由於營建成本攀升、完工入帳遞延，加上限貸、關稅等政策及大環境變動影響銷售成績，營建F4興富發、華固、遠雄、長虹，前三季每股稅後純益（EPS）全數比去年同期衰退，分別下滑至0.95、1.82、1.74、2.24元。展望第四季，F4在建案完工入帳下，可望迎來年度最高峰，全年業績有機會重回正軌。

興富發今年預計有愛琴海、興富發博愛、市政1號院、仰星殿、鉑愛悅、市政愛悅、美術水公園等七筆新案完工，總案量逾400億元。今年前三季營收143.72億元，稅後純益20.10億元，EPS 0.95元，遜於較去年同期的1.52元。

不過興富發第四季進入完工交屋高峰，單季業績有機會重返正軌；加上新案遞延效應，明年業績將可望持續衝高。

華固今年已有兩筆住宅案，包括總銷38億元的華固得月、34億元的華固大安學府完工交屋，累計前三季稅後純益5.82億元，EPS為1.82元。至於華固中央置地、華固時代置地等二案，認列時間有遞延，其中華固中央置地已以112.2億元賣給陽明海運，預計12月底前可入帳，屆時華固單季營收和獲利可望衝高；華固時代置地實際認列時間可能落到2026年。

華固表示，自2025年起到2028年估計共有1,100多億元的新案陸續完工交屋，年均完工量250億元，超越過去年均100億元水準。

遠雄表示，今年業績高峰集中在8～12月，其中百億大案遠雄幸福成開始交屋，預計延續至2026年；遠雄商舟8月開始交屋，由於銀行排撥貸款時間比以往拉長2倍，主要入帳時間落在9～10月；在上述二大案密集挹注下，遠雄第三季業績明顯爬升，累計前三季稅後純益13.56億元，EPS 1.74元，市場看好遠雄第四季業績可續強。

長虹下半年業績重心為台中梧棲總銷40.38億元的長虹天韻完工交屋，加上上半年認列忠孝詠吉案收入，累計前三季稅後純益6.51億元，EPS為2.24元，仍較去年同期衰退。

除天韻持續入帳外，松德長虹、長虹天韻、雲創科技、長虹ICT科技、虹創科技、長虹天際等新案將從第四季持續完工至明年，中長線有撐。

房市急凍，房價盤整，屋主轉售獲利下滑，據財政部資料統計，全台前十月個人房地合一稅收432.9億元、年減23.5％，全年恐將出現房地合一稅上路十年來首見衰退。過去幾年房價飆漲的新竹縣市，前十月房地合一稅收稅收年減幅分別達57％、47％，減幅居全台前三名；剛需穩定、房價波動較小的新北市，則為房地合一稅收唯一正成長的縣市。

近一年來房市交易量持續萎縮，尤其投資客退出市場後，短期交易比重降低，持有房產期間拉長，加上過去急漲的房價進入盤整階段，屋主轉售獲利空間縮小，相較於去年房地合一稅收普遍每月在60億元以上，今年單月多在40餘億元，10月單月稅收僅43.5億元，連續第三個月下滑。

以各縣市來看，新北市前十月稅收117.3億元，取代過去長年居冠的台中市，居全台個人房地合一稅收王，也是唯一正成長的縣市。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，信用管制衝擊餘波仍在，全台買氣大幅限縮，不過雙北市房價基期高、剛需穩定，在這波房市多頭中漲幅小、修正幅度也相對較有限，加上新北市不少重劃區推動。

如果屋主是在2016～2020年間較早期取得，歷經整體大盤起漲，較長的持有期轉售獲利空間仍相當高，使新北市成為房地合一稅收仍能成長的縣市。

相較之下，過去由竹科客群支撐的大新竹地區，在房市交易急凍後，今年稅收下滑幅度驚人，賴志昶表示，大新竹區域高資產階級對景氣波動敏感，適逢大環境不佳，買方亦出手謹慎，交易熱度下滑，讓新竹縣市房地合一稅收大幅縮水。

2025.11.12 16:17

受到總體經濟環境及房市政策影響，市場買氣轉趨保守，永信建設發言人陳怡均12日在法說會中表示，永信建設營收較去年同期明顯減少，但仍秉持穩健經營原則，為市場回溫提前布局，迄今，目前待售餘屋總銷金額約170億元，未來1年將有兩大新成屋建案，總銷合計約52億元，由於目前房市的盤整期，仍將持續一段時間，因此，將採審慎保守態度。

永信建設截至2025年前10月營收約19.28億元，較去年同期的94.11億元，年減79.51％，主因為整體房市信心低迷，買方觀望情緒濃厚。

陳怡均指出，截至今年前三季的財報毛利率與淨利率，也較去年略降數個百分點，主要是因應市場調整價格及讓利銷售，另一方面則是建築成本受低碳轉型、綠色通膨及政策影響持續攀升。

她說，永信建設採取「先建後售」的營運模式，目前在售建案主要分布於楠梓、三民、仁武、鼓山及鳳山等高雄主要行政區，今年完工的新案包括三民區「齊樂」、鼓山區「蘊美」、楠梓區「辰旭」、仁武區「澄境」，其餘持續銷售的建案則有仁武區「澄光」、鳳山區「繪上品」、「水律」、「R5新世代」、「豐華大鎮」；前鎮區「禾豐」共六案。

陳怡均表示，永信建設目前待售餘屋總銷金額約170億元，未來要看市場景氣變化，若有銷售，才會有營收入帳，未來1年內，永信建設預計推出兩大完工新案，鳳山區的「鳳東二期」預計明年第二季完工，楠梓區的「高雄大學三期」預計明年第三季完工，兩案的總銷約52億元。

此外，永信建設尚有十案持續興建中，預計將於2027年至2029年間陸續完工，包含「龍華十期」、「師大案」、「四甲案」、「保成三期」等。

陳怡均表示，永信建設將以四大核心策略持續推動永續經營，在土地開發方面，嚴選具市場性區段，精準掌握產品定位，在財務管理上，穩健操作、不過度擴張信用，維持資金效率，在生產管理方面，委託甲級營造廠施工，確保品質與成本控管，在行銷與售後服務方面，持續推動「社區煥新計畫」，提升住戶安全與居住品質。

陳怡均表示，近期不動產市場交易明顯降溫，與去年相比差異顯著，永信建設雖已積極調整行銷策略，並透過價格調整刺激買氣，惟市場整體反應仍顯保守，顯示買方信心尚未完全恢復，因此，在此背景下，永信建設對市場前景，採取審慎保守態度，預期目前的盤整期仍將持續一段時間。

她說，儘管如此，永信建設說明，將持續秉持「穩健經營、深耕在地」的核心策略，持續優化產品規劃與服務品質，積極布局未來市場契機，若隨著市場景氣回溫，永信建設將能以更具競爭力的產品與品牌信譽，再度展現成長動能。

2025.11.12 16:14

近年央行推動信用管制，加上升息已有段時間，不過房貸違約率都維持在0.07%左右歷史低檔水準，不過今年第一季房貸違約率較上季增加萬分之1，達到0.08%，寫下近11季以來新高，房仲業者指出，就業市場穩定，有資金需求民眾願意降價售屋仍可變現，不至於出現短期資金流吃緊，不過目前房市交易急凍，仍需留意違約率是否有緩步增加的現象。

根據不動產資訊平台資料顯示，購置住宅貸款違約率2009年第一季仍高達1.39%，隨後一路下降，2021年第三季跌破0.1%，之後維持一段時間都在0.07%，直到今年第一季才略增至0.08%，整體房貸違約率還是維持歷史相對低檔水準，整體房貸品質穩定。

以六都來看，房貸違約率最高的是台北市0.13%，其次是台南市、高雄市的0.08%。

信義房屋產企研室專案經理曾敬德表示，央行連續性升息已經有段時間，加上信用管制提高風險控管，加上房價穩定，雖然購屋族每個月房貸支出增加，但住宅違約率都維持在0.07%的超低水準，今年第一季才增加到0.08%。

曾敬德表示，房貸緊縮政策影響到是新進場的購屋人，房貸族更在意工作收入是否穩定，4月股市一度崩跌，不過很快就反彈、並創下新高，經濟表現及就業市場狀況相對穩定，民眾不會頓失收入，即使房貸負擔較過沉重，還不致於繳不出來，此外房市仍有一定接手力道，一旦遇到個人財務狀況出現問題，將不動產變現尚算容易。

不過關稅議題與先前新台幣大幅升值後，部分產業受到衝擊，也有個案企業主將不動產變現，仍需觀察後續演變與對企業獲利的衝擊。

2025/11/12 09:30:17

房市有築底跡象？根據六都地政局最新統計，今年10月六都建物買賣移轉棟數約1萬6,989棟，雖年減約14%，但與9月相比增加約6%，公股行庫表示，展望年底與明年第1季房市，在政策與利率未明顯鬆動之前，大致將延續量弱、價撐的基調。（延伸閱讀：新青安房貸鬆綁 公股銀行排撥情況大幅改善）

根據內政部統計，今年前9月全台建物買賣移轉棟數為19.5萬棟，比去年同期的27.1萬棟，已衰退28%。也有公股銀行指出，近期房市景氣應保守看待，惟近年建商大量推案，明年仍處交屋潮，整體房市不容樂觀。

公股銀行主管表示，由於中央銀行祭出第7波信用管制以來，銀行也配合自主管理不動產貸款總量，使得潛在購屋者採取觀望態度，隨著新青安貸款排除銀行法72-2條之外，或許對消費者信用能有所改變；但價格部分，因原物料及工資上漲、再加上缺工，短期內價格很難有明顯的修正。

也有公股行庫指出，隨著新青安貸款排除在銀行法72-2條之外，或許將對房貸資金動能帶來幫助；央行雖維持現行選擇性信用管制，但放寬換屋族換屋期限，對需求面將產生助益，但交易量能能否在新青安排除於不動產放款比率限制外後產生反轉，後續尚須視央行是否對集中度管理政策有所放寬，須持續觀察。

公股行庫認為，未來在房市供給量高，但成交量疲弱下，對房市供需形成壓力，短期內房市仍將處於修正階段，預期房市將呈現量縮價盤整格局；展望年底與明年第一季房市，在政策與利率未明顯鬆動之前，大致延續「量弱、價撐、區域分化」基調，若賣方讓利幅度加大、以量換價，則有望帶動短期回暖空間。

銀行業者則指出，房市持續盤整，市場上幾乎只剩下剛性需求的客群，現在看來央行總裁楊金龍祭出的政策目的已有成效，打破先前民眾認為「房價只會漲不會跌」的期待，如今投資盤呈現觀望，有剛性需求者則不受到影響；至於房價則有零星下修，但整體下跌目前還看不到，畢竟買賣雙方都還在僵持。

2025/11/12 02:23:44

去年9月央行信用管制措施以來，全國買氣跳水；住商機構統計內政部資料顯示，今年上半年全國住宅買賣移轉棟數達4萬7,554棟、年減36.2%，是2009年統計以來同期最低紀錄。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，這波政府打炒房政策海嘯，因新措施箝制住銀行金流，傷害更勝以往。數據顯示，歷年上半年全國住宅買賣移轉棟數，2009年至2014年間房市大多頭時間，長期維持在10萬棟以上，隨著2016年房地合一稅新制上路，買氣跌入谷底，直至疫情時期才陸續回溫；但2023年《平均地權條例》修正案三讀通過，再次衝擊市場，買氣再進入急凍狀態。

2023年7月，政府推出新青安優惠房貸，在政策讓購屋民眾有感，讓有意買方消費者大膽出手，2023年下半年至2024年上半年房市買氣噴發；惟因政策規畫未仔細，造成短線資客利用鑽漏洞得利，以致去年9月央行推出第七波信用管制措施，目標打擊炒房客，但新政策卻重挫國內房市交易量，讓今年上半年住宅買賣移轉筆數僅剩近4.8萬棟、年減36.2%，寫下2009年以來同期買氣最冷紀錄。

賴志昶指出，觀察歷年數據，2016年房市空頭襲擊後，國內住宅買氣在2019年至2021年間才有所起色，顯示市場若遇重大打擊，將衝擊消費者信心。

觀察六都數據，今年上半年台北市移轉棟數5,396棟，年減34.4%；新北市上半年住宅買賣移轉棟數約1萬筆，年減33.9%；桃園市上半年交易量7,524棟，年減41.2%；台中市僅4,834棟、年減約40%。

南二都方面，上半年台南市移轉棟數3,424棟，年減31.6%。高雄移轉棟數4,770棟、年減約38.3%；賴志昶指出，台南市因南科相關科技產業穩定進駐，令台南市住宅買賣移轉棟數跌幅較少。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前房市處於盤整期，短期難見反彈趨勢，惟首購族、自住客如財務條件穩健，且有自住需求，可趁此時議價空間擴大尋找合適物件。

2025/11/12 17:06:05

桃園市政府鼓勵青年落地生根，但租金補貼福利不如雙北、台中等地，面對房價租金年年升高，民代呼籲市府跟進其他縣市，規畫加碼方案；桃園市都發局決定即將推出的第5期包租代管全用於照顧青年、婚育、原民及醫護等政策對象，同時也會研議加碼補貼的可能性。

國民黨桃園市議員陳韋曄指出，桃園目前只有原住民族每月4千元租屋補助政策，一般民眾均適用中央租金補貼辦法，每月最多2880元。在中央補助以外，台北針對相對弱勢青年族群有6300元到11000元差額補貼，新北補助也從3500元到7000元不等，台中也有育兒租金補貼，這些都是加碼項目，桃園同樣是直轄市，卻缺乏類似福利，實屬可惜。

陳韋曄表示，桃園在自籌經費加碼青年租金補貼方面明顯落後其他直轄市，建議市府研擬「桃園版分級加碼補貼」，並結合包租代管政策，保留部分房源給青年族群，讓青年租得起，也租得到。

都發局回應，桃園2018年曾推青年租屋補貼，每人每月4000元，隔年因中央推出相同政策而未續辦下去。市府評估近五年桃園一般住宅租金平均每坪單價落在678元，以10坪到12坪的套房計算，租金落在6780元到8136元之間，若扣掉中央補助2880元，民眾負擔部分未超過最低薪資29500元的三成，尚屬國際認定生活支出範疇，因此過去未推加碼補助。

針對民代建議，都發局考量一般住宅平均租金從2021年9355元漲到今年11767元，允諾檢討研議加碼補助的必要性與可行性，也決議即將推出的第5期包租代管5千戶只做政策戶，並優先把青年、婚育家庭列入照顧對象，讓青年不用擔心租不到房子，還能申請中央補貼。

2025/11/12 16:03:34

台北市再添億元豪宅交易，據最新實價揭露，台北市屋齡11年的指標豪宅「國泰天母」，今年8月成交低樓層戶，總價達2.15億元，每坪成交均價125.5萬元，交易面積共220.80坪。

值得注意的是，該戶前一手屋主於2014年以總價約1.85億元買進，持有11年轉手，帳面上增值3,042萬元。

台灣房屋朗居天母加盟店協理洪浩庭表示，北市天母指標豪宅買方包括外派返台高階主管、外籍人士等，而「國泰天母」是中山北路七段指標性豪宅，屋齡11年，此次交易戶別在2022年開價約2.65億元銷售，由於屋況仍為毛胚屋，且為低樓層戶，因此每坪成交單價略低。

洪浩庭指出，如今該戶以開價2.65億元約八折價成交，算是合理範圍。不過該戶取得時間較早，因此有較大的增值空間，目前該社區最高每坪成交單價為139.3萬元，為今年初中高樓層戶。

第一建經研究中心副理張菱育指出，今年國內整體房市受到美中關稅戰影響，以及全球政經情勢動盪，讓高資產族對於高總價不動產的置產態度轉為觀望，且目前豪宅持有成本高、貸款成數受限、法人購屋審查制度趨嚴等政策因素，也進一步壓抑買方意願。

張菱育表示，現階段豪宅市場為「優質個案具價格支撐力」的狀態，真正具地段稀有性與產品特色的頂級社區，價格仍持穩，少有下修案例。未來若資金成本趨緩、政策環境放鬆，預期高端市場買氣仍有機會逐步回穩，朝穩健緩升的方向發展。

2025/11/12 12:00:54

今年經濟景氣好，股市暴漲，國人薪資也增加。根據主計總處統計，今年1至9月，國人經常性薪資平均數為47,751元，比前一年多3%，加上獎金及加班費等非經常性薪資，合計總薪資平均數為58.2萬元，比去年同期增加3.6%。

大多數產業的薪資比去年同期上漲，又以電子零組件製造業合計總薪資年增逾8％最多。唯二薪資負成長的產業是電力及燃氣供應業、不動產業，其中電力及燃氣供應業小減0.83%，不動產業今年前9月平均總薪資下降到51.8萬元，減幅則多達3.38％。

對此，馨傳不動產智庫執行長何昌表示，不動產現在不僅是個不被祝福的產業，還是個拖累全民薪資成長的產業，「不動產」三字有新解，就是「房市賣不動就很慘」。

他表示，對房地產從業人員來說，最重要的不是價格，而是交易量，因為有交易才有獲利。但自央行第七波信用管制後，成屋市場交易量猛縮三成，不少房仲轉到建案當跑單，但建案更慘，最後不少人轉去應徵外送員跟Uber司機。

何世昌表示，房地產市況差，不僅代銷、房仲叫苦，大家應該也注意到，路邊建案廣告看板變少了，重要路口派發廣告傳單人員也少了，甚至像引導的舉牌員也所剩無幾。

這情況在重劃區更加明顯，以往一到假日，重劃區內各大建案的舉牌員排排站在路邊，現在大多剩小貓兩三隻，或者全員消失。

主要原因就是新建案市況低迷，業者紛紛緊縮廣告費用，能省則省，靠著極簡主義來作持久戰。以前廣告預算是大把大把花，結案之前還花不完，現在是把一塊錢變成「五月花」，不是衛生紙，是捨不得用啊。

何世昌說，有人說「降價不就好了？」但問題是，代銷是代銷，建商是建商，不是代銷想降就能降，建商不降的話，成交量依舊是死魚盤，不動產依舊是「賣不動就很慘」。

社會住宅不僅解決居住問題，更是年輕人跨越迷惘、重塑自我價值的起點。Sunny從小被期待成為優秀法律人，看似人生勝利組，內心卻歷經好長一段找不到自己的迷惘與掙扎。3年前，她先斬後奏搬入新北市土城區的員和社宅，在這裡不僅遇見支持自己的伴侶，與多元背景的室友交流相處，找到人生方向，同為助人工作，她被獨立的生活打磨得更柔軟，最終選擇以傾聽與專業心理諮商取代法律條文，期待未來幫助他人度過生命難關，也獲得家人的理解與祝福。

共享社宅帶來的自我成長
Sunny的父親是法律人，母親則是金融業主管，從小在白領家庭長大，背負著成為優秀法律人的期待。求學階段成績優異，在政治大學雙主修哲學與法律，是外界眼中的人生勝利組，卻也因此壓抑了自己真正的心聲。Sunny坦言：「家裡的支持讓我在求學階段穩定安全，但填志願時我根本不知道自己想做什麼，彷彿只有法律這條路才是正途。」

大學時期，Sunny觀察到不少同學因沉重壓力走上絕路，偏偏校園內的心理諮商資源有限，促使她與朋友共同創立「失敗練習」社群，專注推動自我察覺與心理療癒，期望為年輕人打造跌倒後能重新站起來的支持平台，而這也是她踏上助人之路的起源。

畢業後，為了跳脫家庭的既定期待，Sunny先斬後奏申請搬入新北市土城區的員和社宅，這裡不僅是她獨立生活的第一步，更是她自我探索與蛻變的關鍵時刻。

今年26歲的Sunny 是員和社宅第一批進駐的青年共居住戶，剛搬來時，室友們眼前的「家」其實是一間狹長的會議室，雖有空間設計團隊加入軟裝改造，添上木質傢俱與簡潔隔間，但距離家的感覺，依舊有不小落差，「共居實驗計畫最有趣的地方在於沒有現成的舒適規則，大家必須一起打造與營造。」Sunny和二十多位背景多元的年輕人共同生活，從討論打掃分工、訂定住宿規範，到面對室友間的衝突，這段共居生活教會她包容、溝通與自我表達。

「青年共居社宅或許不是完美的住宅方案，但它能讓你認識自己，也認識別人，是很難得的學習場域。」共居生活並非永遠溫暖平順，曾經有住戶發生糾紛，當多數室友理所當然地站在受害者那一方，Sunny卻選擇先放下單一立場，主動詢問加害者要不要聊一下，「雖然最後他選擇退租，但我認為整個過程，我已經盡了最大努力，畢竟撇除這個錯誤行為，他還是有很好的一面，只是在自我界線與社交方式上做得不夠好。」

這段經歷也讓Sunny 意識到，助人工作不能只解決表面上的問題，必須進一步引導他人看見自己的缺失，才有機會成長與改變。

走上諮商路獲得父母肯定
社宅生活的點滴給Sunny為帶來實質支援。有室友家中從事餐飲業，常把即期食物放入共享冰箱，大家可自由取用，幫助她在裸辭準備諮商碩士考試期間，節省不少開銷。目前她與伴侶共租8坪空間，房租6600元，加上水電及公共基金，平均一個月花費約5000元，充分展現社宅讓年輕人能以合理成本，實現獨立生活的可能性。

3年的社宅生活，讓Sunny不僅找回自己，更確立人生方向。在伴侶與室友的鼓勵下，她全心準備跨科系推甄心理諮商碩士班，考前與父母進行多次深刻溝通，分享彼此的想法與擔憂，讓Sunny最感動的一刻，是一次返家與母親躺在床上，燈光熄滅後，母親打開心房，談論職場上的壓力與挑戰，她靜靜傾聽後也給予實質建議，母親沉默片刻後輕聲說：「我覺得妳很適合當心理諮商師。」這句溫暖的肯定，成為她努力的最大動力。

如今Sunny終於如願推甄上屏東大學心理諮商研究所，將在9月重返校園。她說：「當我離開社宅，會記得所有共享的飯菜、會議上的爭執與和解，還有那些無聲的關心。」帶著社宅生活的養分，她期盼未來能用專業陪伴與理解，成為點亮他人生命的那盞燈。對許多年輕人而言，社宅不只提供「住的地方」，更是生命中重要的支持與啟發來源，幫助他們在人生的十字路口，勇敢尋找未來方向。

據悉，11月11日，碧桂園（02007.HK）召開內部月度管理會議。會議透露，碧桂園“保交房”工作進入最後衝刺，今年前10月交付超13萬套。據碧桂園公佈的資料，2022年交付近70萬套，2023年超60萬套，2024年38萬套，最近四年累計交付房屋超180萬套。

和保交付同等重要的是恢復經營。今年2月，董事會主席楊惠妍在內部會議中首次提出，今年下半年保交房和保主體並重，為2026年進入正常經營狀態做好準備。在11月11日的內部會議中，楊惠妍首次提出二次創業。

恢復經營的前提是完成債務重組。會上，楊惠妍表示，境外債務重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取更寬鬆的空間。

11月5日，碧桂園境外債務重組方案已獲得兩類計畫債權人的支持，同時其現有港元可轉換債券的同意徵求也獲通過，下一步，擬於12月初尋求法院批准。

根據公告，在境外重組方案所有選項足額認購的情況下，重組完成後碧桂園預計降債規模約117億美元，對應約人民幣840億元有息債務。更關鍵的是，重組完成後，預計確認最高約700億元的重組收益。

債務重組是碧桂園恢復經營必須解決的問題。境內債務方面，澎湃新聞此前報導，有8只債券的持有人會議通過了重組方案，餘額合計為134.1669億元。截至目前，僅H16騰越2仍未通過。

澎湃新聞獲悉，在境內重組所有選項足額認購的情況下，預計可實現債務本金削減50%以上，債務期限最長達10年，且5年內不再有兌付壓力，債券利率下降至1%，且付息方式調整為“先本後息”。

11月11日，新城控股（601155.SH）發佈公告，今年前10月，新城控股累計合同銷售金額164.68億元，同比下降52.2%；累計銷售面積215.06萬平方米。其中，10月單月，新城控股實現合同銷售金額約14.19億元，銷售面積約19.15萬平方米。

10月，新城控股實現商業運營總收入約11.86億元，同比增長7.65%；1-10月的累計商業運營總收入為116.96億元，同比增長10.49%。就租金收入而言，10月單月為11.06億元，1-10月累計109.12億元。

盈利能力方面，今年前三季度，新城控股實現營業收入343.71億元，同比降33.3%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約9.74億元，同比降33.05%，主因房地產項目交付收入減少及交付毛利下滑。

在三季度業績溝通會上，新城控股董事長兼總裁王曉松表示，王曉松表示，利潤是一個綜合性的結果，它受到收入、成本、費用、資產減值和投資收益等多個因素的共同影響；公司商業運營總收入突破百億大關，對公司整體業績形成有力支撐。

王曉松同時表示，公司已連續七年實現了經營性現金流為正，今年將努力保持。同時，公司將充分借助政策支持，持續實現融資總量和結構的優化以及融資成本的連續下降，確保公開市場的到期（債務）全額兌付。

今年以來，新城控股在融資端動作頻頻。10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外發行總額為1.60億美元的無抵押固定利率債券，在新加坡證券交易所上市。

今年新城系合計發行三筆美元債。今年6月12日，新城控股母公司新城發展（01030.HK）公告稱，發行3億美元無抵押優先票據，票面利率11.88%，較12.95%的最終指導價下調107BP，期限為3年，發售價將為票據本金額的98.166%。此外，澎湃新聞獲悉，10月22日，新城發展再發一筆5000萬美元的美元債，利率仍為11.88%。

境內融資方面，9月25日，新城控股成功發行2025年度第二期中期票據，發行規模9億元，認購倍數1.5倍，期限為5年，票面利率為3.29％；今年8月已發行一筆規模為10億元的中期票據，票面利率2.68%。

11月11日，旭輝控股集團（00884.HK）發佈未經審核運營資料，10月，公司實現合同銷售金額約為11.0億元，合同銷售面積約為11.33萬平方米，合同銷售均價約為10100元/平方米。

今年前10月，旭輝控股集團實現合同銷售金額141.7億元，同比下降51.14%；合同銷售面積約為136.1萬平方米，合同銷售均價為10900元/平方米。

銷售之外，旭輝控股集團最重要的事情是債務重組，優化資產負債表。9月15日，旭輝控股集團旗下7筆境內公開市場債券的整體重組方案獲債券持有人會議表決通過，涉及金額合計約100.6億元。

關於境內債的下一步，旭輝控股集團稱，將根據債券持有人會議議案的約定，落地相關後續工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇及分配。

境外債務方面，10月31日舉行的旭輝控股集團股東特別大會投票表決結果出爐，會議上提呈的發行強制性可轉股債券、股東貸款轉股、新增股份激勵計畫與高管授股等全部議案均獲得正式通過。這意味著，旭輝控股集團境外債務重組主要前置工作已經實質性啟動。

關於未來，旭輝控股董事局主席林中曾表示，旭輝未來要走輕資產、低負債、高品質的發展路徑，並聚焦收租、自營開發業務、房地產資管業務三大核心業務板塊，向鐵獅門、黑石模式發展，在三年內實現重新“站起來”。

時隔6年，華潤置地再啟美元債融資。

華潤置地近日發佈公告稱，已向香港聯交所申請批准39億美元中期票據計畫於2025年11月10日後12個月上市，僅以向專業投資者發行債務的方式發售，安排行及交易商包括中國銀行(5.760, 0.08, 1.41%)、星展銀行、滙豐、農銀國際、建銀國際、美銀證券。

在內地房企境外融資愈發慎重的當下，頭部央企重啟發行美元債，是具有積極意義的信號。華潤置地上一次發行美元中期票據是2019年11月，其時，華潤置地向聯交所申請批准39億美元中期票據計畫上市，票據僅向專業投資者發行。

今年以來，房企境外融資在經歷短暫停滯後，出現了轉機。今年2月，綠城中國成功發行5億美元債，新城發展也緊隨其後在今年6月、9月分別發行美元債，目前運營狀況相對良好的房企在境外發行美元債的管道已經基本重啟。

隨著央企、混合所有制與民營房企均成功發行美元債，內資房企與境外投資者也逐漸相互接納、重建信任，房企境外融資也將趨向正常化。

央企下場試水

華潤置地此次發行的中期票據，在頭部央企陣營中也是近三年來的首次。中海地產上一次發行美元債是在2019年，保利發展(7.270, -0.02, -0.27%)、招商蛇口(9.740, 0.04, 0.41%)則幾乎未在境外進行美元債融資。

從發行規模來看，華潤置地39億美元的額度也在房企所發行的美元債中數一數二。橫向對比其他房企，中海地產、越秀地產等國央企在境外發行美元債通常額度不超過10億美元，華潤置地此次大手筆宣佈39億美元的融資計畫，也是市場信心的體現。

在用途方面，華潤置地這筆美元債將繼續用於債務結構的優化。在英文版的公告中，華潤置地宣佈，這筆票據發行的用途將是償還債務。

11月12日，在華潤置地宣佈美元債發行計畫後，國際評級機構穆迪宣佈，授予華潤置地擬發行的中期票據“Baa1”高級無抵押評級，為投資級評級。穆迪表示，此次發行計畫將加強華潤置地本已強勁的流動性狀況，增強其財務靈活性，支持其業務增長和投資需求。

此外，穆迪還預計，華潤置地將憑藉其已建立的品牌和高品質項目，以及投資物業租金不斷增長的經常性收入，不斷增加的業務多元化，保持其強大的市場地位。此次發行對其杠杆率產生的影響很小，其杠杆率仍然符合其Baa1評級。

事實上，華潤置地在境外的資本動作也向來謹慎，從來不是大開大合的風格。華潤置地上一次發行美元債上溯至2019年，其時華潤置地宣佈計畫發行39億美元的中期票據，但最終僅完成10.5億美元的發行額度。

2024年12月，華潤置地還宣佈，已於2024年12月9日完成贖回所有尚未贖回39億美元中期票據計畫項下已發行的10.5億美元次級永續資本證券，至此華潤置地美元債的存量也幾乎清零。

從華潤置地當前的財務狀況來看，其基本面處在房企的最優區間。

中報顯示，截至2025年中期，華潤置地持有現金1202.4億元，相較期初減少了9.8%；現金短債比1.95、長短期債務比3.56，相較于期初分別提升0.03和0.81。淨負債率提升了7.3個百分點至39.2%，保持在行業低位；剔除預收款後的資產負債率也提升了0.5個百分點至56.1%，企業的財務水準持續穩健。

融資常態化？

房企美元債融資在停滯一段時間後，今年明顯出現好轉。

2025年2月13日，綠城中國發佈公告，宣佈新發行本金總額1.5億美元的優先票據，年利率8.45%。這筆票據與2025年2月24日發行的2028年到期的3.5億美元8.45%的優先票據構成同一系列票據。

新城發展也緊隨其後發行美元票據。今年6月，新城發展發佈公告稱，公司已完成3億美元高級無抵押債券的發行，發行期限為3年，最終利率指導價為11.88%。

可以觀察到，新城發展這筆美元債屬於“高息債”的範疇，這說明市場對之仍抱有保留意見。新城發展董事會秘書張宛玲在與投資者的交流會議上也稱，新城整體的償債能力並不弱，2024年租金收入對利息覆蓋倍數為3.93倍，未抵押商場25個，價值190億元，主要位於長三角，租金收入超17億元；已抵押商場規模1025億元，抵押率43%。

雖然綠城中國、新城發展的發行利率處在較高位置，但從華潤置地、綠城中國以及新城發展所發行的票據類型來看，這些票據均為高級無抵押債券，最終也足額成功發行，說明境外市場對中資房企的美元債接納度已經有所提升。

一位境外金融機構的人士告訴21世紀經濟報導記者，“美元債‘洗牌’過後，現在還能活躍在市場的主體對他們的發展情況都知根知底。在這種情況下，投資者對自己的風險偏好也很清晰，也有一些開始加倉房企美元債的投資機構，所以房企美元債也陸續有一些能夠發出來。”

中指研究院企業研究總監劉水也認為，當前，只有具備實力和穩定發展的企業才能在國際市場進行發債，此舉可為其他房企重啟境外融資提供參考，有助於修復國際資本市場對中資房企的風險預期，提振行業信心。

不僅境外融資逐漸回暖，境內融資也有明顯回暖。

根據中指研究院發佈的房企10月融資報告，2025年10月，房地產行業債券融資總額為512.4億元，同比增長76.9%。從融資結構來看，房地產行業信用債融資327.0億元，同比增長50.7%，占比63.8%；海外債融資28.5億元，占比5.6%；ABS融資157.0億元，同比增長115.8%，占比30.6%。債券融資平均利率為2.56%，同比下降0.42個百分點，環比下降0.13個百分點。

境內外融資管道逐漸恢復，房企生存處境也隨之邊際改善。在政策、市場的助力之下，房地產行業也加速築底回穩中。

債務壓力沉重的新世界發展（00017）早前完成882億元的巨額銀行貸款再融資，本月初再提議大幅「削髮」換債，以改善債務到期結構，惟股權融資方案仍欠奉。彭博昨天報道，新世界大股東鄭氏家族與潛在投資者之間的談判陷入僵局，突顯這間負債纍纍的公司尋求獲得急需資金有難度。報道引述知情人士稱，雙方僵持在鄭氏家族願意出讓多少控制權以換取注資的問題上，這可能徹底斷送達成交易的機會。

鄭氏出讓股權比例成焦點

9月有傳鄭氏家族考慮向新世界注資約100億元，並在尋找能夠提供大致等額資金去換取股權的合作夥伴。新世界隨後強調，未收到傳言中所指的任何注資方案。

知情人士稱，黑石集團在最近幾個月提出一項投資方案，其中包括獲得一些控制權；凱德集團也一直在商談潛在投資事宜；這些提議至今尚未得到鄭氏家族的明確回應，鄭氏家族也尚未完全配合對新世界資產進行盡職調查的要求。

知情人士又透露，部分問題在於家族掌舵人鄭家純需要平衡眾多家族成員的利益，而各成員對潛在的新世界救援方案持不同意見，當中有人認為發展系內自身業務更為重要。亦有家族成員擔心，即使向新世界投入數以十億美元計的資金，鄭氏仍有可能失去對核心資產的控制權。

花樣年（01777）最新公布，接獲奧澌資本亞洲聲稱作為與天風國際證券與期貨有限公司（TFISF）有關的一間實體財務顧問所發出的通知，內容有關計劃透過由奧澌管理的拍賣程序，並且聲稱行使權利，以出售花樣年旗下一間附屬公司彩生活（01778）已經發行的股份總數最多29.9%。

佔已發行股份最多29.9%

花樣年表示，誠如2021年的公告所述，TFISF聲稱其作為公司託管人持有彩生活共7.8億股股份（相當於彩生活已發行股份總數約41.95%）將被押記，作為結欠TFISF指稱款項之擔保。

同時，花樣年又認為，結欠TFISF之指稱款項，並未以彩生活股份作出擔保，並已正式以書面向TFISF及奧澌提出反對有關彩生活股份的任何拍賣程序。

花樣年正就未經授權試圖強制執行所謂之擔保權利，尋求法律意見以保障其合法權益；公司將適時刊發進一步公告，以知會公司股東及其他投資者任何重大進展。

業主及銀主紛紛以低價出售甲級商廈，刺激交投增多。市場消息指出，永倫集團沽出中環美國銀行中心鳳凰樓層（頂樓對下一層），作價約2.5億元，持貨逾19年賬面賺7650萬元。

據了解，上述成交為美國銀行中心36樓全層，建築面積約13880方呎，以交吉形式售出，成交價約2.5億元，呎價約18000元。

資料顯示，美國銀行中心36樓屬於該廈的鳳凰樓層，2006年9月紀惠集團斥資約1.4億元購入，當時呎價約10107元，但在兩個月後便以約1.735億元售予永倫集團，呎價提升23.7%至12500元。永倫集團持有物業收租多年，現沽出賬面獲利7650萬元，升值44.1%。

永倫集團是美國銀行中心其中一名持重貨的業主，除剛售出的36樓外，亦持有13樓及頂層37樓兩層，而在35樓亦有散單位收租。

該集團上月以1850萬元售出35樓7室，建築面積約1023方呎，呎價約18084元，持貨逾7年，賬面大幅蝕讓3650萬元離場，物業貶值66.4%。

環球大廈兩層3.2億獲洽購

另一方面，市傳中環環球大廈最高兩層26樓及27樓，屬於銀主物業，獲買家出價約3.22億元洽購。

該兩層總建築面積約20766方呎，現交吉，銀主原意向價約4.78億元，盛傳正獲約3.22億元洽購，呎價約15500元。若以此呎價成交，將是2010年以來的該廈呎價新低。

上述兩層物業原由會德豐持有多年，於2016年由台灣財團透過買賣公司形式購入，作價約7.27億元，呎價約35000元。不過，有關物業去年已遭銀主接管，目前洽購價較9年前賬面低4.05億元或55.7%。

此外，星星集團（01560）以1497.5萬元售出銅鑼灣耀華街18號地下，建築面積約637方呎，呎價約23509元。

物業2011年以3000萬元購入，賬面貶值1502.5萬元或50.1%。

遠洋集團(03377)公布，公司連同其附屬公司、合營公司及聯營公司就今年10月的協議銷售額約為24.7億元（人民幣．下同），按年跌9.5%；協議銷售樓面面積約為27.2萬平方米；協議銷售均價為每平方米約9100元。

今年1月1日到10月31日的累計協議銷售額約為213億元，按年跌20.7%；累計協議銷售樓面面積約為164.4萬平方米；累計協議銷售均價為每平方米約13000元。

據報保利發展(滬:600048)於廣州市天河區的豪宅「保利．玥璽灣」開盤首日銷售額達106億元人民幣，成為今年全國首個單日破百億元人民幣的樓盤，刺激同系保利置業(00119)股價昨日飆逾7%，今日再升逾3%。儘管上月百強房企銷售及二手房價未見起色，其他內房股近日亦見升勢，其中華潤置地(01109)及中海外(00688)都已連升3日，龍湖(00960)連升6日，是否已到吸納時候，應如何部署？
　
*保利發展廣州豪宅首日銷售破百億，中信證券料明年房市回穩*
　
據內媒報道，保利發展位於廣州市天河區的豪宅「保利．玥璽灣」成為廣州歷史上首個開盤破百億人幣的豪宅項目。報道指，玥璽灣開盤當天實現銷售額達106億元人民幣，位列2025年中國房地產項目銷售金額前五，更是2025年全國唯一「開盤當日破百億」的現象級項目。據當天數據，項目累計成交236套，成交均價每平方米約17萬元人民幣，最高單價每平方米30萬元人民幣。
　
中信證券最新分析指，中國房地產市場歷經深度調整後，供需結構已顯著改善，預期將在2026年實現止跌回穩。該行認為，2026年將成為房企修復資產負債表的關鍵轉折點，部分企業有機會走出盈利低谷。其中，布局於高能級城市、持有優質投資性房地產或具增值潛力資產的企業，將最具備率先脫困的條件。
　
*中指院：首10月百強房企銷售按年跌16.3%，單月增3.7%*
　
值得留意，中指研究院日前公布數據顯示，今年首10個月，百大房企銷售總額為近2.9萬億元人民幣，按年下降16.3%，降幅較首9個月有所擴大。數據顯示，保利發展、綠城中國(03900)、中海外位居銷售額前三名。其中，保利發展首10個月以銷售額2227億元人民幣位居榜首。去年「926」新政後，在「一攬子」政策推動下，房地產市場預期及購房者信心有所恢復，去年10月核心城市市場活躍度大幅提升，受上年高基數影響，導致今年首10個月降幅擴大。單計10月份，百大房企銷售總額按月增長3.7%。
　
克而瑞數據顯示，10月百強房企實現銷售操盤金額2530億元人民幣，按月增長0.1%，按年減少41.9%。今年首10個月百強房企累計實現銷售操盤金額2.58萬億元人民幣，按年減少16%，降幅相較於首9個月擴大4.2個百分點，為2019年至今最低。
　
*中指院：10月百城新房價格按年漲2.67%，二手房價跌7.6%*
　
另中指研究院報告顯示，10月份內地主要城市仍維持新建住宅價格總體上漲及二手住宅價格下跌態勢。數據顯示，10月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16973元人民幣，按月上漲0.28%，按年上漲2.67%。其中，上海、成都及南京等核心城市保持較高的供應規模，多家房企借助「十一」假期推出優質改善性住宅項目，帶動新房價格環比保持結構性上漲，按月及按年分別漲0.28%和2.67%。杭州、合肥、成都及上海等城市新房價格按月漲幅較大。
　
二手住宅方面，在高掛牌量及預期偏弱影響下，各城市二手房「以價換量」態勢延續。數據顯示，全國100個城市二手住宅平均價格為每平方米13268元人民幣，按月下跌0.84%，跌幅較上月擴大0.10個百分點；按年下跌7.6%。一線、二線及三四線城市10月二手住宅價格按月分別下跌0.81%、0.91%及0.8%，較上月跌幅均有所擴大。中指院認為，短期來看，隨著年末房企進入業績衝刺階段，核心城市新增供應增加預計將對新房銷售形成一定支撐，二手房成交量也有望維持一定規模，但短期價格或繼續承壓。
　
*大摩：內地大量二手房放盤或壓抑市場情緒，看好潤地建發國際*
　
摩根士丹利上周發表研報指，在9月銷售大幅下滑情況下，內地10月份主要城市的二手樓價跌幅略微加快。大量的二手房屋放盤可能持續壓抑市場情緒，並在今年剩餘時間對樓宇銷售和價格構成壓力。在大摩追蹤的約50個樣本城市中，10月樓價按月下跌0.9%，跌幅較9月的跌0.7%和8月的跌0.8%擴大。約95%的城市錄得按月下跌，而約70%的城市跌幅加快。與低線城市相比，高線城市錄得更深更快的跌幅，按月下跌1.2%。
　
大摩預期樓價將進一步下跌，並預期在第四季度不會出現全國性的大規模房屋政策。高庫存可能加劇業主對樓價本已謹慎的看法，加上高基數，預期今年剩餘時間的住宅銷售將持續疲軟，這為大摩對2025年二手樓價將出現高個位數百分比下跌的全年預測增添了下行風險。
　
雖然大摩對實體市場整體保持謹慎看法，但認為近期行業因短期刺激預期降溫及銷售疲弱而回調，可能為優質國企提供入市良機，對民企則仍持審慎態度，因為其老舊且不斷消耗的土儲可能更長時間地制約其銷售和盈利。大摩看好華潤置地和建發國際(01908)，認為它們是長期市場整合者，而且股息收益率吸引。考慮到潛在的更強勁銷售表現，中海外、中國金茂(00817)和越秀地產(00123)在第四季度的表現亦可能優於同業。
　
*溫鋼城：空置房仍多不推薦內房股，惟潤地及中海外較值博*
　
iFAST Global Markets投資總監溫鋼城則對內房信心仍不足。他說，內地過去幾年建了很多樓房，空置房數目較多，很多屋苑仍是「吉屋」處處，內地一直有傳言指有1億5000萬個此類單位，對於短期升過一輪後會否好轉有保留。市場預期保利置業今年盈利仍要倒退，明年預期盈利持平，華潤置地及中海外表現會好些少，但增長也不足1%，故內房只宜短炒一輪。其中保利置業去年10月見過高位約3.3元，先看此處附近有否阻力，早於2023年4月時也於此處遇阻，若企穩約2.4元才可當其轉勢。而華潤置地是相對質素較好的內房，但現時7.5倍市盈率、市帳率0.63，不算特別便宜，若再升也只可上望早前雙頂高位約33元。
　
溫鋼城強調自己不會推薦買內房股，但除潤地外，中海外股價近日才起步，可看其能否升至早幾個月高位約15元。若論追落後，潤地及中海外會較值博，起碼可升10%，保利置業則只有約0.1元水位。另龍湖早前也曾升至12元以上，可作為第三選擇，但預期公司今年盈利倒退較多。雖然上述三隻內房底子較厚，可作追落後之選，但若有其他選擇，最好仍是不要揀內房。
　
值得一提，富力地產(02777)宣布一筆16.8億元人民幣境內債券重組方案獲通過，今日升5.36%收報0.59元。其他內房股也普遍造好，華潤置地升3.58%報30.7元，中海外升2.86%報13.67元，龍湖升0.86%報10.52元，越秀地產升0.64%報4.7元，保利置業升3.3%報2.19元，萬科(02202)升0.23%報4.4元，中國金茂升1.43%報1.42元，建發國際升0.42%報16.88元，碧桂園(02007)升1.89%報0.54元，雅居樂(03383)升2.38%報0.43元，綠城中國升0.45%報8.94元，旭輝(00884)升0.48%報0.209元，世茂(00813)升9.43%報0.29元。

信和集團持續優化旗下商場設施及商戶組合。過去半年，集團旗艦商場屯門市廣場成功引入35個新品牌，涵蓋國際時尚品牌及多間人氣及香港首家連鎖食肆。此外，為響應政府善用公共空間的政策，屯門市廣場斥資逾1000萬優化全新4/F戶外空間，並命名為tmtp commons。

*蔡碧林：屯門市廣場出租率達97%*

信和集團資產管理董事蔡碧林表示，隨著零售市道持續回穩，加上屯門市廣場積極推出不同主題的推廣活動，成功吸引多個國際時尚品牌及人氣連鎖食肆落戶，目前商場整體出租率高達97%。

她指出，在全新戶外空間、全運會、日本秋祭與聖誕主題推廣等活動帶動下，預計第四季商場人流及營業額將錄得10%的增長。

*聖誕投入超過800萬宣傳推廣，料第四季人流及營業額將錄得10%的增長%*

商場將於年底前舉辦三大主題推廣活動，包括全國運動會、日本秋祭及聖誕推廣。其中聖誕檔期將投入超過800萬元作宣傳推廣，預計可有效刺激人流及消費。

*tmtp commons佔地逾2萬平方呎，提供六個匹克球場*

屯門市廣場全新4/F戶外空間命名為tmtp commons ，tmtp commons佔地逾2萬平方呎，首階段除了設有逾萬呎戶外活動空間，更配置了一個大型多功能運動場，可提供六個匹克球場、兩個羽毛球場及一個籃球場，成為香港擁有最多匹克球場的戶外場所。

樓齡「4字頭」鄰近港鐵 贏同區半新樓

入伙不足10年的半新樓，因樓齡新及設施齊全，迎合市場需要，所以樓價及租金都拋離同區舊樓一大截。不過，北角卻出現一個該區才有的獨特現象，就是不少樓齡「4字頭」的舊樓單位，呎租竟力逼甚至貴過同區半新樓，個別呎租癲見90.1元，媲美山頂豪宅及服務式住宅呎租。業界稱，搶租潮刺激下，昔日「平價選擇」的舊樓單位如今成「搶手貨」，租金漸水漲船高。

今年14宗每呎逾50元租賃成交

近年住宅租金全方位向上，北角區的舊樓單位租金也悄然隨大市「起哄」。本報統計，該區今年以來錄得最少14宗樓齡已屆「4字頭」但呎租逾50元的租賃成交，該批單位所在屋苑或大廈已入伙約40至46年，一半個案來自渣華道及七姊妹道一帶的屋苑或大廈。

這批單位實用面積由111至363方呎，按月租9800元至1.9萬元計，呎租51.7至90.1元，不少單位呎租已直逼或貴過區內入伙4至7年的半新樓，例如七姊妹道的兆寶大廈高層A室，實用面積139方呎，今年6月以每月9800元租出，呎租70.5元，相較同區入伙約7年的尚譽，今年3月有實用面積170方呎中層C室開放式戶，以每月1.25萬元租出，呎租73.5元，兩者呎租只相差4.1%。

最驚人相信是1985年落成的月園街嘉運大廈，這幢樓齡約40年的單幢舊樓，今年5月有實用面積111方呎頂層開放式戶，連40方呎平台及105方呎天台，以每月一萬元租出，呎租高達90.1元，呎租追平該廈歷史紀錄之餘，也逼近跑馬地服務式住宅The Unit，如The Unit中層A室開放式戶，同月以每月1.08萬元租出，實用面積117方呎，呎租92.3元，嘉運大廈單位呎租較之僅低2.4%。

北角驚人呎租舊樓成交並非「納米樓」專利，位於和富道的豐昌大廈，這幢入伙約46年的老字號大廈，鄰近和富中心、城市花園及興建中的皇都發展項目。今年8月一個實用面積356方呎低層D室，以每月1.85萬元租出，呎租52元。

回顧2023年9月，豐昌大廈同呎數的低層C室月租僅1.5萬元，呎租42.1元，意味同類單位租金近兩年勁升23.3%，遠超差餉物業估價署整體私人住宅租金指數同期僅7.78%的升幅，反映北角舊樓租金漲勢更勝大市。

相反，有別於北角區，近年有不少新盤落成的西營盤，區內舊樓單位呎租與半新樓卻相距甚大，例如位於第三街、樓齡約42年的東南大廈，實用面積437方呎中層戶，今年5月以每月1.65萬元租出，呎租37.8元，而同區入伙約6年的藝里坊．1號，實用面積421方呎的中層A室2房，今年4月月租3萬元，呎租71.3元，東南大廈舊樓單位呎租較之遠低47%。

獲單身貴族及小家庭追捧

北角舊樓單位租金有價有市，共通點顯而易見，統計期內的14宗高呎租舊樓個案都是鄰近港鐵站，步行只需約2至8分鐘，交通優勢成最大賣點，部分如位於渣華道的嘉威大廈，更同時挾鄰近該區近年開幕的大型商場北角匯優勢。

世紀21日昇地產執行董事黃文龍坦言，北角區不少舊樓雖然「年事」已高，但空間「見使」，而且區內配套齊全，超市及餐廳等林立，讓租客在「高租金時代」仍視之為實惠之選，並成為市場「搶手貨」，導致租金水漲船高。

至於租客，黃文龍透露，有別於內地生或專才偏好新樓，北角舊樓單位租客大多是本地客，包括單身貴族及小家庭，尤其是單身租客，「佢哋想有私人空間，但未必租得起新樓又唔想住套房，就選擇呢度（舊樓單位）。」黃文龍表示，相對買樓「大家可能未必會揀舊樓，因為保值問題，但租樓唔同，寸寸見使係首要條件」。

樓價由高位顯著回落，地產代理相繼損手。有前線地產代理剛以308萬元沽出筲箕灣One Eighty一個開放式戶，約6年賬面虧損13.9%，為已知4個月內第二名地產代理損手離場。

消息透露，One Eighty低層B室，實用面積164方呎，開放式間隔，原叫價329萬元，新近減至以308萬元售出，呎價18780元。

據悉，該單位由一名年資超過10年的大型地產代理行經紀持有，按2019年斥357.93萬元一手購入計算，約6年賬面虧損手49.93萬元，貶值13.9%。

另外，投資者密密出貨，消息稱，知名教育家陳樹渠家族成員持有的西灣河嘉亨灣6座低層A室，實用面積675方呎，3房間隔，剛以1280萬元易手，呎價18963元，為該家族3個月內兩度沽貨減磅。

上水名都7個月炒高17%

據了解，陳樹渠家族2004年以共4893.3萬元掃入嘉亨灣8伙，當中是次沽出單位以590萬元購入，賬面賺690萬元或1.2倍。

另邊廂，上水名都3房樓價逾7個月炒貴近17%，中原地產資深分區營業經理周雪雯指出，該屋苑4座低層G室，實用面積454方呎，日前以479萬元成交，呎價10551元。原業主今年3月下旬以410萬元購入，賬面速賺69萬元，升值16.8%。

特色戶有價有市，美聯物業區域聯席董事唐文廸表示，將軍澳海天晉2座頂層特色單位，實用面積1115方呎，設1060方呎天台及453方呎平台，剛連一個車位以3428萬元易手，呎價30744元，呎價創全區二手分層戶次高，僅次2020年以每方呎32984元易手的同屋苑1座頂層特色戶。

海天晉特色戶呎價30744元

原業主2016年斥3014萬元購入上址，2018年以258萬元購入一個車位，總入價3272萬元，現一併易手樓價升值156萬元或4.8%。

資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的旺角銀城廣場一籃子商舖及寫字樓物業，以私人協商形式放售，總意向價5.52億元。

萊坊香港投資部執行董事及大中華區私人客戶主管麥子興表示，旺角西洋菜南街2A號銀城廣場一籃子商舖及寫字樓放售，包括8層全層零售或寫字樓樓層，以及多個寫字樓單位，零售部分建築面積合共約22062方呎，寫字樓部分則合共約36560方呎，總建築面積約58622方呎。資料顯示，上述樓面由鄧成波家族早年向不同業主收購，目前物業總意向價約5.52億元，呎價約9416元。

另外，高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰稱，深水埗南昌街156至158號全幢商住物業，業主推出招標放售，12月10日截標。物業地盤面積約1915方呎，樓高6層，總樓面面積約9100方呎，市值約7500萬元，呎價約8242元。

香港房屋協會（房協）「資助出售房屋項目2025」以市價七折推出兩個全新項目，包括觀塘安達臣道峻然及粉嶺馬會道聚然，昨天開始分批揀樓，首日共售出57個單位，聚然佔45伙或近八成。

「樓王」547萬 呎售8881

聚然昨天售出45伙，成交價234.8萬至547.1萬元，總成交金額逾1.9億元；該項目「樓王」2座24樓D室，實用面積616方呎，昨天以547.1萬元售出，呎價8881元。

峻然則賣出12個單位，成交價401.7萬至632.2萬元，成交金額合共6244.2萬元。

受房協屋邨重建計劃影響的合資格居民可以優先認購。

其次為「家有長者」及「家有初生」的家庭申請者，配額為各項目單位總數40%，聚然餘下229個配額，峻然則仍有378個。前述申請者成功揀樓後，房協才會邀請其他合資格申請者揀選餘下單位。

位於粉嶺馬會道288號的聚然，涉及644個1房至3房戶，實用面積302至616方呎，售價230.7萬至547.1萬元。

觀塘安禧街22號的峻然，提供960伙，1房至3房間隔，實用面積302至664方呎，售價249.7萬至636.7萬元。

近月工商舖銀主盤存量持續上升，銀行加速清貨，市場連錄工廈銀主盤大幅貶值轉手個案。其中，長沙灣九龍廣場一個銀主盤，以370萬元易手，4年樓價蒸發46%。

成交單位為長沙灣青山道九龍廣場高層10室，面積約960平方呎，剛以370萬元易手，呎價約3,854元。資料顯示，原業主2021年以680萬元購入單位，2023年加按借貸，最終淪為銀主盤。

葵涌iPLACE高層 13年貶值51%

據了解，九龍廣場最近一宗二手買賣於今年8月錄得，成交單位正位於上述銀主盤同層比鄰單位，面積525平方呎，成交價248萬元，呎價4,724元，其呎價比銀主盤高約23%，反映銀主以低市價沽貨。

其次，葵涌iPLACE高層02室，面積約342平方呎，原業主早於2012年以約298.4萬元購入，上月底由銀主身份以145萬元易手，呎價4,240元，單位於13年間帳面貶值51%。

據了解，iPLACE屬於葵涌區新型工廈，近期不少單位淪為銀主盤，例如iPLACE低層20室，面積約427平方呎，原於今年5月以154萬元售出，當時呎價低見3,607元，投資者9月份165萬元易手，短炒獲利11萬元。

至於其他工商買賣方面，葵涌打磚坪街ICITY高層20室，面積約422平方呎，日前以260萬元易手，呎價約6,161元。原業主2023年以415萬元購入，持貨約2年，帳面蝕讓155萬元，期內貶值37%。

工廈銀主盤續增 10月添8個

事實上，近月工商舖的銀主盤存量持續增加，截至10月24日，前綫代理統計整體銀主盤存量約456個，當中以住宅佔最多約297個，其餘為工商舖及車位，而工廈銀主盤佔約48個，單計10月便新增8個工廈銀主盤。

例如沙田坳背灣街峰達工業大廈低層8室，面積約737平方呎，業主2021年以330萬元購入，期內先後7次向不同財務公司加推借貸，最終淪為銀主盤，現叫價330萬元放盤。

短炒獲利續現，上水名都3房戶半年升值17%，業主帳面獲利69萬元離場。

成交單位為4座低層G室，實用面積454平方呎，屬3房間隔，日前獲上車客議價至479萬元成交，呎價10,551元。原業主今年4月才以410萬元購入，持貨約半年，帳面獲利69萬元，物業升值17%。

另外，半新樓持續錄得獲利離場成交，其中啟德天璽‧天6座高層C室，實用907平方呎，屬3房套房連儲物房間隔，向南，望車站廣場，業主以3,050萬元放盤約1個月，獲專才客睇樓兩次後，零議價購入，呎價33,627元。原業主於2024年10月以約2,780萬元購入，持貨僅約1年止賺離場，帳面獲利270萬元，升值10%。

新入伙盤何文田朗賢峯同錄獲利成交，單位為6A座中層B室，實用760平方呎，3房套房間隔另設工人房，向東，望內園景，最新以1,860萬元易手，呎價24,474元。原業主同於去年10月以1,701.7萬元一手買入，持貨1年現沽出，帳面獲利158.3萬元離場，單位升值9%。

新一批白居二買家陸續入市，適逢減息周期再次啟動，中原高級分區營業經理林恩信表示，荃灣區居屋二手交投明顯增加。

其中尚翠苑樓齡約8年，鄰近港鐵大窩口站，起居方便，本月已錄8宗成交，較上月全月2宗成交大增3倍，最新A座中層1室成交，實用439平方呎，2房間隔，居二市場叫價500萬元，議價後以465萬元（未補地價）成交，呎價10, 592元，樓價水平亦貼近同區私人屋苑。

同區尚文苑低層10室亦錄買賣成交，實用292平方呎，屬開放式間隔，業主早前居二市場開價328萬元放盤，因附帶裝修，近日吸引白居二睇樓客議價至300萬元（未補地價）成交，呎價10,274元。原業主於2020年8月以204.46萬元一手買入，現帳面獲利95.54萬元，升值47%。

呎價5千餘 新買家擬改裝學生宿舍

市區住宅項目具改裝價值，「波鞋街大王」彭漢釗以6,030萬元，沽出花園街樓上多個住宅單位，呎價僅約5,000餘元，料新買家改裝學生宿舍。

市場消息稱，旺角花園街74至76號錄得買賣，該物業地盤面積約1,277平方呎，地下為商舖用途。是次涉及成交為物業1至7樓，每層實用面積約1,600餘平方呎，合共面積約11,277平方呎，屬住宅用途。據悉，業主早前把物業以6,500萬元放盤，現以約6,030萬元成交，呎價約5,347元。

翻查資料，該物業由地段大業主之一，有「波鞋街大王」之稱的彭漢釗持有，他一直於區內開設多間體育用品店，同時亦持有不少物業作自用。據了解，他於2010年，以3.118億元購入花園街74號及76號全幢物業，樓下兩個地舖自用售賣波鞋，樓上作收租用途。如今他以6,030萬元沽出樓上住宅部分，地下仍保留自用。近年他亦有沽舖紀錄，2023年他以1.15億元，沽出花園街45至47號地下A號舖，持貨37年，獲利1.12億元，升值近37倍。

星星集團蝕讓耀華街地舖

消息指，新買家為投資者，將購入單位改裝成學生宿舍。事實上，因學生宿舍出租情況理想，近月不少油尖旺區的酒店及全幢住宅，均獲財團承接，部署日後改裝。

另星星集團 （01560） 公布，向獨立第三方晉安金融出售位銅鑼灣耀華街18號地下，總建築面積約637平方呎，涉資1,497.5萬元，預計出售虧損約2,032.5萬元。

隨着今年港股造好，加上美國重啟減息，配合去年樓市全面撤辣，投資氛圍升溫，刺激今年長短綫投資者入市活躍，部分新盤更吸引不少一手大手客積極入市。

美聯物業分析師岑頌謙指出，土地註冊處的資料已知的一手大手客（即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一個單位）於今年首10個月共錄得501宗，較去年同期上升約16.2%，比起23年同期（即全面撤辣前）更大增超過近8倍；今年首10個月一手大手客共涉及約1,216個單位，按年增加約1成，更較23年同期大升逾8.6倍。

岑頌謙補充，一手大手客增加，反映投資需求上升，不排除以長綫投資為主，有助紓緩租金升勢。

中原按揭一項研究報告指出，10月錄得18宗安老按揭登記，較9月的32宗，大幅減少了14宗，按月跌44%。至於2025年首10個月共錄308宗安老按揭登記，相比2024年同期減少18%。

自安老按揭計劃推出以來，中銀香港的參與度一直最高，10月份18宗安老按揭登記全部由中銀香港承造。截至今年10月，中銀香港期內累計301宗登記，雖較去年同期的367宗減少18%，但市佔率仍超過97%。

排名第二是上海商業銀行，今年內錄得5宗登記，與上年同期登記數量相同，今年首10個月的市場佔有率為1.6%。交通銀行（香港）及建行（亞洲）各自錄得1宗登記並列市佔率第三，市場佔有率同為0.3%。