新青安貸款專案將於明年7月31日到期，行政院長卓榮泰昨（4）日回應立委質詢時表示，現行方式應檢討，不會以相同方式延長，將設定更周延條件與監管方式，不讓民眾誤用政策美意。

卓榮泰強調，政府會檢視新青安執行的各項困難，用新方式協助年輕人，新政策會提早設想，並嚴謹管理。

新青安自2023年8月上路後，一度被認為是助長房價的元凶之一，行政院經跨部會檢討，去年6月推出事前嚴審、貸後管理，並限貸一次的新措施，內政部過去曾表態，新青安屆期後，住宅基金不再補貼，對於卓揆昨日表態，外界解讀，新青安可能延長，但條件或方案會更加嚴格。

民眾黨立委黃珊珊昨日質詢時表示，新青安貸款上路後，房價漲了15.4%，此外，年紀超過50歲、年收超過300萬元以上的民眾，都能拿到補助，她認為政策有調整必要；民進黨立委王世堅也指出，這項政策有三無：「無年齡限制、無收入限制、無首購限制。」

卓榮泰回應，房價上漲因素很多，不能就單一因素討論。至於年紀較大、年收較高民眾仍獲補助，他坦言，確實當初應該在年齡上有些考量。

至於新青安是否延長？卓榮泰指出，現行方式應該檢討，針對青年居住正義做出不同考量，因此不會以相同的方式延長。

政院人士表示，「減輕國人購屋負擔」的政策目標不會改變，未來會搭配政府整體住宅政策來做調整，並且落實各項健全房市措施，藉此抑制短期炒作不動產，讓民眾「租得起、住得起、買得起」。

財政部次長阮清華昨日表示，將密切關注市場變化，通盤考量，房市政策須與內政部、央行等部會共同討論，會盡最大努力照顧無自有房屋者需求。

此外，立委關注社宅政策，卓榮泰說，會請內政部加快速度。


新青安明年7月到期…卓榮泰：不會以同方式延長
檢討現行方式，應有更多考量、並設定更周延的條件與監管
工商時報

新青安政策明年7月將到期，行政院長卓榮泰4日指出，現行方式應該要檢討，應有更多考量、設定更周延的條件與監管，新青安政策不會以相同的方式延長。財政部次長阮清華則表示，將配合行政院政策，等屆期時會再針對房市、無自用住宅者需求等狀況，會同內政部等相關部會整體評估。

卓榮泰4日在立法院會備詢時，針對立委質疑新青安政策，他坦言，新青安政策現行方式應該要檢討，當初新青安政策確實應該在年齡和相關條件上有更多考量，後續發現問題後也在去年做出管制，設定更周延的條件與監管。

卓榮泰表示，房價漲幅因素很多，不能單就一個因素來討論。目前的新青安政策到明年7月就會停，不會以相同方式延長，會另外針對青年居住正義有不同的方式，並承諾未來不會再發生人頭戶、出租戶等亂象。

阮清華4日出席普發現金記者會後表示，財政部將配合行政院政策，等屆期時會再針對房市、無自用住宅者需求等狀況，會同內政部等相關部會整體評估。

阮清華表示，目前新青安利息補貼2碼（0.5個百分點），其中住基金補1.5碼，公股銀行補貼半碼，對沒有自用住宅者來說，幫助很大；但新青安檢討涉及整體房市政策，不是財政部說了算，須視市場狀況，跨部會研商。

例如貸款成數的部分，他說，也要注意中央銀行選擇性信用管制相關規定；至於寬限期使用者不多，但個別民眾狀況可能不同，最高貸款金額的部分，也必須在政策將屆期前，再視房價和相關政策方向等再評估。

內政部力拚「虛坪改革」修法明年上路，內政部長劉世芳昨（4）日表示，目前溝通重點主要有兩項，一是針對增列電梯為免計容積項目、二是沒買車位不用負擔車道面積。

有關虛坪改革，內政部規劃修法，預計最快明年1月上路。改革重點包含將一般電梯納入免計容積空間、限制管委會使用空間，以及沒買車位的人將不用再負擔車道面積。專家評估，改革之後公設比可下降5個百分點。

行政院長卓榮泰昨日率行政院相關部會赴立法院施政報告並備詢，立委關注居住正義。

民眾黨立委黃珊珊表示，內政部正在討論虛坪改革，買房子的錢，買到的空間約30%、40%是公設，都用總價一坪多少錢來計算，公設沒有打折。以台北市來說，購買30坪的房子之中可能10%至12%是虛坪，並且一坪也是上百萬元。她認為，有些公設只是灌水，提高房子總價。

劉世芳答詢時表示，目前修法進度，內政部已跟很多團體、相關民代溝通，原來所提供的改革方向包括電梯、車道，但有部分聲音認為計算價格時，這些不應列入虛坪改革方向。

內政部希望地政單位能再思考一下，如果站在消費者立場可以保證實坪實售，內政部也會再跟相關單位包括民代來溝通。

黃珊珊強調，虛坪改革是政府必須面對的事情。卓榮泰表示，內政部正在努力當中。黃珊珊表達，希望年底前可以提供虛坪改革的初步回應；卓榮泰則承諾，會向立委報告構想以及當前進度。

2025/11/04 14:18:06

彰化縣推動青年住宅，以降低青年購屋經濟壓力，員林青年住宅預計明年完工，目前初估建造成本每坪約28萬元，縣府將依「低於查估市價、高於興辦成本」原則訂價；房仲業者認為，目前當地推案每坪高達37萬左右，青宅價格應具競爭力，但市面上1至2房、總價較低的產品向來是投資客最愛，須慎防炒房影響政府美意。

南投縣政府在南投市文化路興建的第一期青年住宅共45戶，以3至4房為主，但受房市景氣低迷及限貸令影響，部分中籤民眾放棄承購，目前成交27戶，尚有18戶待售。

相較之下，員林青年住宅規畫42戶，其中2房28戶、1房14戶，汽車停車位21席，規模較小。彰化縣府青發處長陳柏村表示，考量坪數大房價相對會提高，青年若籌不出自備款，恐影響購買意願，希望總價能壓低，實際減輕青年購屋負擔。

為避免青年住宅遭人頭申購或投資客炒作，縣府今年針對「彰化縣青年住宅興辦管理自治條例」增訂五年閉鎖期。陳柏村說，青年住宅自所有權移轉登記日起五年內，所有權人不得出售、租賃、出典、贈與、互易或信託移轉，也會透過國稅查核，確保資源回歸真正有需求的青年族群。

不過，中信房屋彰化仁愛店長謝曜駿指出，雖有限制轉賣，但過去軍宅就曾出現先以租代售方式規避限制，未來青宅若要防堵漏洞，實務執行仍須留意。員林青宅地點佳、價格具優勢，可望吸引首購族關注，但因戶數少、管理成本相對較高，加上停車位僅21席，未達一戶一車位，可能讓家庭型剛性需求買家卻步。

謝曜駿也說，青宅興建也可能影響周遭房市狀況，像是伸港青宅目前興建地下1層、地上10層、共100戶，過去伸港房市活絡，但近期建地交易已趨緩，建商認為青宅房價可能抑制周邊房價上升。

2025/11/04 10:28:16

「台灣錢淹腳目」，住商機構觀察金管會、實價登錄最新資料，全台存款餘額截至六月底為止達62.4兆元，十年成長6成；房價漲勢更驚人，新案行情相較十年前已成長一倍，各縣市則以新竹存款、房價皆翻倍表現最佳。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，近年來資金寬鬆造就投資市場火熱，也讓熱錢氾濫，同時搭上全球趨勢，台灣迎向黃金10年的半導體業帶動，讓新竹居民經濟能力大幅跳躍，亦讓區域房價同步衝高。

住商機構彙整金管會統計，全台存款餘額相較十年前大增六成，至6月底為止已達62.4兆元，其中大多集中於六大都會區，並以台北市24.3兆、新北市7.6兆及台中市達6.2兆最多。

而若觀察實價，全台房價飆漲速度甚至更勝於存款增幅，2016年全台新案均價約達每坪27.1萬元，到今年為止，平均新案行情已達55.6萬元，漲勢達105%。

賴志昶分析，近年台商回流、全台AI半導體浪潮，大幅推升股價之餘，也讓存款餘額持續創高，熱錢持續流入，推升成本高漲、土地價格飆升，也讓整體房市表現強勢，全台房價十年來翻倍漲。

半導體熱潮帶動 新竹存款與房價皆翻倍

六都以外，以大新竹表現最突出，其中新竹縣存款餘額達2.5兆元，為六都外最高縣市，且相較十年前成長81%；新竹市存款餘額1.2兆元，成長高達102%，為全台唯一翻倍成長縣市。

另觀察實價，新竹縣市房價漲勢也驚人，新竹縣、市2016年平均新案成交維持2字頭，經過十年，其中新竹市來到每坪57.7萬元，為雙北外最高縣市，且漲幅近1.5倍。

存款餘額翻倍的新竹縣，今年新案平均行情約每坪46.3萬元，相較十年同期飆漲逾1.2倍。

賴志昶表示，近年來新竹縣竹北、寶山等地受竹科外溢效應帶動，吸引高科技人才移入，帶動區域存款餘額暴漲一倍，且房價亦大幅起漲；至於新竹市同樣受竹科客帶動，加上區域開發飽和，房市物以稀為貴之下，讓房價跟著存款餘額同步高升。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，近期隨著限貸衝擊與管制政策干擾，高總價市場供給與需求相對萎縮，有科技題材帶動的區域，亦由於市場轉冷，讓投資置產風氣散去，因此雖說大新竹區域資金動能強勁，但房市翻轉氣氛濃厚，過去漲多區域有可能出現補跌趨勢，購屋人切勿追高房價，宜審慎評估區域房市走勢。

2025/11/04 09:09:34

10月六都房市交易量出爐，合計今年前十月僅約16.8萬棟，年減26％，創歷年新高。對此，房市趨勢專家李同榮指出，全台交易量最壞時期將過，接下來將殺價取量，預期未來半年房市將呈現「價格跌幅擴大、交易量遞增」格局。

他表示，2025年房市交易量表現如同2016年市場翻版，2025年Q1房市交易量4.8萬棟，創九年季交易量新低，全年預計26.5萬-27萬棟，也是九年來新低量，更是歷年跌幅最多的一年。

這如同2016年第一季房市交易量創十多年新低，交易量觸底，幾乎已到窒息量，市場價格開始有多殺多現象，透過價格明顯鬆動，限貸政策可望逐漸局部鬆綁，觀望買盤信心上升，交易量自然築底緩升。

李同榮進一步指出，房市交易量最壞的時期將過，關鍵的主要理由有三：

一、賣方氣弱，殺價才會取量：

2025年交易量縮到近九年最低，賣方氣勢明顯轉弱，如同上波下跌趨勢中的2016年價量俱跌，交易量創十多年新低，但同年透過殺價取量，交易量遞增，市場逐漸活絡。2025年也是量能觸底最壞時機，如同2016年翻版，預期交易量至第三季已築底完成。未來市場將呈現價跌量增格局。

二、房市降溫，政策可能局部鬆綁：

房市明顯降溫，銀行法72-2條貸款水位下降，不動產貸款集中度趨緩，政策將不再緊縮，甚至有可能隨全球溫和降息，因此，換屋市場一旦房貸鬆綁，雖然價跌，但仍會吸引換屋市場交易量回升。

三、市場將出現多殺多，觀望買盤開始進場：

剛性自住買盤觀望已久，今年Q3之前交屋潮客戶大都處於獲利狀態，因此未造成市場大量賣壓，但未來交屋潮客戶將有不少投資客高檔進貨，隨著價格下修，面臨虧損壓力，就會帶動逃命賣壓，造成多殺多現象，此時，反而買盤信心會轉強，加上股市AI熱潮帶動游資上升，有利局部資金移往房市流動，房市交易量將逐漸增加。

李同榮強調，所謂最壞時期將過，指的是交易量回升，不是價格上漲，2026年房市仍然會籠罩在價格下修的陰影下，上半年跌幅會擴大，預期到Q4可望止跌。

但適逢九合一大選前，政策關注下，房價只能止穩，不可能迅速反彈，六都交易量表現，桃園、台中表現較佳，六都房價表現台北最抗跌，未來半年房市將呈現「價格跌幅擴大、交易量遞增」格局。

2025/11/04 12:52:08

台南捷運真的要來了！台南捷運藍線10月21日正式獲行政院核定，力拼2026年底前動工，預計約六年後將迎來台南首條捷運通車，不過交通利多卻不敵政府打炒房，周邊房價出現修正?

根據台灣房屋集團統計，藍線10個站點周邊近一年房價，10站就有6站房價下跌，其中又以「B3站」五王國小商圈跌勢最明顯，每坪單價從25.7萬元下修至22.8萬元，年減約1成，等於晚一年入手，平均每坪成交單價少付約3萬元，然而即便漲少跌多，全線10站捷運宅，房價已不見1字頭。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，捷運藍線為台南捷運的核心路線，北起大橋重劃區，南至文化中心，支線則連接仁德轉運站，行經永康、東區、仁德等精華地段，各站點商圈皆可謂台南指標生活圈，近年在限貸令影響下，房市主要由自住剛需撐盤，但受限貸款水位吃緊，自備款門檻提高，購屋族多傾向捨新選舊、降低總價，以減少貸款受限風險。

以「B3站」五王國小商圈來說，去年新屋成交最高水位已突破5字頭，但今年5年以下新屋交易比例明顯減半，以20年以上中古屋交易為最大宗，佔比從6成增加至8成，相對使整體價位出現溫和修正。

觀察藍線10站中，仍有4站呈現年增表現，其中，位於文化中心生活圈的「B8站」，近一年均價從每坪22.9萬元，上揚至25.4萬元，漲幅1成最高，榮登全線房價抗跌王！

台灣房屋台南富裕加盟店店長林依依表示，漲勢最亮眼的「B8站」，為藍線文化中心線的終點站，位屬文化中心生活圈，區段除擁有文化中心外，還坐擁巴克禮公園、台南市立醫院，亦鄰近南台南站副都心，生活機能與環境品質兼具，為市中心優質生活圈之一。

林依依表示，文化中心生活圈內有崇明國中、小兩所明星學校，磁吸家庭客群積極卡位明星學區，然而區域新案供給有限，多為透天聚落與屋齡25至30年以上的中古華廈大樓，不少屋主因滿意生活機能，又看好未來捷運發展紅利，普遍惜售使市場釋出量較低。也因物件稀缺性，讓買方願意追價的機率與幅度提高，加上公共建設利多帶動下，讓商圈中古房價呈現明顯補漲，以目前25年中古大樓3房含車位，總價帶約在1000~1200萬元左右能入手。

李家妮指出，台南近年受惠南科效應與公共建設推進，加上捷運題材帶動站點周邊房市話題熱度，部分區域更因重劃區或商圈建設紅利，發展力道頗為亮眼，然而目前市況雖仍處於冷靜期，但對自住剛需買盤，總價相對親民、生活機能完善、且具抗跌保值性的物件，在市場上仍有其穩健優勢。

中央社

觀光署今天表示，今年1到9月整體住客人次為5404.6萬人次，較去年及108年同期增加，研判是國旅人次增加帶動住房；另因物價通膨，平均房價為2954元，較去年略增18元。

交通部觀光署今天公布1到9月旅館業營運狀況分析，截至今年9月有3407家旅館、總計19萬9044間客房，113年同期為3432家、19萬8853間客房，108年同期為3518家、19萬5433間客房，總客房數較疫前增加3611房，市場客房供給量穩定成長。

觀光署說，根據統計，1到9月旅館業整體住客人次為5404.6萬人次，相較113年同期的5180.5萬人次、108年同期的5385.7萬人次，整體住客較113年增加224.1萬人次。

此外，觀光署說，旅館業（包含觀光旅館及旅館）客房住用率51.31%，較113年同期49.15%，增加2.16個百分點，顯示市場需求穩定回升，其中台北市、新竹市、新竹縣、台中市及高雄市表現最佳。

觀光署表示，新竹市、新竹縣分別較去年同期增加8.55%、4.21%，分析主因為商務及在地觀光活動帶動；高雄市則是演唱會及活動加持下，住用率也增3.54%。

平均房價部分，1到9月旅館業為新台幣2954元，相較於113年同期的2936元，顯示整體價格趨於穩定；而分析略為增加原因為物價通膨，加上部分業者為增加住宿附加價值及體驗豐富度，多有提供一泊二食、溫泉體驗及在地導覽等多元服務內容，將增加的服務費用併入房價中。

觀光署說，為鼓勵民眾平日出遊，並舒緩遊客集中於假日或都市情形，觀光署國家風景區管理處及縣市政府持續運用在地資源，整合觀光圈及景點、辦理多元活動等方式，吸引更多旅客停留，帶動地方觀光熱絡發展。

中央銀行打房後座力來了。三圓建設、大同前董座，現任山圓建設董事長王光祥上周驚傳個人退票2,000萬元又註銷。王光祥4日證實：「確實我最近資金吃緊！」不過已啟動借款換「台北之星」豪宅協商機制，減壓財務，「現在大概都已經沒問題了」。

王光祥強調，這是他個人的財務問題，與三圓建設無關，希望外界不要誤解。

台北市最大都更案「台北之星Diamond Towers」的都更合作方三圓建設，其大股東、山圓建設董事長王光祥驚傳上周一度跳票2,000萬元，震驚金融圈和地產圈。對此王光祥4日證實：「確實我最近資金吃緊！主要是因為我大同買了很多股票，但是碰到央行政策緊縮建商餘屋貸款只能限貸3成，且『台北之星』的餘屋貸款被限縮，手中資金不夠，變成我只能先向民間朋友借調資金，這樣利息就高一點，已經一年多了，所以資金最近吃緊，造成上周跳票又註銷。」

不過王光祥表示，「出了這問題，反而賣得很好！」就是出了上周這個跳票又註銷的問題，後續借款的友人中，有好幾個把借款換成「台北之星」的房子，問題陸續解決中。

王光祥表示，「另外還有一些朋友，則是答應把借款換成中正區『新隆國宅』都更案的房子，明年就要開工了，所以這些友人借款的資金償還，大概已經沒有問題了。」

王光祥強調，資金問題都是他個人的問題，且都是短期資金調度才會發生，問題並不大，都已解決、協商完成，希望不要造成外界太多誤解。

上周王光祥無預警卸任大同、三圓建設等公司董事職務，理由是自己已80歲，應該是要交棒給小孩歷練，如今傳出上周一度爆發跳票危機，是否與緊急交棒以作切割有關，頗耐人尋味。

華友聯（1436）4日公布第三季財報，累計前三季營收36.92億元、年減39.72％，EPS為6.01元、年減67.25％。EPS為6.01元。華友聯董事長陸炤廷說，高雄小港建案Power City目前只剩100多戶新成屋銷售中；另位於高雄左營的住宅建案NeXT 21，目前也有100多戶餘屋待售。今年第四季到明年，營收將以上述合計200多戶的新屋銷售為主。

總統賴清德承諾八年新建13萬戶社宅，但立委質疑上任一年半只發包1,000多戶，且尚未核定後續的直接興建社宅計畫。對此，內政部長劉世芳4日指出，社宅有很多種，直接興建是一種、包租代管也是一種，未來會把直接興建和包租代管合併來看，還是會以百萬租屋家庭照顧為主。

她表示，後續檢討希望將包租代管和現有民間空餘屋納入，這對年輕人來講才是最重要的，而不是等三年、五年、十年以後，直接興建好的社宅。

行政院長卓榮泰則表示，會朝原來的計畫前進，但因土地取得困難、政府資金沒辦法投入這麼多，會以多元的方式推動，希望民間資金也投入，這部分內政部正在做整盤規劃。

劉世芳說明，過去大筆的土地取得已用得差不多，正計畫以多元取得的方式、包括民間投入，未來會將直接興建社宅和包租代管社宅合併來看，還是會以百萬租屋家庭照顧為主，行政院同意這樣的方向。

政府制定的「百萬戶租屋家庭支持計畫」，規劃2025～2032年新增13萬戶直接興辦社宅，加計2024年前已完成的12萬戶社宅，合計共25萬戶。不過，截至今年9月底，累計全國直接興建包含興建中及準備開工的社宅為121,077戶，劉世芳說，目前還有30％預算尚未執行，未來會朝一年發包5,000戶至1萬戶的方式推動。

劉世芳強調，政策會滾動調整，社宅有很多種，直接興建是一種、包租代管也是一種，未來在土地取得愈來愈困難的狀況下，會朝著包租代管的方式取得社會住宅，若可從空餘屋取得社宅也是居住正義的一環。

11月4日，越秀地產（00123.HK）披露10月份銷售情況。

公告顯示，10月份越秀地產實現合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約為122.9億元，同比下降約8%，實現合同銷售面積約為27.24萬平方米，同比下降約42%。

今年前10個月，越秀地產累計合同銷售（連同合營企業及聯營公司項目的合同銷售）金額約為921.02億元，同比上升約1.2%，累計合同銷售面積約為232.08萬平方米，同比下降約25.1%。

今年前10個月越秀地產累計合同銷售金額約占2025年合同銷售目標1205億元的76.4%。

拿地方面，10月份越秀地產實際擁有95.475%權益的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市兩幅臨近地塊。兩幅地塊位於廣州市天河區天河智穀廣氮廣棠片區，總可建築面積分別約62452平方米和105491平方米，規劃用途均為住宅用地。代表公司實際權益的土地價款分別約為12.21億元和21.06億元。

越秀地產實際擁有95.475%權益的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市一幅地塊。該地塊位於廣州市番禺區大石街道，總可建築面積約114771平方米，規劃用途為住宅用地。代表公司實際權益的土地價款約為11.4億元。

越秀地產實際擁有95%權益的附屬公司通過與獨立協力廠商公司組成的聯合體，通過公開掛牌方式取得上海市一幅地塊20%的實際權益。該地塊位於上海市靜安區內環內，總可建築面積約153943平方米，規劃用途為住宅及文化用地。代表公司實際權益的土地價款約為14.7億元。

越秀地產實際擁有95%權益的附屬公司通過公開掛牌方式取得成都市一幅地塊。該地塊位於成都市成華區崔家店核心，總可建築面積約115174平方米，規劃用途為住宅用地。代表公司實際權益的土地價款約為12.55億元。

此次對珠光控股集團的“合併”，於合生創展而言未嘗不是一次努力的自救。

觀點網 繼珠江投資之後，近日有消息稱合生創展已經啟動全面合併珠光控股集團計畫。

如果說珠江投資的整合是朱孟依對自己一手創立的產業進行內部梳理，那麼珠光控股集團的合併，涉及到更深的層面——對朱氏家族企業的一次整合。

珠光控股現任董事局主席兼執行董事為朱慶伊，是朱家三兄弟裡的“老么”。

三人之中，二哥朱孟依最早開啟創業之路，於1992年在香港成立了合生創展集團，此後又時常奔走於台前，因此知名度相對更高。

在1994年，老大朱拉伊創辦了廣東新南方集團，早期也曾涉及地產開發業務，但後續則聚焦在中醫藥健康產業；朱慶伊的珠光控股集團創立於1996年，與合生業務配合度更高，但因朱慶伊長居於幕後，外界普遍將珠光控股集團納入“合生系”範疇。

儘管如此，由於業務各有側重，合生系、珠光系等稱呼在業內均被廣泛使用。

如若此次整合最終成行，“珠光系”或許將被正式取代。

“合併”傳言

傳聞早有端倪——去年12月，珠光集團與央企中信集團全資子公司中信城市開發運營有限責任公司簽署合作共建協定，共同推進廣州市海珠區瀝滘城中村改造專案後續開發建設。

瀝滘村地處廣州市海珠區中軸南段，是廣州市重點工程之一，也是“老四區”體量最大的城市更新項目。

項目緊鄰珠江後航道和海珠湖，改造範圍總用地面積89.67萬平方米，計容總建築面積達436.27萬平方米，其中複建安置區和融資區分別為213.58萬平方米和222.68萬平方米。

按照計畫，雙方將對項目品牌進行全新定位，並共同參與專案開發、建設、銷售等管理工作。

在當時，關於珠光控股集團引入外力合作，就曾引起猜想。

實際上，珠光控股集團早在2010年前後就已介入到瀝滘村改造項目中，算下來距今有十餘年，但項目進展稱得上緩慢。

一方面，城中村改造項目本身具有極高的複雜性，往往涉及到產權關係錯綜、利益主體多元等情況，又牽扯到規劃、拆遷、安置、建設等多個環節，執行過程中需持續打通堵點，導致開發週期被拉長。

另一方面，實施主體也面臨資金投入壓力。對於珠光控股集團而言，近年來地產業務陷入一定程度的停滯，“舊項目”貢獻的銷售額難以再帶動“新專案”開發建設，本應互相促進的“舊項目造血”與“新專案開發”兩個輪子，反而陷入資源爭搶的局面，整體發展節奏被進一步拖累。

據市場消息，在數月前，朱慶伊就曾向朱孟依尋求支援，希望後者接手瀝滘村改造項目。彼時，項目已引入中信城開作為合作方，但新資金遲遲未能到位，後續建設推進受阻。

雖然當時未能順利達成合作，但以“求援”為契機，似乎雙方醞釀出一場更為徹底的整合。

消息指出，珠光控股集團旗下瀝滘村改造項目、金融城壹號、雲山壹號等項目已在移交中，由合生創展代管代建。

與此同時，截至今年中期的資料顯示，珠光控股集團在中國內地的土地儲備合共約為73.08萬平方米，包括可供出售總建築面積、已預售但未交付的總建築面積，以及可供出租總建築面積。

如若在未來，全盤接手珠光集團地產專案，合生創展的業務體量也將隨之增大。

未完成的拼圖

自2022年以來，珠光控股集團陷入持續虧損狀態。

今年上半年，珠光控股母公司擁有人應占虧損金額2.13億元，較上年同期的8.34億元有所收窄，但公司處境仍未得到根本改變。

再加上“三舊”改造工作週期漫長、慢周轉模式的慣性影響，珠光控股流動性遭受持續消耗。

據相關資訊，珠光集團曾或正在參與的城市更新專案約20多個，總面積超2000萬平方米。

獨木難支，以自身力量或許難以掙脫眼下局面。

在另一方面，合生創展的日子也談不上輕鬆。

資料顯示，今年上半年，合生創展實現營業收入64.71億港元，同比減少53%；股權持有人應占虧損為17.32億港元，同比由盈轉虧。

截至期末，合生創展的現金及銀行結餘約84.25億港元，去年同期為113.98億港元，同比減少26%。

在當前市場環境下，合生創展也迫切需要找到扭轉局面的關鍵。

實際上，在2024年3月，合生創展發佈2023年全年業績之後召開了一場投資者電話會。

觀點新媒體彼時獲悉，合生創展於2023年推出新管理整合戰略，其中一項為總部南遷：“為加速大灣區的專案開發，合生創展于2023年開啟總部南遷，以接近未來的利潤中心。”

儘管過去十幾年，合生將總部由廣州搬至北京，但在廣州仍留有豐厚的土地儲備。

以截至2023年末資料為參考，合生創展地產板塊土地儲備約2035萬平方米，商業板塊土地儲備約727萬平方米，合計約2762萬平方米。其中，約53%土儲集中在大灣區。

這或許正是總部南遷的重要原因之一。而眼下，若能夠在不增加自身負累的同時，順利整合自珠光控股集團專案資源，或許也是合生創展重拾增長的更優路徑。

不過，全盤接收許並不現實，在合作模式上仍然有談論空間。

一個值得注意的細節是，合生創展的代建業務自2024年上半年浮出水面。根據最新資料，今年前9個月，合生創展集團及其合營公司、聯營公司以“合生”品牌代建管理的非自投物業的總合約銷售面積為約50179平方米，合約銷售金額為約44.45億元。

就2025年9月單月而言，合生創展集團及其合營公司、聯營公司就合生代建管理物業的合約銷售面積為約2588平方米，合約銷售金額為約2.09億元。

今年前9個月，合生創展集團及其合營公司、聯營公司的總合約銷售金額為約112.64億元，以此計算，來自代建管理的合約銷售金額占比39.46%；9月單月，占比為15.35%。

此次對珠光控股集團的“合併”，於合生創展而言未嘗不是一次努力的自救。

11月3日，深圳控股有限公司發佈了2025年第三季度主要業務進展。

在當前房地產行業整體承壓期，深圳控股業績資料呈現出極為矛盾的態勢——銷售額大幅增長，盈利能力卻持續下滑。

資料顯示，深圳控股前三季度總合同銷售額98.38億元，同比增長24%；第三季度單季銷售額為30.25億元，銷售面積為12.87萬平方米。

具體到“十一”黃金周期間，深圳控股旗下深圳深業雲築、山水東城及惠州半山名苑等項目取得片區銷冠，上海嘉定“深業•深嘉上府”開盤首日去化率達80%，這些項目的熱銷直接推動了銷售資料的提升。

然而，深挖銷售資料發現，該公司前三季度銷售面積同比增長36.3%至42.82萬平方米，但銷售均價卻從去年同期的2.53萬元/平方米降至2.3萬元/平方米，降幅達9%，這也間接導致公司陷入“增收不增利”的困境。

結合觀點新媒體此前報導來看，深圳控股2025年中期房地產開發業務毛利率為13.8%，較去年同期大幅下降18個百分點，這一降幅遠超行業平均水準。儘管第三季度銷售規模顯著提升，但卻難以扭轉毛利率持續下行的趨勢。

根據深圳控股大股東深業集團的第三季度財務報表，前三季度營業總收入244.45億元，營業利潤為1.61億元；淨利潤-8.48億元，歸母淨利潤-7.07億元。

僅從深圳控股本身來看，中報資料顯示，2025年上半年實現營業收入103.5億港元，同比上漲175%；毛利17.7億港元，同比上漲63%；毛利率17%，較去年同期下降約12個百分點；經營溢利為7.0億港元。但由於受聯營公司虧損及大幅資產減值準備計提，加之稅費支出增加等影響，權益股東應占虧損26.2億港元。

在銷售額大幅增長情況下，淨利潤仍是負數，但較上年同期已經減虧不少。

此外，深圳控股資產端也出現了一些積極變化，深業雲海灣、深業頤樾府、成都深業東樾府等多個重點專案順利交付，存貨規模較2024年末下降約151億元至819.04億元，合同負債同步減少約115億元，資產周轉效率有所提升，去庫存取得一定成效。

在負債端，深業集團截至2025年第三季度末負債總額1439.87億元，同比下降6.26%，其中流動負債下降24%，短期償債壓力有所緩解。

融資方面，深圳控股近期也獲得了40億港元三年期貸款。

城市綜合運營業務方面，深業運營新承接了深圳圖書館北館、美術館等文化地標，並拓展了安徽鄭蒲港、河南多家醫院等專案，7月簽約科學城公司達成6010萬元物管協議。這類業務能夠提供穩定現金流，但利潤率相對較低。

商業地產方面，華富村“深業拾集”社區商業已啟動，預計2026年開業；車公廟TOD綜合體進入實質開發階段，總體量達48.8萬平方米；黃木崗樞紐商業“Upperlink”計畫四季度開業。

科技產業投資業務方面，晶華公司電子出貨量同比增長25%，農產品(8.600, -0.10, -1.15%)銷售額受生豬供應鏈帶動增長160%。

值得注意的是，近期，深圳控股正在推進協定晶華電子70%股權的出售，這筆關聯交易聚焦主業的戰略，擬向不動產資產管理及綜合運營服務商轉型。但市場反應消極，沙河股份(17.600, -1.26, -6.68%)在披露擬現金收購晶華電子70%股權的重大重組消息當天，股價徑直跌停。

商業地產的運營邏輯與地產開發業務截然不同，深圳控股能否在激烈的商業競爭中脫穎而出，仍需市場檢驗。目前，公司商業收入規模相對地產開發仍然較小，對整體業績的貢獻有限。

在行業深度調整期，深圳控股的發展之路註定艱難。銷售回暖只是第一步，如何真正修復盈利能力、化解債務風險，才是決定能否穿越週期的關鍵。

在“漢八條”等政策組合拳加持下，武漢樓市迎來強勁復蘇。11月3日，武漢市住房和城市更新局發佈統計資料顯示，10月，武漢市商品房銷售面積增幅明顯，全市商品房網簽銷面125.43萬平方米，環比增長17.4%。其中，新建住房網簽銷面114.16萬平方米，環比增長38.78%；網簽套數10447套，環比增長49.56%。從“金九”到“銀十”，武漢樓市實現“量價齊升”，市場信心正在加速回暖。

單月成交破萬套

中秋、國慶雙節疊加成為武漢樓市的關鍵節點。武漢市住房和城市更新局發佈統計資料顯示，10月，武漢市商品房銷售面積增幅明顯，全市商品房網簽銷面125.43萬平方米，環比增長17.4%。其中，新建住房網簽銷面114.16萬平方米，環比增長38.78%；網簽套數10447套，環比增長49.56%。

政策因素是武漢樓市復蘇的另一原因。9月底，武漢打出政策組合拳，多部門聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，推出八大具體措施，被業內稱為 “漢八條”。

“漢八條”公積金貸款支持力度空前。新政策規定，夫妻雙方均繳存公積金的家庭，購買首套及第二套住房的，公積金貸款最高額度大幅提升至150萬元；單繳存人家庭最高額度則為120萬元。同時，公積金貸款的可貸額度計算也更為寬鬆，按還款能力計算貸款額度公式中的“還貸比例”由35%提高至40%。

節後，武漢樓市熱度並未退潮。10月中旬，經開區再推“新政六條”，對在沌口、軍山、漢南等片區購買首套住房的家庭給予1%至2%的貸款利息補貼，最高補貼4萬元。

武漢某項目行銷負責人透露，新政發佈後，來訪與諮詢量環比增長約28%。“很多原本觀望的客戶認為，現在正是出手的好時機。”該項目10月銷售額突破2億元，銷量超百套，平均每天售出三套以上。

“好房子”撐起市場復蘇底氣

隨著政策視窗打開，開發商的產品力比拼愈發激烈。2600平方米下沉庭院式會所重新定義老城區居住標準；全屋智慧配置吸引年輕群體；117%使用率打造“負公攤”四代住宅，形成“百米全配套生活圈”；6米層高空中花園和超50米樓間距，重塑“生活場域”概念。

武漢樓市步入“品質競爭”時代，從“因城施策”到“因區施策”“因人施策”。中指研究院（華中）市場研究中心主任李國政指出，武漢房地產政策正從宏觀調控邁向精細化治理，逐步實現“因區施策”“因人施策”。土地市場則加快“以需定供”，從源頭保障供需平衡。

“過去市場比拼得房率，如今競爭核心轉向地段、配套、服務的綜合實力。”李國政表示，武漢房企正積極落實《高品質住宅技術標準》，品質化轉型推動市場結構優化，“以供給啟動需求”的良性迴圈正在形成。

業內預計，四季度武漢樓市仍將保持平穩向好走勢。政策支持疊加剛需釋放，“銀十”已成為市場復蘇的重要信號。隨著更多高品質項目入市、購房信心持續修復，武漢房地產市場有望在“穩中向暖”的軌跡上，迎來一個更具活力的收官季。

二手房“以價換量”、新房成交出現回檔，10月份的上海樓市開始回歸常態。

新房方面，上海中原地產資料顯示，10月上海新建商品住宅成交面積39.8萬平方米，環比減少27.0%。

“基於月初長假，樓市上半月呈現低開走勢，最少的一周成交量才4萬多平方米，幾乎是平時的三分之一。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出，隨著正常工作節奏的恢復，成交緩慢爬坡，10月最後一周翹尾現象意外落空，交易總量還不到10萬平方米。

期間，豪宅成交雖還保持一定活躍度，但比前期也有所降溫。從10月上海新房成交前十榜單來看，只有3個10萬+項目，較之9月減少3個。這也直接導致10月上海新房成交均價略有下滑，為83955元/平方米，環比下跌6.4%。

10月份，位於榜首的樓盤是位於黃浦淮海中路板塊的高福雲境，成交均價已超過20萬元/平方米，為214963元/平方米。截至目前，其網簽套數仍沒有過百，但25套過億房源於開盤當天售罄，顯示出絕對市中心的專案依然有較好的承接力。

“日光”現象在“銀十”成交旺季也沒有很頻繁。據同策研究院統計，10月共計有33個項目開盤，只有位於閔行的尚園、普陀的潤雲金茂府、寶山的金茂棠前，和嘉定的招商林嶼湖畔開盤售罄。

盧文曦告訴記者，10月供應滑坡，說明房企近期推盤意願並不高。“10月供應42.3萬平方米，環比減少33.0%；33個項目入市，數量較9月減少10個。”

據瞭解，10月入市的33個樓盤中，只有14個樓盤單次推房源數量超過百套。可見當月推盤重點依然聚焦在中高端改善專案上，10萬+的樓盤有9個，如高福雲境、建發海宸等。

中指研究院高級分析師孟新增認為，上海作為全國樓市風向標，由於國慶假期的影響，上海10月份新房成交74萬平方米，環比下降24%，同比下降35%。主要原因一方面是9月份基數較高，另一方面是10月份產品供應不夠出彩，因此表現為成交下降。

“通常情況下，10月受到長假影響，交易的環比下滑意料之中。”盧文曦向介面新聞指出，從市場表現來看，外環外的產品依然能維持一定熱度，尤其是楊行、松江新城這些傳統關注度較高的區域。

在其看來，如果青浦、松江、嘉定這些區能形成合力，有多個爆發點，成交總量有繼續向上攀升的希望。“10月也釋放較多積極資訊，比如三季度經濟資料有較高活力，上海的房地產開發投資資料依舊有韌性，還有地塊刷新區域樓板價等等，這些都能成為後續市場回歸正常交易量的有力支援。”

10月的樓市表現，開發商則是“有人歡喜有人愁”。

保利發展(7.210, -0.09, -1.23%)上海的“銀十”成績依然亮眼。保利發展相關人士告訴介面新聞，公司在上海10月單月銷售額30多億元，“而且10月份我們相比9月份成交還有提升，提升了大概15%。”

另一名央企開發商人士告訴介面新聞，雖然公司沒有定“金九銀十”一定要完成多少銷售目標，但銷售表現肯定不夠理想。該人士認為，市場降溫的原因主要是缺少流動性，接下來公司還需要加大品牌的影響力，實現更好的銷售成績。

一名房企內部人士也向介面新聞指出，“10月成交下滑，可能是大家不看好後市，因為最近二手房跌得很厲害，相當於買了房子就是虧。”

從資料層面來看，10月份上海二手房成交的確是“以價換量”。

網上房地產資料顯示，10月上海二手房累計成交18483套（含車位、商業），環比9月份的20389套下滑9.83%，同比2024年10月的24376套減少5893套，降幅為24.17%。這一成交量是今年3月以來的最低值，市場降溫跡象明顯。

具體來看，10月的成交節奏呈現出“先抑後揚”特徵，全月僅有3個交易日單日成交量破千套，前半月15天受國慶中秋雙節8天長假影響，日均成交僅418.93套；隨著假期結束，正常交易秩序恢復，回暖勢頭在月末有所顯現。

各仲介機構表現不一。鏈家上海相關人士告訴介面新聞，10月鏈家app上海區域訪問量環比9月上升6%；10月鏈家app上海區域客戶諮詢量環比9月上升2%。

另一仲介機構太平洋(4.450, -0.04, -0.89%)房屋相關人士向介面新聞表示，10月太平洋房屋上海成交同比2023年增長9.0%，同比2024年減少38.9%，環比增長1.0%。

成交單價近一個月來呈現下降趨勢。該名人士認為，“825新政”對於成交量有一定的穩定作用，但掛牌單價同比2024年下降7.93%，環比下降1.57%。

且庫存量明顯增加。據太平洋房屋統計，10月份二手房庫存同比增加24.1%，環比增加1.4%，10月份太平洋房屋庫存房源量再次突破4萬套，且持續增加。

“整體從10月來看，我司議價幅度同比、環比均有所增長，議價幅度變大；從成交單價來看，成交價格依然在下滑，環比減少5.2%；從成交前業主的底價單價來看（成交前24小時業主的成交底價），業主的心態基本和成交價格同步下滑。”

較之新房市場的“卷價格”、“卷得房率”、“卷公區”等激烈競爭，二手房市場反而逐漸回歸交易常態，從業者也相對更樂觀。上述人士認為，預計2025年11月上海二手房市場成交量將繼續保持高位，有望創下年內新高。

在其看來，近期成交趨勢強勁，10月上海二手房市場已呈現回暖態勢，整個10月累計成交近1.8萬套，市場需求一直存在，政策利好啟動了潛在的購房需求，尤其是改善型需求；未來價格走勢可能呈現兩極分化的情況，更多的人偏向於改善住宅需求。

不過，當前二手房等成交價格和掛牌價格依然在呈現下降趨勢，市場走勢依然是“以價換量”，客戶成交週期拉長，“止跌回穩”需要各方持續努力。

秋意正濃，建設正酣。昨天，記者來到寧波前灣新區十二塘工業區塊。在浙江天鴻綠建鋼構有限公司年產30萬噸金屬結構件專案建設現場，工作人員正加緊進行土地平整，為後續樁基施工做好準備。

“開工時間較合同約定提速超一半。”企業相關負責人羅平難掩激動。該項目總投資12億元，占地406畝，投產後將專注於金屬結構件及綠色建築圍護系統生產。據悉，這也是今年以來前灣新區總投資額最大、總用地面積最多的“拿地即開工”項目。

在寧波，“拿地即開工”是指企業在取得土地使用權後，能夠立即開展項目建設，實現從拿地到開工的快速銜接，縮短項目落地時間。這一模式通過政府部門優化審批流程、提前介入服務等方式來實現。

從土地“落槌”到塔吊“起臂”，縮短的是審批時間，拉長的是發展藍圖。今年以來，前灣新區17個新招引供地專案辦出施工許可證，其中14個實現“拿地即開工”，占比達82.4%；“拿地即開工”專案平均審批用時13天，審批材料精簡40%以上，審批時間壓縮80%以上。

提速、精簡、壓縮等熱詞的背後，是一場多部門協同推進的“接力賽”。“通過流程整合、並聯審批、容缺受理、幫辦代辦等‘組合拳’，各職能部門協同解決專案開工前遇到的各類問題，做好‘一對一’全程跟蹤指導服務，説明企業實現‘拿地即開工’的無縫銜接。”寧波前灣新區政務服務中心負責人于軍說。

以總投資3.2億元的寧波雲達年產100萬套電池包箱體項目為例，該專案僅用11天便取得施工許可證，創下前灣新區審批速度新紀錄。但專案正式施工前，需要辦理臨時用電申請，按照流程需花費數天，影響建設進程。

“沒想到前灣新區投資合作局聯動十二塘區塊專案服務中心和供電部門，特地為我們租來了發電車。”寧波雲達負責人蔣新征對此念念不忘。目前，該項目正在進行樁基施工，建成達產後年產值約5億元。

審批提速、服務增效，賦能工業投資攀高。資料顯示，今年前三季度，前灣新區完成工業投資109.5億元，占投資總額的比重達49.3%。其中，製造業投資占投資總額比重提升至42.8%。

“營商環境就是生產力。我們將持續深化產業專案‘拿地即開工’改革，四季度確保10多個億元以上項目儘快開工，形成實物投資量。同時，力爭長三角汽車科創基地等重大專案進一步擴大投資放量。”寧波前灣新區管委會負責人說。

上海樓市前十月銷售榜單揭曉！

據中指研究院統計，2025年1～10月，上海TOP30房企合計銷售額4096.6億元，合計銷售面積571.7萬平方米。

在這場滬上房企角逐中，保利發展(7.210, -0.09, -1.23%)、招商蛇口(9.310, -0.05, -0.53%)、華潤置地分別以360.6億元、356.9億元和341.7億元奪得前三甲。銷售額突破150億元的房企有10家，頭部房企在上海的市場份額持續鞏固。

高端項目的火熱與普通住宅的溫和表現共同勾勒出上海樓市複雜多元的圖景。前10月，上海商品房TOP10項目合計銷售額1065.7億元，入圍門檻升至57.6億元，上海壹號院、金陵華庭、翡雲悅府分別以217.8億元、186.6億元和139.8億元位列項目榜前三名。

高端住宅項目銷售堅挺，成為推動房價上漲的重要力量。據中國房地產指數系統百城價格指數報告統計，上海10月份新房價格同比漲幅10.7%，這已是上海新房價格連續83個月同比上漲，自2024年10月以來的月度同比漲幅均超過5%。

市場人士認為，在全國樓市整體承壓的背景下，上海展現出了顯著的市場韌性，頭部房企的競爭格局基本穩定，核心地段、精准定位且具備高品質的改善型項目依然是市場熱度的主要支撐。“十五五”規劃建議中已明確提出“清理住房消費不合理限制性措施”，這為上海進一步優化調控政策留下了想像空間，有望持續改善市場預期。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認為，“十五五”規劃強化房地產民生屬性，明確推動行業高品質發展的五大方向。面對客戶日益挑剔的選擇與同質化競爭壓力，房企應以產品創新、服務升級與精益運營響應“十五五”品質號召，方能在新一輪行業洗牌中贏得主動。

頭部房企博弈

前10月，上海房企銷售呈現強者恒強格局，頭部房企競爭也漸趨白熱化。

保利發展以微弱優勢領先，以360.6億元的全口徑銷售額摘得銷售額冠軍寶座，其在上海持續輸出剛需、改善型產品，憑藉央企品牌穩居第一梯隊。

若從權益銷售金額看，招商蛇口則以261.71億元登頂，又以60.6萬平方米的銷售面積摘得面積榜桂冠。

權益銷售額突破百億元的房企有8家，面積榜達到20萬平方米以上的房企有12家，較銷售額突破150億元的房企數量多出2家，這些資料說明頭部房企在上海的市場佔有率逆勢上升，表現出更為顯著的集中化趨勢。

華潤置地憑藉341.7億元的全口徑銷售額穩居第三，234.11億元的權益銷售額也排第三。其在徐匯、浦東等核心區域的高端專案持續熱銷成為業績支撐。前10月以44.9萬平方米位居面積榜第二。

第4至第9名房企排名均保持穩定。嘉裡建設以186.61億元位居第四，其重磅押注的金陵華庭項目表現亮眼，一期158套房源3小時內售罄，二期銷售額達98.43億元。

中海地產、陸家嘴(8.500, -0.02, -0.23%)集團、綠城中國、浦開集團、越秀地產分別以166.35億元、146.15億元、115.95億元、106.68億元和105.35億元的權益銷售額位居第五至第九位。建發房產成為榜單中的一匹“黑馬”，以103.89億元的權益銷售額排名第十，位次躍升5位。

品質樓盤成為穿越週期的硬通貨，單個項目的表現同樣可圈可點。上海壹號院以217.8億元的銷售額高居項目銷售金額榜首。

金陵華庭以186.6億元緊隨其後，該項目二期推出120套房源，均價達20.5萬元/平方米。其中最貴的一套頂層複式房源總價超過2.82億元，折合單價32.68萬元/平方米，是目前上海備案單價最高的一套新房。

翡雲悅府以139.8億元位列專案銷售榜第三名，同時以12.9萬平方米的銷售面積位居面積榜第一。

高端項目的熱銷印證了上海改善型需求的強勁購買力。9月份，上海成交前十榜單中有6個均價“10萬元+”樓盤，有3個高端住宅項目實現“日光”，包括金陵華庭、中建•玖上琅宸和蘭桂坊855。

10月份，雖然市場整體有所降溫，但高端項目依然表現堅挺。黃浦區的高福雲境項目以60.54億元的成交金額位居10月項目銷售榜首。

高福雲境於10月18日開盤首推125套，均價21萬元/平方米，套均價格7600萬元，最終1.3億元至1.6億元的25套塔尖平層房源最先售罄，但整體未“日光”。翡雲悅府於10月末加推32套房源，均價突破11萬元/平方米，僅售出半數。金茂璞元二批次推出111套房源，售出80多套，也是未見“日光”。

“頂級稀缺房源依然遭搶購，千萬級豪宅已難現‘日光’，整體市場降溫，但價格天花板仍在緩慢抬升。”上海中原地產分析師盧文曦認為，市場的K型分化會更加明顯，位於絕對核心地段、擁有稀缺資源和頂級產品力的極少數專案仍將保持強大的吸金能力，大部分千萬級豪宅去化速度可能會保持在當前水準。

58安居客研究院院長張波認為，10月上海核心區及外環內改善型項目仍維持較高認購率，這類項目憑藉較好的地段和品質帶動市場關注上升，但總體來看，改善客群決策週期顯著拉長，少量的高熱度盤難以帶動全市大幅回升。

市場全景呈量穩價漲

在新政推動下，2025年上海新房市場走出了一條獨特的曲線，前10個月呈現“量穩價漲”特徵。

從需求端來看，今年1～10月上海商品住宅成交面積471.15萬平方米，成交套數37852套。單看10月資料，上海商品住宅成交面積為37.29萬平方米，成交套數為2829套。

前10月，上海新房價格累計上漲7.7%，漲幅較去年同期擴大0.4個百分點。黃浦區、徐匯區、靜安區為上海商品住宅成交均價最高區域，其中浦東新區、黃浦區、徐匯區成交均價同比分別上漲25.1%、10.6%、9.4%。同比下跌的區域有虹口區、奉賢區、普陀區等。

與新房市場相呼應，上海土地市場在前10個月也表現出強勁勢頭。據好地大資料，上海前10月出讓涉宅地（含協議出讓）59宗，總出讓金2136.3億元，同比增幅46.9%；總成交建築面積434.8萬平方米，同比增幅28.6%；成交均價49135元/平方米，創歷史新高，同比漲幅14.2%。

中海摘牌金額163.5億元排首位，共競得3宗地塊；保利發展權益摘牌金額95.3億元位居第二，共競得4宗地塊；綠城以總價93.9億元拿下虹口區、浦東新區2宗宅地排第三位。

前三名權益摘牌金額總計352.7億元，占涉宅地出讓金的28.1%。按拿地房企性質計算，央企國企權益摘牌金額達773.5億元，占比超過七成。

值得一提的是，與全國TOP100房企銷售額同比下降16.3%的態勢相比，上海TOP10房企的權益銷售金額反而實現了約9.5%的同比增長，印證了上海房地產市場具有更強的抗風險能力和韌性。

中指研究院高級分析師孟新增認為，上海短期庫存不高，去化週期在7～8個月，整體市場比較健康。隨著年末房企進入業績衝刺階段，新增供應入市可能會帶動成交量回升。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，上海是房地產行業向好發展的標杆城市，很多優質專案銷售狀況不錯，且價格保持小幅上漲，對於市場信心恢復具有積極作用。後續隨著政策效應釋放，疊加市場已充分調整等因素，樓市向好態勢會進一步延續。

“物業費從3.1元/㎡/月下調至2.6元/㎡/月，同時提升服務品質。”

華僑城物業“降價提質”的誠意，未能打動南京河西豪宅華僑城天鵝堡的業主們。

在剛過去的週末，萬科物業、保利物業、奧體物業三家進入決賽的物業公司，齊聚天鵝堡花園社區舉行了現場路演、為自己拉票。

最終統票將在11月22日進行。誰是最後的贏家尚不可知，但華僑城物業的守盤之戰算是失敗了。

華僑城物業丟盤

位於南京建鄴區雙閘街道江僑路1號，華僑城天鵝堡是華僑城大型綜合體的三期地塊，該專案自2019年8月入市，2022年6月底交付。秉承肥水不流外人田的原則，前期物業自然地落入了開發商關聯公司——華僑城物業的手中。

但外表光鮮的豪宅社區內部，物業與業主也難免產生矛盾。

“當前，本社區住宅物業費高達3.9元/㎡，商業物業費更是達到10元/㎡，遠超南京同類無會所、無科技系統服務社區的收費標準”，但“高昂物業費與低劣服務品質之間的嚴重失衡，已深刻影響到每一位業主的切身利益”。

聚焦天鵝堡花園社區業主和華僑城物業，矛盾的焦點主要是高昂的物業費用並未帶來相匹配的服務品質。

根據公開信息，此前幾年天鵝堡花園業主通過12345熱線投訴物業等各種問題超千次，但物業整改始終流於表面——投訴就應付，服務品質毫無提升，社區路面、綠化、車庫、入戶大堂、電梯等公區因為缺乏維護而逐漸破敗。

為了解決“投訴-敷衍-再投訴”的迴圈，今年5月開始，該社區業主啟動籌建業委會、召開業主大會、終止前期物業合同等流程。

感受到丟盤風險，華僑城物業也迅速做出反應——主動降費。

2025年7月20日，在發佈的《告全體業主書》中，華僑城物業宣佈將物業費從3.1元/平方米/月下調至2.6元/平方米/月，降幅約16.13%。

華僑城物業承諾“降費不降質”，並表示會增加人員配置，從原來的66人物業團隊擴張至81人，包括管理團隊5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。

有意思的是，華僑城物業在《告全體業主書》中也透露出自己的困境：該社區近年來平均物業費收繳率僅60%，疊加運營成本持續上漲因素，公司面臨嚴峻的財務壓力。

然而降價並不是保盤的良藥。在8月7日的業主大會上，大多是業主對續聘華僑城物業投出了反對票。

隨後，業委會緊鑼密鼓開啟選聘新物業的籌備工作。9月11日，華僑城物業發函表示，其將不參與天鵝堡花園的物業選聘，在過渡期會維持現有服務標準，對於歷史欠費將依法保留追償權利。

新物企“帶資”競逐

地理位置優越，高端住宅項目定位，天鵝堡花園社區的新物業選聘，吸引了多家知名物企角逐。

據悉，包含碧桂園服務、潤加物業（華潤萬象生活）、保利物業、綠城服務等7家物企提交了報名資料。

10月中旬，潤加物業、保利物業、萬科物業、銀城物業、奧體物業5家物企參與了選聘答辯。

根據公開信息，除了潤加物業，其餘4家的物業費收取均為一費制（含公攤），住宅報價在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業費則按7折到9折不等收取。

而為贏得合約，除了潤加物業，其他4家均拿出了無需業主返還的“帶資入場”誠意。

其中，萬科物業承諾帶資457.38萬元，金額最高，主要用於智慧社區改造。

奧體物業承諾313.74萬元，規劃了單元門電動化改造，非機動車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升等。

保利物業也不甘示弱，自願投資300萬元，且承諾墊資100萬，可根據業主需求增加墊資款。

此外，競聘物企還提出了免費的定制服務。

其中，萬科物業每年清洗一次鋁板外立面、外牆玻璃、室內空調出風口，每日上門收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。潤加物業提供打車、列印、寵物餵養等服務，預繳一年及以上物業費贈送萬象星積分。

10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業“多進三”投票結果出爐：萬科物業536票，奧體物業477票，保利物業357票，位列前三，晉級下一輪。

一場行業變革

有行業觀察者表示，無論最終誰能勝出，這場發生在豪宅社區的物業更替風波，都已超越了個案意義：它標誌著物業行業從粗放走向精細，從管理者轉變為服務者。

事實上，南京天鵝堡的物業更換風波，只是全國物業行業變革的一個縮影。

據不完全統計，2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個社區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。

物業行業正經歷著前所未有的挑戰。

行業統計顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個城市的物業服務價格指數都有所下跌。

而過去的2024年，上市物業企業淨利潤均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，淨利率降至4.2%。

物業公司“躺著賺錢”的黃金時代已經一去不復返。

物業費降價潮與物業撤場潮同時爆發，物業行業正在向更加艱難、也是更規範和高品質的方向前行。

對於物業公司來說，要想在激烈的競爭中勝出，必須從過去的管理者角色轉變為服務者角色。

資料顯示，天鵝堡社區由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼稚園組成，占地面積88170.83平方米，總建築面積285441.35平方米，住宅收費面積194447.28平方米，商業收費面積21113.71平方米。

其中住宅972戶，配建1217個產權車位，350個人防車位及地下設施配套；商業產權車位254個，人防車位28個。

據此大致推算，最終無論誰拿下該項目，每年能產生的物業費收入應該將在千萬以上。

但萬科物業、奧體物業、保利物業等之所以願意“帶資入場”，更重要的或是看中了豪宅物業項目的品牌效應和長期收益。

而對業主而言，手中的房產是核心資產之一，在大環境走勢無法抵禦的情況下，他們希望通過精心維護、嚴格安保等手段，維持自家社區的競爭力。

宏安集團（01222）及宏安地產（01243）公布，投保人宏安地產的間接全資附屬公司Twist Pioneer，已收到宏利人壽保險的最終保單及保單接收確認函，從而完成投購流程。根據保單，投保人向宏利人壽保險繳付初步單筆保費合共約485萬美元（約3773.3萬港元）。保單為宏安地產執行董事兼行政總裁鄧灝康作為受保人的人壽保險，Twist Pioneer為投保人及受益人，以確保宏安地產集團免受鄧灝康不幸身故可能產生的任何潛在損失或損害。宏安董事會及宏安地產董事會均認為，投購保單可能有助宏安地產集團再融資及磋商其銀行貸款融資。

林達民：項目加入AI元素 引領行業潮流

人工智能（AI）席捲全球，地產界積極迎合智能浪潮。恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民指出，恒地20年前已推動智能家居生活，目前仍是集團核心價值之一，未來每個項目均加入AI元素，提升家居生活。

「作為一間具領導地位的地產發展商，不單在建築同項目設計方面領先業界，更積極堅守『推動創新』理念，抱着前瞻性的思維發展房地產科技。2002年、2003年發展嘉亨灣、翔龍灣時，我們已經注入大量智能家居元素。至2021年推售啟德THE HENLEY時，已經加入獨有『微氣候系統』，提升屋苑節能減排效果，又引入大批智能機械人為住戶運送包裹。可見我們集團近20年發展的項目均注入不同程度的AI技術，讓買家更有效地享受家居生活。」

AI室內設計生成器 成售樓新招

林達民又謂，隨着科技日新月異，恒地持續推出創新AI技術，例如最近的項目集團再一次開創新革命，於銷售中心增設近年熱話的AI室內設計生成器（AI Interior Explorer），以先進的AI技術為用家設計理想家居，讓室內設計變得有趣，引領行業新潮流。

準買家只需在AI生成器上輸入簡單設計風格關鍵字，只需約短短15秒，AI系統生成器即可快捷精準地綜合網上世界各地素材，計算並生成理想家居，而且是獨一無二的效果圖，用家更可掃瞄二維碼下載效果圖及保存至手機，方便日後參考。

「恒地有不少項目的目標客源以年輕一代為主，這類客人大多數屬於首次置業，對打造理想家居有一定要求但缺乏經驗，我們新增室內設計生成器，讓年輕人快速掌握理想家居的設計靈感，一來幫助到買家，二來可加速他們入市信心及速度，我認為是一加一大於二的效果。」

屋苑增智能管理 省管理費支出

除了家居設計引入AI技術外，在會所應用方面，集團亦參考商場的最新科技，將來有可能在集團旗下項目的會所內加入以AI技術的設備，例如FALL SENSOR（跌倒偵測器），以住客安全為首要考慮。

未來在屋苑管理方面也會引入AI科技，以節省人手最終可為住戶節省管理費支出，例如透過清潔機械人清潔公共空間等。「節省人手不等於減少服務，我認為未來AI科技可以超越現時的管理服務，AI技術應用對節省管理費方面將會有很大貢獻。」

林達民強調，AI技術融入建築設計是不會停止，日後恒地旗下每個項目必定會引入更多更先進的AI技術，這是集團核心價值之一，集合項目策劃、ESG專才、電腦科技應用及營銷部門的智慧，目標打造更智能（AI）屋苑。



未來1年推1500伙 古洞北規模最大

銀行減息後，一、二手新盤氣氛改善，發展商加快推盤步伐。未來1年恒地營業（一）部有多個新盤陸續登場，涉及約1,500個單位，當中古洞北項目規模最大共有682個單位。

林達民表示，恒地作為一綫發展商，每年均會提供不同項目供置業人士，未來1年有多個新盤籌備應市，例如土瓜灣壹沐第二期及紅磡MIDTOWN SOUTH C1項目，有機會趕年底前登場，合共有651個單位。

其他全新項目包括銅鑼灣大坑新村街及油麻地廟街重建項目，而規模較大的項目要算古洞北項目，涉及682個單位，主打2房間隔，賣點是鄰近興建中的港鐵北環綫古洞站。

今年累售1258伙 套現逾百億

對於新一份《施政報告》重點是加快推進北部都會區建設，林達民表示，北部都會區將為香港帶來無限機遇，有望將來成為一個充滿活力的國際創科新城，與深圳南山等地區連成一體，成為粵港澳大灣區最具競爭力的一區。

北都計劃提供大量土地用於興建公營房屋和私樓，加上古洞站預計2027年竣工，是解決香港住房難題的長遠之策。

而通過在北部布局產業，創造大量就業崗位，有助於實現「職住平衡」，減少市民跨區通勤的壓力，優化城市結構，提升市民生活質量。

至於2025年銷售成績方面，林達民透露，截至2025年11月4日，營業（一）部共售出1,258個單位，總成交金額逾100.5億元，由於半山西部天御銷情理想，相信年終前銷售成績更理想。

早前有報道稱，施羅德集團旗下地產投資部門涉及的香港商業房地產貸款，因財務問題拖累而被銀行接管。施羅德行政總裁Richard Oldfield昨在港出席由金管局主辦的第四屆國際金融領袖投資峰會時，接受彭博電視台訪問期間承認，施羅德正努力應對商業房地產市場的挑戰。

Oldfield在投資峰會期間受訪時表示，集團旗下有3項於2010年初投資的物業面對流動性問題，目前集團正在處理，其中一套商業投資物業已全部出租，重新談判相關貸款，至於另外兩套則正與銀行協商。

住宅市場回暖 看好中美股市

他又指出，香港住宅房地產市場正呈現回暖的積極訊號，惟同時補充稱，住宅房屋並非集團在港投資重心。Oldfield亦說，施羅德看好美國和中國的股市表現。

今年9月，彭博引述消息報道指施羅德位於紅磡的海名軒物業3層商業樓面因貸款未如期還款，銀行或考慮接管。不過，施羅德發言人當時回覆本報查詢時指出，貸款並未違約，並且已獲延期。

施羅德早前亦傳出尖沙咀服務式住宅THE NATE以及北角和富商場已被銀行債權人接管。

總公司標售舖位首成交 低市值33％

美式連鎖快餐店麥當勞美國總公司早前標售8個舖位，首宗成交終曝光，位於元朗一線旺段青山公路元朗段（元朗大馬路）的3層逾一萬方呎舖位，售7738.8萬元，較放售市值低逾33%，物業連麥當勞11年長租約易手，回報率高達7.1厘。

持貨38年 勁賺6807萬

據資料顯示，元朗大馬路99至109號元朗貿易中心地下5號舖及1樓至2樓，地下建築面積約641方呎，1樓及2樓每層建築面積約5209方呎，合共建築面積約11059方呎，上月以7738.8萬元易手，呎價約6998元。原業主麥當勞美國總公司於1987年11月以約931.86萬元購入，持貨38年後沽出，賬面大幅獲利約6806.95萬元，升值7.3倍。物業連麥當勞租約出售，據知月租約46.1萬元，租期至2036年12月，即買家可享約7.1厘穩定回報。

市場消息指出，買家為葉沃達或有關人士。葉沃達為寵物食品和用品公司ADP五方集團的創辦人之一，ADP為本港最大的寵物用品企業，旗下零售連鎖品牌包括Q-Pets和紅蘿蔔；ADP於2023年被捷成集團收購。

根據資料顯示，葉沃達或有關人士並非首次買舖，近年曾多次入市，於2021年以2038萬元買入荃灣享和街43至59號都城大樓地下D1舖；去年出手更進取，先後斥3200萬元購入旺角通菜街199號地舖及以2080萬元入市灣仔駱克道205至217號立德大廈地下1C舖。連同是次購入元朗麥當勞舖位，即4年內共斥資逾1.5億元掃入4項舖位投資。

麥當勞美國總公司在今年7月委託仲量聯行以公開招標形式放售8項附帶麥當勞長期租約的商舖物業，分別位於銅鑼灣、堅尼地城、尖沙咀、旺角、大角咀、慈雲山、荃灣及元朗，總建築面積合共87443方呎，每項物業的市值由6370萬元至約3.75億元，總市值約12.05億元，已於今年9月16日截標。

是次售出的元朗舖位，屬麥當勞標售物業後首宗曝光的交易，招標時市值逾1.16億元，最終成交價較估值低逾3861萬元或約33.5%。

傳旺角西環舖位獲承接

另有市場消息指出，麥當勞亦已售出旺角西洋菜南街7至19號好望角大廈地庫B1號舖及西環堅尼地城士美菲路12F至12G號文光閣地下C、D舖及1樓B舖，有傳作價由8500萬元至1億元。即麥當勞最少已賣出3項物業，料套現逾2.6億元。

麥當勞對上一次大規模放售手上物業是在2019年5月，曾放售6個用作收租、並非由麥當勞經營的舖位，最終於2020年9月至2021年7月期間賣出3項舖位，包括4100萬元售出屯門鄉事會路129至153號康麗花園地下14B舖、2.6億元賣鰂魚涌英皇道1060號栢蕙苑高層地下（Upper Ground Floor）舖，以及2268.3萬元把深水埗福華街177A至177C號永聯大廈地下G舖出售，合共成交總值近3.24億元。當中，有部分舖位以交吉形式交易，而回報率最高的康麗花園地舖，租金回報率只有4厘，反映是次麥當勞願意降低售價，以較高租金回報率吸引投資者，出貨意欲明顯較高。

市區豪宅車位搶手，造價居高不下。恒地（00012）與新世界（00017）合作的西半山天御第一期，新近獲湯臣集團（00258）已故創辦人湯君年的兒子湯子嘉，斥588萬元購入一個車位，造價創西半山車位次高。

造價屬西半山次高

據了解，天御第一期1樓一個雙號車位，上月中以588萬元售出，造價僅次2023年3月以600萬元易手的同區璈珀2樓一個雙號車位，為全區次高。代理指出，該車位買家為湯子嘉（TONG CHI KAR CHARLES），中英文姓名均與湯君年的兒子相同，料為同一人。

資料顯示，天御分兩期發展，合共172伙，兩期共設有136個私家車車位，即住戶與車位比例為1.2比1。

現為湯臣集團副主席兼執行董事的湯子嘉，其父母均屬知名人士，其中母親為人稱「現代俠女」的金馬獎影后徐楓，並為湯臣集團主席兼董事總經理。

另一方面，老牌工業股愛高集團（00328）已故主席兼行政總裁梁偉成家族成員，上月以53萬及57萬元連環沽出大埔樂賢居1樓兩個雙號車位，按該兩個車位2011年總購入價50萬元計，賬面賺60萬元或1.2倍，該家族自今年8月起已累沽樂賢居共4個車位，套現204萬元。

樓市氣氛熾熱，投資者出動掃貨。信置（00083）與資本策略（00497）及港鐵（00066）發展的油塘通風樓物業發展項目柏景峰，部署本月內開售，擬設大手客優先揀樓安排。

信和置業執行董事田兆源指出，柏景峰主打1房及2房戶，正是較受投資者歡迎的戶型，已接獲不少投資者查詢，故擬設大手客優先揀樓安排。項目會盡快公布首張價單，本月內開售。資本策略地產執行董事何樂輝補充，項目示範單位有機會日內曝光。

柏景峰位於高雅里8號，提供748伙，實用面積260至578方呎，間隔由開放式至3房戶；項目預計入伙日期為2027年6月底，樓花期約20個月。

101 KINGS ROAD快開現樓示位

宏安地產（01243）發展的北角炮台山101 KINGS ROAD自去年11月起開售，宏安地產執行董事程德韻表示，項目推售至今共沽183伙，佔單位總數251伙的逾七成，套現逾16.9億元。該物業已獲批入伙紙，短期內開放現樓示範單位予公眾參觀，預期會進一步吸納用家及投資者，短期內公布新一輪銷售部署。



柏景峰短期內開價 部署月內發售
(經濟)

銀行減息加速新盤推盤步伐，油塘柏景峰日前已上載樓書，並將於短期內開放示範單位及公布首張價單，部署於本月開售。

信置 （00083） 執行董事田兆源表示，項目提供748伙，設3座住宅大樓，涵蓋開放式至3房單位，實用面積260至578平方呎，包括68伙開放式、170伙1房、476伙2房及34伙3房單位，主打1房及2房戶，當中佔全盤逾86%。

田兆源指出，近期減息後樓市氣氛熾熱，市場出現不少大手買家，計劃稍後將設大手客銷售安排。他補充，項目位處鐵路沿綫，且區內物業呎租逾50元，料吸引不少投資客入市，樓盤自命名以來，接獲不少年輕用家及投資者查詢。

SPRING GARDEN周六售20伙

資本策略地產 （00497） 執行董事何樂輝稱，項目鄰近港鐵油塘站，由該站出發，一站即到鰂魚涌站，兩站亦可抵達觀塘站，迅達港島東及九龍東CBD（核心商業區）。

會德豐地產發展的灣仔SPRING GARDEN，昨加推3號價單，推出全盤最後20伙，實用面積278至398平方呎，屬1房及2房，最高折扣由原先12%減至10%，折實價816萬至1,309萬元，折實呎價27,946至32,895元，並於周六銷售。

港島新甲廈具投資價值，現業主放售黃竹坑新甲廈偉華匯低層7層，呎價約7,000元起。

世邦魏理仕香港資本市場及私募投資主管周鎮邦表示，獲業主委託放售黃竹坑香葉道36號的全新落成甲廈偉華匯7樓至15樓（大廈不設13及14樓）。

偉華匯於2024年落成，樓高27層，是次此該廈首次分層出售，意向呎價由7,000元起。是次出售部分每層樓面面積約15,521平方呎，每層寫字樓均可商議配備最多三個車位出售。

偉華置業一直把物業作收租用途，近日該廈錄得大手租務，涉及物業19、20及21樓全層，每層面積約1.2萬平方呎，合共面積約3.6萬平方呎，以每平方呎約20元租出，為瑞士跨國企業DKSH，搬遷至同區全新甲廈作升級。據悉，項目前身為信誠工業大廈，偉華集團早於2013年展開收購，直至2020年獲批重建，連同收購及建築，總投資額達約40億元。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，獲委託放售觀塘偉業街108號絲寶國際大廈27樓及28樓全層，連6個車位及2個樓頂廣告招牌位，面積共約34,616平方呎，物業以現狀交吉出售。據悉，物業由印度船王CHELLARAM家族持有。

港鐵 （00066） 旗下屯門第16區站第1期項目今日（5日）截標，近期已有部分發展商表示將考慮入標，有測量師預計可接約8份標書。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，由於屯門住宅地皮的地價較低，離屯門第16區站亦近，加上與內地前海距離近，發展潛力高，估計項目將來落成後，呎售約1.1萬至1.2萬元仍有合理利潤。而早前新地及會德豐地產回覆本報查詢時表示，集團研究就項目入標，而南豐日前亦向傳媒透露，正積極研究項目細節。

屯門第16區站的住宅樓面約60.1萬平方呎，另約33.4萬平方呎的商業樓面。綜合市場資訊，項目估值介乎12億至24億元，每平方呎樓面地價約2,000元至約4,000元。

簽注擴大 業界料明年租金再漲1成

政府大力輸入各項人才，帶動住屋需求，住宅租金持續走俏。10大屋苑上月共錄265宗租務，按月升逾18%，租金維持高位橫行。業界人士指出，各項人才計劃持續擴大，預料明年租金可升1成。

中原地產前綫員工統計數據顯示，10月份10大屋苑共錄265宗租務成交，較9月的225宗上升逾18%。當中以沙田第一城、美孚新邨及嘉湖山莊表現較理想，上月租務成交均超過30宗。以沙田第一城為例，上月錄35宗成交，平均呎租44元，較9月的43元上升2.3%。

據了解，沙田第一城租務市場仍以2房單位為主，雖然個別單位月租低於1.3萬元，但市場仍錄數宗月租逾1.5萬的高價租務。例如沙田第一城50座中層C室，實用面積304平方呎，以月租15,200元租出，呎租50元。業主2023年以470萬元購入，租金回報約3.9厘。

其次，同區多個屋苑目前租金仍屬高位橫行，例如好運中心B1座高層G室，實用面積326平方呎，屬於2房間隔，月租1.9萬元租出，呎租達58元。業主2020年以約519萬元購入，租金回報約4.4厘。

太子道西233號4房 5.5萬租出

另一方面，近月入伙項目租盤甚吃香，何文田太子道西233號高層A室，實用面積1,038平方呎，屬於4房間隔，剛以5.5萬元租出，是項目首宗租務個案。業主去年底以2,848.8萬元購入，租金回報約2.3厘。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，受惠政府大力輸入各項人才，近年租金持續走俏。近日國家移民管理局擴大往來港澳人才簽注措施，長三角、京津冀等人才亦可以申請簽注，有效期最長5年，預計更多人才來港，明年住宅租升幅可達1成。

貴為傳統核心商業區，在近年商廈市場轉淡前，中環及金鐘的商業用地有價有市，計入即將落成及待推的商業地皮，該帶潛在商業樓面供應逾340萬平方呎，並以恒地 （00012） 旗下中環海濱3號用地規模最大。

若計入中環及金鐘一帶的潛在待推地皮，該區商業樓面供應逾340萬平方呎，其中以中環海濱3號用地的規模最大，總樓面達約161萬平方呎。項目比鄰同系國際金融中心二期，翻查發展商2025年中期報告，項目擬分2期發展，分別料於2026年第4季及2032年第4季落成。項目設約70萬平方呎的寫字樓樓面與附屬面積，及約90萬平方呎的零售樓面，亦會建有香港首個百老匯式大劇院。同時，項目設有逾30萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓的空中花園，日後供公眾使用。

美資機構租6層 區內單一最大租

項目近期已經錄得首個主要租戶，由一間美資金融機構「Jane Street Asia Limited」承租項目1期的6層樓面，涉約逾22.3萬平方呎，佔該期辦公室大樓及附屬樓面面積逾7成，預計在2027年初交付予其使用。此交易亦創下中環核心商業區數十年來最大宗單一辦公室租賃紀錄。

恒地於2021年以高價約508億元、即每平方呎樓面地價約31,463元投得上述用地，創下本港歷來總價最貴地王。而發展商其後已於2022年向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，會方亦於2023年批准方案。

觀乎中環及金鐘一帶的大型商業供應，除了上述項目外，區內仍有約3幅商業用地待推，總樓面涉近140萬平方呎，當中規模最大的料為金鐘廊重建項目，位處港鐵金鐘站上蓋，佔地約9.6萬平方呎，總樓面涉近100萬平方呎。翻查資訊，項目曾納入賣地表（2023年4月至2024年3月）內，但當局最終未有推出。

140萬呎商業用地 暫緩推出

規劃署早於2014年已為其展開重建規劃研究，其後政府在2023年初公布推出項目，當時市場對用地估值曾一度高達225億元。其餘2幅待推用地則包括中環新海濱1號及2號用地，鄰近3號用地，共涉約40萬平方呎。事實上，近年商廈空置率屢創新高，加上樓市下行令發展商投地意慾轉差，政府早前亦已表示今個財政年度（2025年4月至2026年3月）不會推出商業地，加上項目均位處本港核心商業區，所以估計前述3幅待推用地短期內不會推出市場。

房委會日前向新一批白居二買家發出批准信及確認書，安排他們在第二市場購買未補地價的居屋單位。部分買家取得購買證後已陸續入市，帶動部分地區的二手資助房屋交投回升。筆者將於本文分享4個白居二按揭小貼士：

高樓齡居屋難做「930按揭」
第一，白居二買家購買二手居屋可申請高達9成及長達30年的按揭，市場俗稱「930按揭」。不過，樓齡越高，越難做足「930按揭」，其中樓齡34年以下居屋一般可承造「930按揭」；樓齡34年以上的居屋，銀行則會降低按揭成數或縮短按揭還款年期。例如一個38年樓齡的二手居屋，若申請9成按揭，還款年期或需縮短至13年；若申請30年按揭，按揭成數則可能需降至8成。

減息周期下H按或更慳息
第二，普遍銀行可提供P按或H按計劃，以供資助房屋買家選擇。現時兩種計劃的息率大致相若，不過正值減息周期，當拆息降至低水平時，H按買家便可享有更低的供樓息率。此外，注意月前有大型銀行推出的定息按揭計劃，雖然息率相對較低，但該計劃並不適用於資助房屋買家。

房協與房委居屋按揭要求不同
第三，白居二人士可以選購房委會居屋或房協指定資助房屋。房委會的二手居屋享有政府擔保，銀行批核按揭時毋須買家通過入息審查；而房協的資助房屋因無政府擔保，申請按揭準則與私樓無異，需要透過按揭保險才能申請7成以上的按揭，並且需提供稅單及銀行入息紀錄等資料。

銀行估價影響最終批出貸款額
第四，二手居屋由市場自由定價，銀行實際批出的貸款額會受到測量師行估價的影響。假設一個居屋單位業主開價300萬元，但銀行估價為280萬元，因按揭貸款額以銀行估價為準，即使申請9成按揭，最多只能借取252萬元，而非270萬元。

申請白居二按揭時有許多考量因素，加上各銀行審批按揭的標準不盡相同。若想省卻種種麻煩，建議尋求大型專業按揭中介的諮詢，協助選擇最合適的銀行及按揭計劃。

受惠減息及股市向好等利好因素，整體樓市氣氛好轉，交投跟隨增加。土地註冊處最新資料顯示，今年10月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄7190宗，較9月6870宗，按月增加320宗或約4.7%，不僅連續兩個月上升，並且創今年7月後3個月高位。
上月送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約中，住宅買賣合約佔5714宗，較9月5643宗，按月增加71宗或1.26%，為連續8個月企穩5000宗以上水平。

創3個月新高
中原數據顯示，上月登記的住宅買賣合約，一手私人住宅錄2031宗，較9月2024宗，按月增加0.3%，連續8個月超過1500宗，為2004年3月之後逾21年以來首見。同期二手私人住宅錄3465宗，較9月3463宗，輕微增加0.1%，連續7個月企穩3000宗以上，為2021年12月之後近4年來再現。

連環減息效應帶動
中原研究部高級聯席董事楊明儀表示，上月整體樓宇買賣合約登記增加，反映9月重啟減息，以及港股曾升穿27000點關，市場信心增強，新盤及貨尾銷情理想，二手交投亦趨活躍。至於美國及本港銀行上月第二度減息，以及中美貿易談判取得進展對樓市的影響，將於11月的登記數字中反映。

楊明儀又說，今年首10個月整體樓宇買賣登記錄64582宗，已達去年全年95%，估計到11月勢破去年總和，全年預測約78000宗，按年上升15%，為2021年之後4年新高。其中，今年全年一手買賣料約2萬宗，按年增加近2成；全年二手則料錄約3.9萬宗，按年升15%。

美聯分析師岑頌謙指出，雖然10月中美就關稅問題一度再起衝突，但在減息周期重啟及多項利好因素推動下，本港樓市氣氛依然向好，物業交投暢旺，料將於11月註冊量反映。

料11月增至7400宗
他預期，本月整體物業買賣宗數有望進一步挑戰7400宗水平，連升3個月，並創去年11月後的1年新高。