台股快速震盪、容易變現，房市更不會有少年房神；對於台股高點會有獲利了結買盤轉進房市、或憂心台股大跌會影響房市的臆測，顏炳立以「天真活潑又可愛」七字作為評論。

最近有建商和代銷業者提到，近期買盤還是以剛需為主，另外因政策、房貸排隊潮而悶了一年多的客戶已開始陸續出來看房，少數高端資產族群也有買進豪宅的動作，顏炳立說，遞延性剛性買盤會陸續釋出是對的，只要產品對、地段好、環境好、價格合理，豪宅客也絕對會買。

他指出，總體來說，2026年房市只有二個字：「在等」，等政策鬆綁。央行第四季理監事會議不會鬆綁房市管制，因為儘管買氣冷，但房價並未明顯下修；房價進入緩修格局，不會大跌、也不會崩盤，所以政策不會鬆手、房市熱不起來、最壞的時機也還沒過去。

顏炳立也為2026年房市下註解：「政策、資金，是2026年房市榮枯的光明燈。」如政策沒改變、資金沒鬆綁，就不要說明年房市會更好，即使有波小陽春，也只會落在對的地段、對的產品。

面對房市逆風，高雄上市櫃建商仍有5家在前三季繳出獲利的成績單，華友聯（1436）、隆大（5519）、鑫龍騰（3188）躍居EPS前三強，今年以成屋銷售為主的永信建（5508）與京城（2524），前三季EPS也分別有2.26和1.73元的表現。由於房市在年底之前，未見轉好跡象，今年高雄建商獲利排名大致已定。

華友聯前三季EPS達6.01元。董事長陸炤廷表示，今年營收主要來自高雄小港建案Power City，從6月開始交屋入帳，目前已近尾聲；另一住宅建案NeXT 21目前還有100多戶餘屋待售。明年營收將以上述二建案共200多戶的新屋銷售為主。

隆大前三季EPS為4.31元，總經理洪茂源表示，主要是總銷26億元的「鳳凰信義」集中在第三季全部入帳，加上完工之後進場的新成屋「鳳凰悅」順銷，拉高第三季營收和獲利。

此外，隆大今年營收絕大多數來自於毛利率較高的房屋銷售，推升前三季獲利大躍進；去年前三季雖有出售土地，但毛利貢獻不高。

鑫龍騰前三季EPS達2.93元，提前創下歷年全年獲利新高紀錄。鑫龍騰總經理黃勁嘉指出，前三季獲利大增，主要來自總銷35億元的建案「鑫悅」完工入帳貢獻。

鑫龍騰近期完工的另一個建案「鑫巨蛋二期」，總銷金額約32億元，預計明年第一季開始入帳認列。

永信建今年以成屋銷售為主，受到房市景氣低迷的影響，今年營收表現不理想。京城前三季EPS為1.73元，年減32.16％，法人說，「新世界」大樓建案在去年第四季交屋入帳貢獻下，去年全年營收創新高，但該案只有在今年第一季持續有交屋貢獻，其餘時間營收都靠成屋的銷售。

2025.11.23 15:27

房市冷到建商不玩了？根據《591新建案》統計，2025年全台六都、新竹地區前3季進場個數合計約1,073件、戶數約7.6萬戶，雙雙創下自疫情以來新低，顯然在房貸風暴與買氣低迷夾擊下，建商態度轉趨保守，除了暫停獵地，推案更有別以往，紛紛開啟「滾動式調整」，進而使供給進一步下修。

統計近6年前三季數據顯示，2020年疫情爆發前，七都進場新案約1,306件，戶數為8.9萬戶，其後歷經疫情爆發，供給呈現起伏狀態，直到2024年在資金潮、新青安助燃下，買氣大爆發，供給一度攀升至9.5萬戶、總銷達1.9兆元高點，如今動能趨緩，量體逐漸回歸基本面。

各縣市同樣都難逃量縮格局，其中擁有科技議題加持的新竹、台南及高雄等縣市，由於前幾年部分區域房市過熱，且在投資買盤退場，供需雙雙降溫，即便目前在重劃區仍可見指標案，但供給水位已寫下疫情以來新低。

《591新建案》組長林哲緯直言，目前市場並非沒人看房，確實有個案能透過地段，甚至是低首付、拉長工程期等優付方案，在不景氣中殺出重圍，但整體而言在高房價、貸款及信用管制等衝擊，仍是呈現「案子多、買方少」的現象，除了建案去化牛步，建商也只延後推案或縮小規模，試圖降低庫存所帶來的賣壓。

11月21日，中國金茂（00817.HK）公告稱，公司全資附屬公司上海金茂投資管理集團有限公司擬出售其所持金茂（三亞）旅業有限公司100%股權，出售目的為資產證券化。

此次的公告掛牌已經在北京產權交易所進行，掛牌底價為22.65億元。

目標公司主要持有金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，酒店於2008年開業的五星級酒店，擁有446間客房及套房，其中設有51間行政客房與套房，專屬450平方米行政酒廊以及33棟私密別墅。

該酒店是麗思卡爾頓品牌在中國較早佈局的度假奢華酒店之一。

截至11月21日，中國金茂尚未根據公開掛牌的競價程式確定目標公司100%股權的受讓方及擬議出售的對價，也未就擬議出售訂立任何有約束力的協議。在確定目標公司100%股權的受讓方後，上海金茂將與其簽署產權交易合同。

從財務資料來看，截至2025年8月31日，金茂三亞（旅業）有限公司營業收入約2.36億元，淨利潤3777.99萬元。

值得注意的是，中國金茂明顯加快了酒店資產的退出節奏，這已經並非中國金茂首次掛牌出售其位於三亞的酒店資產。

除了此次掛牌的三亞麗思卡爾頓酒店之外，其在去年出售了三亞希爾頓酒店。

2024年12月16日，中國金茂披露通過公開掛牌轉讓方式出售金茂三亞100%股權及海南金茂對金茂三亞的相關債權的潛在主要交易進展。

公告稱，潛在出售事項根據規管出售國有資產的中國法律及法規通過於北交所公開掛牌的方式進行。公開掛牌的公告期已於2024年12月12日結束。通過公開掛牌程式， 已確定海南驪馳諮詢有限公司（“海南驪馳”）成為符合北交所資格要求的潛在出售事項的受讓方。

據此，海南驪馳同意收購而中國金茂同意出售股份，即海南金茂同意出讓相關債權。最終轉讓總對價為18.49億元。據估值報告，標的公司擁有的金茂三亞希爾頓酒店估值16.06億元。

中國金茂就出售原因表示，公司董事認為金茂三亞希爾頓酒店自2006年投入運營至今已近20年，裝修及設施設備較為陳舊，需持續改造投入；本次採取股權出售方式，在目前市場情況下是以合理價格實現酒店整體銷售的良機。潛在出售事項帶來的現金流及利潤，將有助集團整體財務狀況及營運資金的優化，同時，令集團可以適時尋找其他新投資機會。

11月19日晚間，瑞安房地產有限公司（瑞安房地產，00272.HK）發佈公告，附屬公司上海瑞安城市更新建設有限公司（下稱“上海瑞安城市更新”）與上海陸家嘴（集團）有限公司（下稱“上海陸家嘴”）、上海市浦東新區房地產（集團）有限公司（下稱“上海浦東房地產”）及上海三林資產管理（集團）有限公司（下稱“上海三林”）的合營安排訂立股東協議，共同成立合營公司，預期在位於上海市浦東新區三林鎮西林村的該地塊上進行更新發展項目（即“三林項目”）。

根據公告，合營公司的註冊資本為23.2億元（人民幣，下同），上海陸家嘴、上海瑞安城市更新、上海浦東房地產及上海三林將分別持有合營公司40%、39%、11%及10%的股份。瑞安房地產持有合營公司的實際權益為13.26%。

公告顯示，合營股東將向合營公司出資的總資本承諾約91.62億元，將有合營股東按比例出資。其中上海瑞安城市更新將出資的金額約35.73億元，因此瑞安房地產將出資的實際資金承諾約12.15億元。

根據公告，三林專案所在地塊的總建築面積約72.3885萬平方米，將主要用於住宅及商業用途。

瑞安房地產在公告中指出，三林古鎮擁有豐富的文化遺產與風景優美的濱河步道，為集團提供絕佳契機，以通過在上海最具活力的經濟引擎——浦東新區打造新地標，鞏固公司在城市更新及商業發展領域的領先地位。鄰近的高科技產業園及前灘中央商務區聚集著大批中高收入年輕人群及家庭在此奮鬥，公司預期該區域對中高檔住宅產品的需求將十分強勁。

瑞安房地產還表示，三林項目將有助集團強化城市更新產品線。集團預期成立合營公司將進一步鞏固集團于上海城市更新領域的領先地位，帶來不俗的物業銷售收入，並強化集團的財務狀況。

在一系列“止跌回穩”的政策作用下，一二手房成交總量釋放出一個重要的“止跌”信號。

CRIC監測的30個重點城市前10月一二手房成交總量為2.74億平方米，累計同比與2024年同期持平。其中二手房成交同比增長接近6%。

這意味著，中國房地產行業住房需求規模總體穩定。

從城市角度來看，30城中有半數城市一二手房成交總量累計同比為正增長。

2025年前10月，30個重點城市一二手房成交面積27443萬平方米，較2024年同期持平。

從近五年一二手房成交總量變化趨勢來看，2021年前10月一二手成交總量為近年最高水準，達到3.89億平方米以上，2022年前10月滑落至2.73億平方米，2024年和2025年前10月均維持在2.7億平方米上下，總體需求持穩。

從新房和二手房變化趨勢可以看出，中國房地產市場正在經歷一場深刻的結構性洗牌。

近五年來重點30城新房成交占比逐年下滑，至2025年前10月重點30城新房成交不足1億平方米，同比下降7%，占一二手房成交總量的比重從2021年的六成以上降至不到四成。

與之相對應的是二手房成交占比逐年上升，2021年前10月二手房成交占比為38%左右，至2025年前10月成交占比已接近65%。

二手房市場已經接替新房成為市場交易的主戰場，其成交資料能夠直觀的反映市場冷暖。2025年前10月30城二手房成交同比上漲6%。這也進一步驗證了市場需求仍在持續釋放，不過二手房市場整體仍在“以價換量”。

聚焦各線城市表現，一線城市韌性較強，前10月累計同比增長6%，顯著好於二三線城市和30城平均，凸顯其強大的市場基本面和抗跌韌性。

其中深圳漲幅明顯，累計上漲12%領先一線城市。在經歷深度調整後，深圳於9月5日跟進北京、上海發佈調整政策，限購區域明顯縮圈，政策效應逐漸釋放，不過從10月單月資料來看，政策層面的刺激效應逐步消退，短期內預計仍將延續低位成交。

北京、上海和廣州前10月一二手房成交累計同比增幅分別為7%、6%和2%。對於一線城市而言，需求只會被暫時壓制，但不會消失。

二線城市累計同比止跌，20個二線城市一二手房累計成交面積為18936萬平方米，各城市間冷熱不均。

其中合肥成為樓市“黑馬”，前10月一二手房累計成交同比增長18%，增幅排在30城首位。

另外，成都成交規模在30城中排在首位，前10月一二手房成交面積為2630萬平方米，同比增長11%，顯示出強大的需求容量。

重慶、西安、武漢、杭州等核心二線城市成交量也突破1000萬平方米，且累計同比均實現正增長，成為支撐二線城市市場止跌回穩的主力。

與之形成鮮明對比的是，南京、寧波、鄭州、天津、大連、長春、長沙、濟南等城市累計同比仍然為負，大連累計同比跌幅更是接近三成，市場下行壓力較大。

三四線城市累計同比下降7%，僅東莞和煙臺一二手房成交累計同比正增，佛山、無錫、常州和揚州累計同比暫未回正，整體成交規模延續築底行情，樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導。

重點30城一二手房成交總量止跌，釋放出市場觸底回穩的積極信號，預計樓市將延續弱復蘇走勢。結構上看，新房市場不同城市、不同項目之間的分化仍將持續加劇；二手房市場則迎來新的博弈，整體延續“以價換量”。從規模來看，2025年全國30城市一二手房成交面積預計約3.5億平方米左右，二手房交易規模將繼續領先於新房。

鄭州傳出消息，要對超過30年房齡的老住宅進行全面體檢。

這一舉措打響了房屋定期體檢制度落地的又一槍。

此次體檢內容極為全面，涵蓋了地基基礎、主體結構、圍護系統、設備設施及管線等重要部件，以及相互之間的構造連接情況。這意味著，建築的全系統，能檢的都檢了。

更關鍵的是，所有體檢費用均由市級公共帳戶承擔，業主無需花一分錢。

這並非孤立事件，而是一場席捲全國的、政策引導的硬性動作。

房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度。

房屋三項制度，並不是首次被提及。

早在2023年6月，三項制度首次出現在住建部部長倪虹的署名文章上，隨後，住建部在各大會議上多次提及探索建立房屋安全管理長效機制，完善房屋體檢、養老金、保險這三項制度。

目前，全國範圍內共有22個城市納入三項制度的試點，分別為上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、瀋陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫，這22個城市正陸續開展試點。

具體執行起來，每個城市也都不同：

天津在2023年便開創了“體檢發現問題、更新解決問題”的閉環模式，並將“疑似C、D級危房數量”、“老舊電梯數量”納入特色體檢指標。該模式已被住建部全國推廣。據統計，僅2024年，天津就借此推動了127個老舊社區的改造。

深圳則採取了費用共擔機制：對於房齡超20年的社區，基礎體檢費用由政府、業主、房屋養老金帳戶按3:2:5的比例分攤。2024年，深圳完成89個老舊社區體檢，其中高達76%查出了屋面滲漏、外牆腐蝕等典型問題。

體檢只是起點，其最終目的是“倒逼整改”。

體檢結果出來後，方向基本明確：

要麼安全問題嚴重，直接納入城市更新通道，拆舊建新；

要麼通過更換管材建材、加固結構等方式，進行系統性品質提升，延長房屋壽命。

推動這場變革的，是日益緊迫的現實：中國的房子正集體步入“中老年”。

從市場掛牌資料看——

10年以內的房齡占比在10%左右；

10-15年房齡的占比35-40%左右；

15-20年的房齡的占比30%；

20年以上的房齡占比大概在20%左右。

有官方資料顯示，我國城鎮存量住房中，2000年以前建成的房屋占比高達27.55%。更有14個省市（如上海、北京、天津、遼寧、浙江等）的這一占比已超過35%。

截至2022年底，我國城鎮有接近20%的房屋房齡超過30年，正進入設計使用年限的中後期。

預計到2040年前後，近80%的城鎮房屋將步入“中老年”階段。

具體到城市，情況更為嚴峻：

上海擁有約200多萬套“老破小”，部分板塊占比超一半，其二手房成交量的近80% 來自這類房源。

北京在售的13.6萬套二手房中，房齡超20年的近5萬套，占比驚人。

廈門島內，老破房的占比更是達到80%。

隨著社區愈發老化，要修繕的費用只會越來越高。

住老舊社區的朋友這幾年應該發現了，自己所在的社區房屋外牆脫落、電梯故障、漏水這樣的問題司空見慣，時間長了物業也開始擺爛。

一些小修小補的項目，物業不想管，整修的大型項目物業捨不得花錢就只能交到“美麗家園”的工程。

事實上，隨著城市建築紛紛邁入“中老年”，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命週期房屋安全管理長效機制，越來越成為社會關注的熱點。

你可以理解為，今後把房子當作人一樣對待，要給房子定期體檢、上保險、交養老金。

因為只有它健康了，你才能住的舒服。

這份初心，不用懷疑，肯定是好的。

你以為這項制度只是針對老破小老破大嗎？

別忘了，還有一類更值得重視的潛在情況，就是高層商品房。

我們是世界上為數不多的，以高層為主要居住類型的國家。

那些年，在房地產大浪潮的推動下，一夜之間，全國各地出現了大批大型高層住宅區。

同時，高層因為人口密度大，公共空間和設施使用率高，會導致折舊率加速。

在北方，草坪2-3年不更換基本就會成片枯死，南方不換就是成片雜草。

遊樂設施、水系噴泉、地磚牆面、公共門禁，5年左右或壞或舊，10年不維護就會造成年久失修。

絕大部分社區的電梯都沒有得到足量保養，一般15年就基本沒法再用，必須更換。

時間再長點，就涉及到公共管道的壽命和更換，乃至房屋本體結構的加固。

所以，高層使用年限通常是50年，但大多數社區20年房齡的時候就已經破得不成樣子。

房子正集體步入“中老年”，已無法阻擋！

怎麼辦？

只有盡力去延緩。

這就不難理解，房屋體檢、養老及保險制度，會在這兩年被重點提起。

所以，這是一個非常龐大的舊改市場，而體檢只是第一步而已。

在未來五年，也就是一整個十五五計畫中，老破小、老破大改造都將是國內城市的大趨勢。

收縮城市框架，優化現有城市結構，高品質提升建成區，這就是中央一直再提的高品質城市建設的核心內容，也是未來5年的核心計畫。

有人估算過，僅此一項，也就是舊房整改，能帶動的投資就是超過10萬億的資金量，會拉動上下游產業鏈新一波增長。

而對於手中有老破小或老破大的人來說，也是一個很好的機會。

要麼就直接可以進入到更新通道，直接拆了拿補償；拆不動的，也會進行老房品質升級，帶動居住感和品質感躍升。

並且，一些老房子的地段非常好，在城市更新和高品質改造之下，這些老房子可能會帶來一波品質升級和居住舒適感躍升，租金也可能會更好。

總之，老房子的養老，已經不是一個家庭的問題，而是一個時代的課題。

而現在，一切才剛剛開始。

伴隨時代的發展，傳統商業邏輯正被重塑。今時今日的商業空間早已不再是單純的交易場所，而日益成為融合體驗、社交與情感連接的生活場景。消費者關注的焦點，也從商品本身轉向場景體驗、社交價值與情緒共鳴。

與此同時，零售業態不斷進化，行銷方式從線上種草延伸至線下深度體驗，如何與消費者建立深度連接，已成為決定商業成敗的核心命題。

在消費習慣的變遷與消費需求升級的夾縫中，傳統商業地產的“租售模式”正面臨前所未有的挑戰。大量建成多年的存量商業項目面臨客流下滑、業態老化等困境，更新改造已非“可選項”，而是生存與煥活的必然路徑。

其中，也不乏一些曾引領商業地產風潮，如今卻逐漸被“遺忘”的項目亟待盤活，開業已超20年的無錫保利廣場便是其中之一。

11月19日，無錫京東MALL項目正式簽約，落戶梁溪區原保利廣場。

事實上，京東MALL 帶來的“更新”，不僅是硬體上的調整，更涉及運營邏輯、品牌組合、使用者關係等方面的系統性重構。

閒置12年的“老大難”

從項目前身說起。

資料顯示，保利廣場開業於2004年，其位於無錫市梁溪區解放東路和縣前東街交匯處。項目建築面積約8萬平方米，曾是無錫首家一站式購物中心。

依託當時的先發優勢，無錫保利廣場在開業初期成功吸引了眾多正處於高速擴張期、同樣有強烈拓店需求的知名品牌入駐。包括家樂福超市、肯德基、H&M等國際連鎖品牌，迅速構建起集零售、餐飲、休閒於一體的綜合消費生態。

在2000年代末至2010年代初的鼎盛時期，項目不僅成為無錫市中心重要的商業地標，更因其良好的購物環境與品牌集聚效應，被無錫市旅遊局列為“無錫首批旅遊購物推薦單位”之一。

這一官方背書，不僅彰顯了其在本地商業格局中的標杆地位，也折射出那個時代“大而全”購物中心的黃金榮光。

不過，隨著2010年後，無錫迎來商業綜合體爆發期，恒隆廣場、蘇甯廣場等高端項目相繼亮相，城市商業格局迅速洗牌。

這些新建專案不僅在硬體設施、空間設計上更為現代，在品牌組合、運營理念和數位化服務上也更貼合新一代消費者的需求，對保利廣場形成了全方位的衝擊。

與此同時，電商崛起進一步分流了傳統百貨的客流，而保利廣場受限於原有物業結構與招商能力，難以快速反覆運算升級。隨著主力店陸續撤出，連鎖反應持續發酵，項目人氣顯著下滑，空置率攀升。

作為曾經的無錫東門商業地標，保利廣場自2012年閉店後閒置超12年。

在2017年4月初，曾有消息稱保利廣場已由無錫市威爾富商業管理有限公司全面啟動改造，總投入約1.5億元，更名“保利I-parkmall”，並力爭於2018年初開門迎客。

但從後續結果來看，並未能落地。2019年7月，又有報導稱，保利廣場解放東路沿線的共有商鋪正在重新進行簽約，若在8月上旬能達到九成簽約率，該部分最快將在2020年元旦前後開業。然而，關於保利廣場“復活”始終沒有實質性進展。輝煌之後的保利廣場陷入了持續數年的沉寂。

直至今年4月，有關部門披露保利廣場提升改造項目招標計畫。該計畫顯示，招標人為無錫市梁溪資產運營有限公司，投資估算1.96億，資金來源為自籌，計畫招標時間為2025年5月29日。

項目概況中提到，面積約為7.84萬平方米，原為無錫保利廣場項目，坐落于梁溪區解放東路與縣前東街交叉口，用途為商業、餐飲、影院。根據規劃，該專案由一棟3層商業建築及1層地下室組成。

今年10月，保利廣場改造提升工程的招標計畫正式對外公佈。而隨著無錫京東MALL項目近期官宣落戶，這座沉寂多年的商業體終於迎來實質性重啟與新生契機。

據瞭解，在原保利廣場上落地的京東MALL，是京東集團在江蘇重點佈局的專案，將打造華東區域升級店型。其核心定位聚焦“新、潮、趣”，主打“年輕力”，同時兼顧家庭全客層，營造富有“輕和力”與情緒價值的消費空間。

項目突破傳統零售，構建“購物+體驗+社交+娛樂”的新型消費業態。以“潮玩科技”和“一站置家”為主線，規劃了30多個沉浸式主題場景。特色區域如DIY裝機大師、京東電競、咖啡工坊、美食工坊、冰酒體驗區等。

針對年輕客群和大學生，電競專區的設立及後續賽事活動，將強化潮流聚集地的屬性。與此同時，項目致力於滿足“一老一小”在內的全家庭成員需求，成為主城區內的生活方式新升級和新體驗。

開業加速器

自2021年9月首家線下門店在西安開業以來，京東MALL在全國的擴張步伐明顯加快。

截至今年11月9日，全國已開業26家京東MALL，遍佈北京、天津、重慶、廣州、南京、深圳、廈門、太原、西安等城市，其中近半數開業於今年。

據商業客不完全統計，截至目前，今年已開業9家京東MALL，其中2家位於北京，其餘覆蓋南京、武漢、太原、深圳、天津、廈門等城市。

此外，在今年5月開業的合肥京東MALL是由原京東電器超級體驗店升級而來。算下來，年內已開業的京東MALL數量為10家。

籌開項目方面，今年初，武漢漢陽王家灣京東MALL、鄭州金水京東MALL成功簽約，並計畫在年內開業。

年內簽約的專案還包括濟南京東MALL以及蘇州高新(5.530, -0.25, -4.33%)區京東MALL，分別預計在2027年上半年建成，以及在2026年上半年開業。

也就是說，在2025年開業的京東MALL數量有望達12家，而京東MALL在全國的已開業及籌備中門店已超30家。

資料來源：網路公開資料，商業客整理資料來源：網路公開資料，商業客整理
在專案獲取方式上，以無錫專案為例，存量項目改造已成為京東MALL拓展門店的重要來源。京東MALL的首家線下門店亦是來源於此。

2021年3月，京東電器超級體驗店正式簽約入駐西安未央區盛龍廣場，簽約入駐的位置為盛龍廣場內的民生百貨，共有5層，經營面積4.2萬平方米。

過往資訊顯示，2014年11月29日盛龍廣場龍首購物中心試營業，民生百貨龍首店也同步試營業。民生百貨與盛龍廣場緊密依存，互相成就。但後續因企業發展及市場表現等多重原因，民生百貨旗下門店陸續出現調整，其中，盛龍廣場內的民生百貨龍首店便在2020年7月1日起正式閉店，直到京東的到來。

值得注意的是，或許京東原計劃以“京東電器超級體驗店”入駐，但彼時正伴隨著京東對五星電器的盤整，以及京東全管道戰略的深入推進，最終使得計畫中的超級體驗店以“京東MALL”名字開業。

此外，大連京東MALL於2024年9月開始試營業，11月8日開始正式營業。項目整體共5層，占地面積約5萬平方米，彙聚潮流家電、數碼產品、智慧家居以及新潮娛樂等互動體驗空間。

據悉，專案所在物業是位於天津街附近的曼哈頓大廈，由其內的新世界(7.350, -0.31, -4.05%)百貨改造而來。從2002年開業到2017年6月30日因故撤店，新世界百貨退出經營。新世界百貨一度是大連最繁華商業街——天津街的核心地標。而在其撤店後，專案也始終空置。

轉機出現在2023年11月。相關報導顯示，大連市中山區與北京京東世紀貿易有限公司、大連新世界廣場國際有限公司，共同簽署京東MALL遼南區域總部專案合作協定。也由此，這一閒置資產的盤活進程正式啟動。

隨著京東MALL的入駐，沉寂多年的曼哈頓大廈也終於重煥生機，成為遼南地區科技零售與城市更新融合的新樣本。

利用原新世界百貨1-5層，京東在這裡打造了一處自營消費電子主題類全管道、全場景、全新業態沉浸式體驗綜合體。也是繼2022年在瀋陽開設東北首家超級體驗店後，京東在東北地區打造的又一“網紅”超級商業體。

諸如西安未央區京東MALL、大連京東MALL的存量改造案例還有很多。粗略計算，京東MALL已佈局的30個項目中，涉及存量改造的項目近六成。

也正是這樣的佈局方式，使得京東MALL在加快拓店速度的同時，減輕開業負擔。

據瞭解，京東MALL在早期“一城一店”策略成功實施的基礎上，已經開始加大對個別城市的深耕。在西安、北京、天津、蘇州等地，京東MALL已開出雙店，進一步鞏固在這些城市的市場滲透與品牌影響力。

憑藉潮流科技與沉浸式體驗，聚焦家電家居的京東MALL，也依託細分品類優勢，在多個競爭激烈的市場成功開闢出差異化生存空間。其中，商業地產高度飽和的武漢，更是成為京東MALL首個“一城三店”佈局城市。

今年2月，武漢第三家京東MALL專案簽約儀式在漢陽區舉行，具體選址為武漢投控集團權屬企業資產公司運營的王家灣商圈頂琇廣場。

該專案營業面積近5萬平方米，共5層，計畫於年內開業。將彙聚潮流家電、手機數碼電腦、電競娛樂、家居家裝等眾多京東自營品類，覆蓋200餘家全球頂尖品牌、超20萬種商品。

通過體驗式創新模式，王家灣京東MALL打造電競娛樂、烘焙廚房、咖啡、美妝等多個沉浸式主題專區。將打造為集前沿潮流、炫酷科技於一體的全場景綜合類消費商業體和漢陽“頭號潮玩科技中心”。

在該項目之前，武漢武昌京東MALL、武漢光穀京東MALL已分別於2023年9月、2025年6月開業。

中國信達、長城資產集中處置恒大不良債權

11月19日，長城資產北京市分公司發佈對恒大地產集團有限公司債權的行銷公告，擬對相關債權進行處置。

債權總額約10.92億元，其中債權本金約9.59億，利息1.33億，抵押物為廣東省廣州市天河區黃埔大道西128號1908房等25套。

據瞭解，黃埔大道西128號為恒大珺睿商住樓，由恒大地產開發，2016年完成主體建設。占地面積9570㎡，總建築面積65815㎡，建築形態為34層高層塔樓。

廣州恒大珺睿2017年售價每平米6.5萬，2018年7.5萬，2019年達到最高的8.5萬；但2019年12月降為7.5萬，一路降至2020年初最低的5萬，估計當時有一波促銷活動；目前掛牌均價41717元。

11月12日，中國信達廣東分公司發佈一則對恒大地產集團有限公司債權項目的招商公告。根據最新公告，截至2025年10月31日，該筆債權本息總額高達16億元。其中債權本金為12億元。該筆債權設定了多項質押擔保。具體包括深圳市吉廈房地產開發有限公司98%股權、惠州古堡灣婚慶文化產業園有限公司100%股權，以及惠州大亞灣粵珠實業有限公司100%股權。

AMC千億地產不良加速出清

其實今年6月9日，長城資產北京分公司就已經將恒大集團旗下12家附屬公司的不良債權集中擺上貨架，債權總額約113億元。項目涉北京、天津、廣州、鄭州、南昌、無錫、寧波、成都、貴陽等多個重點城市，涵蓋住宅、商業及文旅等多個類型項目。

同日，長城資產上海分公司掛牌福晟前灘錢隆廣場總額約14.03億元的債權。

6月12日，中國信達線上上推介了近300項資產，合計超1000億元，分佈於全國28個省、市、自治區，類型涵蓋酒店、住宅、寫字樓、文旅項目、工業廠房和土地使用權等。

6月19日，中信金融資產將舉辦“商辦類資產”聯合推介會，250餘戶優質資產，債權總額超1200億元，涵蓋各類商業物業、辦公樓及酒店資產，廣泛分佈於北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地。

根據京東、阿里兩大交易平臺官網資料顯示，東方資產、中國信達、長城資產、中信金融資產與平臺之間的業務量在數百至數千筆之間不等。

大批地產不良已找到買家

6月11日，福州閩侯國企新邑歷史文化街區保護開發有限公司以1.3億元底價競得甘蔗街道長江村一幅約合24.24畝的地塊，成交樓面價4022元/平方米，其原為福建啟航置業名下爛尾近10年的項目。

有意思的是，該項目曾於去年12月被拍賣過一次，彼時成交價僅為4017萬元，今年再拿出來拍賣，半年時間已增值2倍。

近日，四川德陽市爛尾樓盤“城北福第”歷經四輪流拍，五輪拍賣後被3位競買人爭搶，最終以1214萬元成交，比第一次拍賣起拍價下降了70%。該項目只有兩棟樓，均已封頂。1214萬元成交折合來算，單價僅731元/平方米，而周邊的房價均價卻高達在5000元。

此外，停工多年的貴港平南縣香江花園樓盤也是在經過4輪拍賣、耗時8個月時間、降價1.68億元後，終於由地方國企接盤，成交價3.9億元。

6月6日，上海中福古玩城98套商業不動產在經歷兩次流拍後，被來自蘇州的國有企業以1.5億元買下。

而曾經爛尾的合肥518米地標建築恒大中心，上個月被中海地產以創新“續建換地”模式接盤，既要完成3.92億元續建任務，又獲得優質住宅地塊開發權。

其實地產類不良資產本身並不乏利差空間，亦不乏優質資產，缺少的是上行的市場環境。

“此前因市場下行，不良資產交易受到影響，大量不良資產滯留在銀行或資管公司手中。如今，隨著樓市回穩，不良資產投資機會和價值正在顯現，因多數不良資產交易價格較低，只要市場給力，就可以獲得不錯的收益。”一位從事不良資產盤活的人士稱。原本無人問津的不良資產有望成為各路資本爭搶的對象。

從2024年四季度以來，部分一二線城市不良資產包折扣率從30%回升至40%，資產流動性顯著增強，不良資產的收益空間也相應提升。據瞭解，某AMC024年收購的深圳某停工專案，因房價回暖，抵押物評估價值較收購時上漲15%，通過司法拍賣實現回收率提升至70%。

2025年開年，司法拍賣市場也出現了四個關鍵性利好信號：成交價格連跌3年後明顯上漲、一拍成交占比提升、成交量上漲、掛拍數量下降。不良資產流通速度加快、處置週期縮短，被抱怨了數年“處置難”的困境也將迎來轉捩點。也正因此，地產類不良資產包的價格也會水漲船高。

中期入賬79億 預算案估全年210億

近年政府賣地收益偏低，拖累整體庫房收入。最近政府公布，截至9月底的2025/26財政年度首6個月，地價收入79億元，包括公開招標的11億元及契約修訂的60億元收入，均較上年度同期多，但距離今年《財政預算案》預估的210億元全年度地價收入仍有一段距離。市場人士認為，政府或會加快賣地，但要達成全年目標有難度。

本年度賣地表8幅用地中，已於9月批出新增的屯門海珠路，以及本月批出荃灣永順街與德士古道交界，地價分別為10.89億及24.75億元，共35.64億元，前者已入賬首6個月地價收入，意味本季至少可入賬多約25億元賣地收入。下一幅招標的九龍佐敦谷彩興路將於明年1月2日截標。

市況回暖 政府料加快推地

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，近期地價節節上升，信置（00083）中標屯門海珠路樓面地價每方呎3860元，新地（00016）奪得的港鐵屯門第16區項目市傳呎價4000多至4500元左右，華懋再以每方呎約5692元中標荃灣永順街用地；估計佐敦谷彩興路地皮估值每方呎4240元，總價值15.6億元，差距主要在於項目與鐵路站的距離較上述3幅地皮遠。上半年度賣地收益79億元，他坦言，就算下半年度追多一倍，也難達210億元的全年目標，相信地價收入表現仍有挑戰。因地價上升，不排除政府趁賣地市場回勇，今明兩季將不止推出一幅地皮，有助地價收益，但暫時對全年地價收入可達210億元不太樂觀。

補地價方面，不局限於北部都會區，舊樓強拍後也會衍生補價，但比例不高。今年有5宗強拍，反映私人發展商重建步伐加快，不排除有更多市區補價個案。然而，參考新世界（00017）在北都補價的銀碼較低，相信即使有補價活動也要數量夠多，才足以帶動賣地收益達標。

發展商出價有望提高

談及發展商的投地意欲，張翹楚指賣地市場仍集中由大型發展商入標，其借貸成本較能控制，且在市場上的借貸能力較強。至於集中發展中小型單位的中小型發展商仍需時出清貨尾，投地意欲相對保守，暫未見中小型發展商參與賣地市場。雖然短期入標數量增加，荃灣永順街用地有9份標書已被形容為一年新高，但欠缺中小型發展商參與下，相信重返過往十多二十份標書的情況機會較微。

他認為，屯門第16區部分新盤成交價每方呎約1.4萬，新地奪得同區新項目的樓面地價若為4000多元，不算貴。今年發展商壓低入標價，是因坐貨時間長，隨着坐貨時間有機會縮短，發展商可能提高樓面地價。預計未來減息空間不大，但加息機會不高，現況下發展商或願意提出合理價錢、貼近賣樓價作地價參考。

過去周六、日（22、23日）缺乏全新盤推售，錄逾100宗一手成交，較對上周錄212宗，按周跌逾52%。

啟德澐璟4房雙套 標售8207萬

當中不乏大額成交，由華潤置地（海外）和保利置業 （00119） 合作啟德澐璟，昨日招標售出第1座15樓B室，實用面積1,870平方呎，4房雙套連私人升降機大堂，連車位成交價約8,207萬元，呎價約43,889元。

嘉華 （00173） 、會德豐地產及中國海外 （00688） 發展的啟德海灣，周末兩日共錄4宗成交，套現約3,300萬元。

成交單位包括第2A座30樓D單位，實用面積534平方呎，2房連儲物室間隔，成交價1,187.5萬元，呎價22,238元。

區內中國海外牽頭的維港•灣畔，周末連錄3宗成交，當中包括第1A座7樓C室，實用面積319平方呎1房，成交價706.7萬元，呎價22,154元。

此外，佳明 （01271） 發展的粉嶺北映薈，最新沽出頂層特色戶19樓B室，實用面積384平方呎，連63平方呎平台及270平方呎天台，成交價614.9萬元，呎價為16,013元，售價創項目新高。

粉嶺北映薈 餘4伙或採惜售

佳明集團營業及市務總監馮倩平稱，項目累售86伙，連車位合共套現約3.2億元，僅餘下最後4伙待售，不排除採惜售策略，價格有機會「賣一間加一間」。

太古地產 （01972） 旗下的柴灣海德園，亦售出第2座38樓H室，單位實用面積573平方呎，屬2房間隔，成交價1,158.7萬元，呎價為20,222元。項目累售100伙，總銷售金額逾8.6億元。

碧桂園(02007)公布，子公司騰越建築科技集團及相關當事人收到中國證監會廣東證監局行政監管措施。

該集團指，騰越作為發行人未能及時披露公司名稱變動、公司三分一以上董事、三分二以上監事、總經理變動以及公司被列為失信被執行人及重大訴訟、仲裁事項，廣東局對發行人、時任董事長楊惠妍、信息披露事務負責人陳嘉佳、董事及總經理兼信息披露事務負責人楊澤輝採取出具警示函的行政監管措施。

該集團指，發行人及有關責任人高度重視監管措施，將以此為鑑，嚴格遵守債券信息披露要求，相關事項不存在違反募集說明書的承諾或約定的情形，不會對發行人日常管理、生產經營及償債能力產生重大不利影響。

中國誠通發展集團(00217)公布，斥2.2億元（人民幣．下同）（約2.4億港元）向河北京唐工業技術及中國二十二冶集團作為共同承租人購買資產，再回租予共同承租人，料賺取2117萬元（約2308萬港元）服務費及租賃利息。

該集團指，資產為若干施工機械及輔助設備，估值師的評估值約3.02億元（約3.3億港元），而回租為期3年，共同承租人估計付利息約1567萬元（約1708萬港元）及服務費550萬元（約600萬港元）。

「搶贏」券商 進駐5100呎複式舖

以炸雞聞名的菲律賓連鎖快餐店快樂蜂（Jollibee），近年成功吸納外傭姐姐以外的客源，令集團版圖持續擴展，近期更在核心旅遊區尖沙咀「搶贏」作為舖位租賃市場新貴的證券商，承租加拿分道及厚福街交界單邊逾5000方呎複式巨舖，月租23萬元。

據了解，快樂蜂剛承租的舖位為尖沙咀加拿分道49號夏惠樓地下A號舖及1樓全層，地下建築面積約800方呎，主要作為舖位入口，有內置樓梯登上建築面積約4300方呎的1樓，合共總建築面積約5100方呎，成交月租23萬元，呎租約45元，租期3年。

位處加拿分道單邊 每呎45元

上述舖位雖屬樓上舖，但靠窗位置坐擁加拿分道及厚福街交界單邊景觀，之前由連鎖食肆吉野家自2022年起租用，月租約24萬元，租約今年8月底屆滿。在吉野家租約到期前，舖位以26萬元放租，知情人士指出，該舖於8月底獲一家證券商出價每月逾20萬元洽租，並已接近尾聲。據知，有關證券商更曾在社交媒體向外透露即將準備在上址開設尖沙咀新旗艦店。

不過，在吉野家即將遷出前，突然「殺出程咬金」，快樂蜂出價洽租上址，並最終以較高出價的23萬元擊退證券商，成功租得舖位，月租較3年前略低1萬元或4.2%。此舖2016年曾以每月約30萬元租予食肆，故目前租金較高位回落23.3%。

快樂蜂早於2017年已在尖沙咀插旗，當年以每月35萬元承租北京道53至63號國都大廈地庫舖，雖然該舖總建築面積約4800方呎，但絕大部分位置都位於地庫，只有約300方呎的獨立地面入口，門面不及是次承租的加拿分道複式舖顯眼。

中環首店開業29年 53萬續租

連同最新承租的加拿分道舖位在內，快樂蜂分店數量將達22間，較年初增加一成。今年中快樂蜂以每月23萬元租用佐敦彌敦道204至206號遠東發展大廈地下A及B舖，建築面積合共約3400方呎，呎租約68元。該舖原先分間成兩個細舖位租予零售商戶，因快樂蜂具品牌效應，吸引業主合併兩舖租出。快樂蜂管理層曾透露，本港餐飲市場競爭激烈，但市場國際化，可接觸不同地方客源，故目標5年內把分店數量翻一番，至超過40間。

香港第一間快樂蜂餐廳於1996年開業，位於中環德輔道中21至23號歐陸貿易中心地下Z4號舖及地庫A舖，地下建築面積約861方呎，地庫建築面積約3523方呎，總建築面積約4384方呎。據了解，快樂蜂剛以53萬元續租多3年，呎租約121元，較業主對外放租開價65萬元，低12萬元或18.5%。

快樂蜂已連續租用該歐陸貿易中心舖位超過29年，據悉當年月租為26萬元，意味舖位最新月租已累升超過一倍。

新盤市場氣氛不俗，益兆集團及俊和發展合作的長沙灣青山道現樓項目幸薈，昨日起招標發售13伙標準戶，即日沽清；發展商同日加推30伙，折實平均呎價18821元，較首批高11.5%。新世界發展（00017）旗下佐敦瑧爾過去周六（22日）加推全盤餘下33伙，折實平均呎價22857元，較首張價單高10.9%。

益兆集團及俊和發展合作的長沙灣幸薈，昨天起招標發售13個標準戶，包括11個開放式及2個兩房單位，實用面積177至309方呎，即日全數沽出，成交價由296.6萬至549萬元，總成交金額4802萬元。發展商指出，買家中有約五成為自住人士。

發展商同日隨即加推第2號價單，涉30伙，實用面積177至309方呎，以最高折扣12%計算，折實售價293.9萬至606.5萬元，折實呎價15283至22000元，折實平均呎價18821元，較首張折實均價16883元高11.5%。發展商透露，項目現樓示範單位參觀人流眾多，已錄得逾2000人次參觀。

瑧爾添食33戶 加價11%

新世界發展的佐敦瑧爾則在過去周六加推第2號價單共33伙，實用面積249至380方呎，維持最高20%折扣優惠，折實售價524.4萬至1016.8萬元，折實呎價20979至26758元，折實平均呎價22857元，較首張價單折實均價20610元高出10.9%。今批單位繼續向大手掃入全層3伙的買家，提供30萬元的「瑧爾．至尊高鐵圈層購優惠」。

瑧爾全盤63伙先後分兩張價單推出，折實售價由491.7萬至1016.8萬元，折實呎價19284至26758元。項目自過去周六起收票，過去周末兩天（22日至23日）累收逾600票，超額認購逾8.5倍，當中約30%入票人士有意認購全層3伙。為回應市場需求，發展商將於日內上載銷售安排，落實本周開售。

新盤兩日成交減半至100宗

由於市場未有大型新盤推售，故過去周末兩天全港一手市場僅錄約100宗成交，較前一個周末（15日至16日）約200宗，按周下滑50%。

另外，理想集團九龍塘喇沙利道50號，實用面積達13864方呎的巨無霸洋房，將於本周四（27日）招標及截標。

數年前入市的業主，現時離場多少都要蝕。將軍澳日出康城SEA TO SKY一個3房戶，原業主輸約309萬元敗走；青衣明翹匯近期則連錄多宗損手個案，最少蝕逾41萬元。

利嘉閣地產聯席董事鄭啟聰表示，將軍澳日出康城SEA TO SKY 3座高層C室，實用面積756呎，3房間隔，享海景，獲家庭客以1115萬元承接，呎價14749元。原業主於2021年6月以1424.1萬元一手購入單位，持貨逾4年，賬面勁蝕309.1萬元或22%。

明翹匯連錄3宗蝕讓

於樓市高峰期開賣的青衣明翹匯，業主如今離場多損手，屋苑最近連錄得多宗蝕讓成交，均為2019年11月買入的一手貨。利嘉閣地產高級區域董事彭錦添指出，明翹匯2座中層B室，實用面積426方呎，兩房間隔，以570萬元易手，呎價13380元，原業主買入價665.2萬元，持貨逾6年賬面輸95.2萬元或14%。同座低層H室，實用面積299方呎，一房間隔，以407.5萬元轉售，呎價13629元，原業主買入價448.6萬元，賬面蝕41.1萬元或9%。2A座低層D室，實用面積299方呎，一房間隔，以420萬元成交，呎價14047元。原業主以484.9萬元購入，賬面蝕64.9萬元或13%。

此外，老牌屋苑有業主趁樓價回穩出貨獲利。美聯物業分行高級分區營業經理陳彪稱，鰂魚涌太古城泰山閣低層F室，實用面積582方呎，兩房間隔，議價至818萬元成交，呎價14055元。原業主於2010年3月以490萬元購入單位，持貨逾15年半，賬面獲利328萬元或67%。

面對港股波動及美國減息步伐可能放慢，二手樓市轉趨觀望，三大地產代理行統計剛過去的周六及周日（22日至23日）十大屋苑成交均告回落，其中美聯物業成交穩守雙位數，共錄得10宗，按周回落7宗或41%。美聯物業高級董事布少明表示，多個新盤熱銷，反映購買力持續湧現，惟二手筍盤減少，導致交投受阻。

美聯相關成交挫四成

中原地產統計的十大屋苑同期錄得7宗成交，按周大減9宗或56%，重返單位數。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，二手市場已回復信心，惟議價時間拉長，加上新盤百花齊放，致令二手成交速度減慢。

利嘉閣地產統計的十大屋苑過去兩天有6宗成交，按周減少7宗或54%，重回單位數。利嘉閣地產總裁廖偉強相信，因為近日股市表現波動，加上美國減息步伐可能受阻，令買家入市步伐放緩。

金融市場活躍，帶動租賃寫字樓需求。中原（工商舖）統計顯示，10月錄得約473宗商廈租賃成交，涉及租用樓面面積約117.9萬方呎，租用面積按月遞增逾一成。

根據中原（工商舖）資料，10月商廈租賃市場成交約473宗，按月上升約2.38%；涉及租用面積約117.9萬方呎，彈升約12.85%。

租賃較集中港島區甲級商廈，帶動空置率明顯改善。10月港島區整體空置率為12.52%，較9月下降0.32個百分點。中環及金鐘10月空置率分別為12.89%及7.07%，回落0.33及0.39個百分點；銅鑼灣空置率7.19%，大減1.17個百分點。

九龍區10月整體甲級商廈空置率15.04%，較9月回落0.25個百分點。尖沙咀及九龍灣空置率為7.19%及22.54%，按月回落0.24及0.45個百分點；觀塘空置率14.76%，減少0.31個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓指出，本港金融市場發展蓬勃，經濟持續發展，促使企業升級搬遷及整合業務，甲級商廈需求快速回暖，提振商廈租賃成交量。他預料，隨着核心區甲級商廈空置率持續錄得按月改善，相信整體商廈租賃市場將延續穩定上升趨勢。

泰籍業主1999年4750萬購 銀行叫價逾2.5億

二手樓價雖然見底回升，但銀主盤存量持續高企，連續10個存量突破400伙關口。銀行持續大幅減價放盤，例如山頂布力徑超豪宅再出現銀主盤，銀行大幅減價9500萬元吸客。

相關單位為山頂布力徑9至19號單號屋，室面面積約5,104平方呎，屬於5房間隔，並連約4,360平方呎花園及泳池，可居高臨下望深水灣一帶海景。據悉，原業主為泰國人，早於1999年以4,750萬元購入單位，早前淪為銀主盤，銀主低調叫價3.5億元放售，近日大幅減價9,500萬元，現叫價2.55億元放售，減幅27%。

銀主盤存量高企 11月單月新增61伙

區內代理指出，單位雖然可望深水灣海景，但是洋房早於1977年落成，樓齡約48年，加上室內裝修十分殘舊，銀主叫價3.5億元一直乏人問津，近日面對現實作出調整。

資料顯示，布力徑一帶超豪宅市場，近年頻頻出現銀主盤。例如恒大主席許家印原持有的山頂布力徑3幢洋房，2022年遭銀主接管。其中，布力徑10號B屋，實用面積約5,171平方呎，2023年推出市場，當時意向價8.8億元，至去年大幅減價5成，以4.7億元放售，惟至今仍未獲承接。

根據前綫代理統計資料顯示，11月新增銀主盤61個，銀主盤存量約430個（包括住宅及工商舖），較10月的458個回落6%，反映銀行加速減價沽貨。例如屯門華利大廈高層B室，實用面積229平方呎，可作2房間隔，原業主2018年樓市高峰期以323萬元購入，上月中淪為銀主盤，銀行叫價216萬元放售，放盤2周即大幅減價至176.8萬元售出，呎價7,721元。業主持貨約7年，單位帳面貶值146.2萬元，期內蒸發45%。

另外，九龍站君臨天下3座中層D室，實用1,062平方呎，屬於3房間隔，原業主早於2009年以2,170萬元購入，至2017及2018年間多次向不同銀行及財務公司加推借貸，最終淪為銀主盤，日前以2,928萬元售出。

年末雖為傳統租務淡季，惟今年租金走勢仍持續向上，如將軍澳海茵莊園開放式單位，剛以呎租68元租出，租金與今年暑假高位看齊。

市場消息指，剛承租為海茵莊園1座高層B7室，實用面積205平方呎，開放式間隔，以1.4萬元租出，呎租68元，租金與今年8月份同類戶型高位看齊，而上址業主今年入市，買入價477.6萬元，現租出即享3.5厘租金回報。

Belgravia Place 1房月租1.58萬

同屬一手買入即租出，兼且新近入伙的深水埗Belgravia Place，1房單位放盤僅1周即租出，回報高逾4厘。香港置業區域董事方文偉指，剛承租為Belgravia Place極高層單位，實用面積264平方呎，1房間隔，單位一周前以1.6萬元放租，因屬全新未住過單位，且位處極高層，同區單身人士，睇樓一次後即議價至1.58萬元成交，呎租60元。以業主於2024年4月以買入價464.6萬元計，持貨1年即享租金回報4.1厘。

另，長沙灣泓景臺2房，新近以略高於市價租出。承租為泓景臺6座低層G室，實用面積473平方呎，2房，望園及泳池景，單位原以2.3萬元放租，現獲兩姊妹以2.25萬元承租，呎租48元，較同類單位市值約2.1萬元略高，全因租客心儀單位有裝潢，故睇樓1次後即決定承租。以業主於2011年買入價458萬元計，現可享租金回報約5.9厘。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，據中原（工商舖）的資料，10月份商廈租賃市場錄得約473宗成交，按月上升約2.4%，按年則回落約10.1%；涉及租用面積約117.9萬平方呎，按月錄得約12.9%增幅，按年減少約26.3%。

10月份寫字樓租賃市場最矚目成交是，中環遮打道18號歷山大廈14樓全層，建築面積約1.1萬平方呎，以每月約141萬元租出，呎租約128元，租客為國際律師事務所。

港島空置率 按月降0.32個百分點

空置率方面，陳氏指出，港島區甲廈空置率錄明顯改善，10月份整體空置率為12.52%，較9月下跌0.32個百分點，按年微升0.18個百分點。各區空置率均錄得按月回落，其中金鐘及中環10月份空置率分別為7.07%及12.89%，按月回落0.39及0.33個百分點，按年則分別下降0.44個百分點及上升1.24個百分點。而銅鑼灣甲廈空置率改善最為顯著，10月份錄得7.19%，按月及按年分別大幅減少1.17及1.61個百分點。九龍區空置率同樣按月錄得改善，10月份整體空置率為15.04%，較上月回落0.25個百分點，按年則上升1.56個百分點。

陳氏指出，隨著核心區甲廈空置率持續錄得按月改善，相信整體商廈租賃市場將延續穩定上升趨勢。

英皇國際副主席楊政龍認為，受惠於香港政府進一步放寬投資移民置業門檻，豪宅受捧價格可追落後，地區特別看好半山及南區。

今年樓市有起色，楊政龍分析原因，認為整體左右樓市走向的主要因素已逐漸明朗化，息率回落、租金上揚令供平過租的情況再現，本地住宅剛性需求一直持續，而且香港政府近年專才、留學香港的政策奏效，為樓市帶來新動力。各項因素配合下，為來年樓市打好基礎。

寬投資移民門檻 中上價物業交投增

他預計明年樓市不論交投量，或樓價均可向上，樓價升幅可達5%。各類物業上，料豪宅樓價看俏，受惠於香港政府進一步放寬投資移民置業門檻，成功令價值3,000萬至5,000萬元的中上價物業交投增加，並擴展至超級豪宅市場，逾億元大額成交量亦得以帶動。該類物業價值在過去數年均受到低估，現時正是追落後的好時機。

地區上，他認為，港島區供應一向罕有，比鄰傳統核心商業區及名校網，特別睇好半山區及南區，不但有區內分支家庭要為下一代物色新物業，外區人士亦因為區內配套有意進駐，物業抗跌能力及投資回報上看高一綫。

最近租金指數持續破頂，租盤供不應求，楊政龍指，英皇地產旗下的The Unit Soho，出租率高達96%，最高呎租達120元水平。在租金不斷上揚的大環境下，項目租金在未來有機會進一步攀升。

在本地市民剛性需求、外來專才及留學生的全新需求支持下，預計明年租金將會維持升勢，其中比鄰商業區及學校區，方便租客上下班及其子女上學地段的租務需求會更高。

the MVP 反應佳 明年推堅道項目

總結過去一年英皇地產銷售，全新項目半山區the MVP全盤經已售罄，連同壽臣山15號、畔海、澄天及半山捌號等項目，合共套現近35億元。部署上，明年會推售壽臣山15號全新示範屋，包括洋房9號及15號；至於香港仔澄天則以現樓形式，推售最後兩伙頂層特色大宅。至於全新項目，由於早前推售the MVP市場反應熱烈，所以明年將會推出半山區堅道項目，回應市場訢求，項目將主打2房戶，目標客源為當區分支家庭及投資客。

AI熱潮席捲全球，他指集團從項目規劃、室內設計以及市場銷售推廣的層面上應用人工智能技術，如研究利用AI技術協助如何為項目早期時的室內空間作裝飾陳設及傢俬布置，透過模擬效果圖就能感受單位落成後的空間感，更針對性地按客戶品味及需要，為示範單位找到合適的設計方案，有助掌握市場脈搏。

建築上，他指正積極研究利用人工智能技術在項目建築施工、物業設計、管理及維修護理等不同範疇，比如嘗試在樓宇勘察時利用人工智能分析及評估建築結構狀況，及物業管理上使用AI綜合管理平台，在能源使用及維修上作數據分析、實時檢測及評估表現，以達致可持續性發展的目的。

整體樓市氣氛正面，準買家入市信心提升，連帶豪宅交投持續升溫。黃竹坑深灣9號6座低層B室，面積1,650方呎，原則屬4房套連儲物室間隔，以5,300萬連車位登記成交，呎價約32,121元；據了解，原業主於2017年以5,880萬購入，持貨8年易手，帳面蝕約580萬或約9.9%。

海名軒四房4850萬售出

紅磡海名軒1座高層A室，面積1,666方呎，屬4房雙套開則，以4,850萬售出，對比最新銀行估價約2.9萬售5,085萬，低出235萬或約4.6%，呎價約29,112元。據悉，原業主於2007年以2950萬購入，持貨8年沽貨，帳面勁賺1900萬，期內單位升值約64.4%。

新德園洋房4433萬易手

九龍塘新德園事隔近1年再錄洋房成交，為該屋苑一幢雙號洋房，面積2,355方呎，以4,438萬登記成交，呎價約18,845元。資料顯示，該屋苑對上一宗洋房成交個案於去年12月初錄得，為一幢面積2,822方呎的雙號屋，當時以5,066.8萬成交，呎價約17,955元。

大埔白石角溋玥．天賦海灣3座一伙頂層特色單位，面積1,819方呎，連2,691方呎平台，而平台更設有私人游泳池，該大宅原則屬3房雙套連遊戲室間隔，以4,100萬成交，呎價約22,540元；而原業主早於2012年以3,785.7萬一手向發展商購入，持貨至今轉手，單位13年間獲利約314.3萬或約8.3%。